Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
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Le crowdfunding immobilier peut prendre plusieurs formes, mais la plus courante (plus de 90 % du marché du crowdfunding immobilier fonctionne de cette façon) consiste pour un investisseur à prêter de l’argent à un opérateur (promoteur immobilier ou marchand de biens par exemple) sous forme de prêt obligataire. C’est plus rarement un investissement en capital. Ce prêt obligataire est généralement prévu sur une durée de 12 à 36 mois et est proposé par des société en ligne (site de financement participatif) bénéficiant statut réglementé de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ou d’Intermédiaire en Financement Participatif délivré par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).
L’objet du financement de ce prêt obligataire peut être par exemple la construction de logements neufs sur un terrain à bâtir, la réhabilitation complète d’un immeuble ancien en vue de sa revente “à la découpe” etc.. Toute opération relevant de la construction ou réhabilitation immobilière dans l’immobilier résidentiel ou commercial (bureaux, commerces, logistique etc.).
Demande d'information
Crowdfunding Immobilier
Investir en Crowdfunding immobilier : comment ça marche ?
Aussi, trois principaux acteurs entrent en jeux pour investir en crowdfunding immobilier sont :
- L’investisseur (personne physique ou morale)
- La plateforme de crowdfunding
- L’opérateur qui émet les obligations.
Investir en Crowdfunding immobilier : comment ça marche ?
Pourquoi les opérateurs immobiliers ont-ils besoin de ces capitaux ?
Les opérateurs immobiliers recherchent depuis plusieurs années des solutions alternatives de financement aux banques traditionnelles, dans un contexte où la durée moyenne de leurs opérations s’allonge, tout comme la durée pendant laquelle leurs fonds propres sont immobilisés. Par ailleurs, les conditions d’octroi de crédit par les banques se durcissent de plus en plus. Elles demandent notamment à ce que ces opérateurs apportent plus de fonds propres dans chacun de leurs projets, de l’ordre de 13 à 15 % contre 10% environ auparavant.Ainsi, ce mécanisme permet au porteur de projet de garder la maîtrise de sa trésorerie, notamment pour conserver la possibilité de se positionner sur plusieurs projets simultanément. C’est donc une alternative au financement bancaire.
Qu’est-ce qu’une plateforme de crowdfunding immobilier ?
Les avantages du crowdfunding immobilier
Des performances attractives
Années après années, le crowdfunding immobilier attire de plus en plus d’investisseurs. Cette attractivité, on la doit principalement aux intérêts versés aux investisseurs, de l’ordre de 8 à 12 % selon les projets. Notamment dans un contexte où les supports d’épargne traditionnels (Livrets A, LDD, PEL, fonds en euros dans les assurances-vie) affichent des rendements très faibles depuis plusieurs années Mais elle s’explique aussi par la volonté grandissante des épargnants et des investisseurs de donner du sens à leur épargne. En effet, le crowdfunding permet d’investir dans l’immobilier d’une part, mais surtout d’investir dans l’économie réelle.
Une fiscalité avantageuse
Les intérêts que perçoivent les souscripteurs des obligations proposées sur les plateformes de crowdfunding immobilier sont fiscalités à la Flat Tax de 30 % ou, au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur option auxquels s’ajoutent dans ce second cas les prélèvements sociaux de 17,2 %. C’est une fiscalité très avantageuse, comparativement à d’autres solutions d’épargne immobilière. Par ailleurs, autre avantage et pas des moindres pour les plus gros contribuables, le crowdfunding immobilier n’est pas éligible à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’agissant de titres financiers.
Un placement éligible au PEA-PME
Depuis la Loi Pacte définitivement adoptée le 11 Avril 2019, les instruments de dette (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons), commercialisés par les plateformes de financement participatif, peuvent être logés dans un PEA-PME. L’avantage de loger ses obligations de crowdfunding immobilier dans un PEA-PME est de limiter l’imposition aux seuls prélèvements sociaux (17,2%) après 5 années de détention du plan, alors qu’ils sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30% (flat tax) en cas de détention en direct.
Quels sont les risques ?
Les risques
La construction immobilière possède parfois son lot d’aléas : coûts supplémentaires, retard ou mauvaise exécution des prestataires, manque d’acquéreurs en raison d’un prix de vente trop élevé.
Voici donc les principaux risques que nous avons pu identifier:
- Illiquidité de l’investissement durant la vie de l’opération,
- Risque de dépassement de la durée d’investissement,
- Risque de perte en capital, bien qu’encore aujourd’hui le taux de défaut reste faible.
- Risques liés aux actifs immobiliers : l’équilibre économique du projet est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation d’actifs immobiliers.
Investir en crowdfunding immobilier comporte donc des risques. Et pour réduire au maximum ces risques en l’occurrence, il faut bien choisir les projets auquel on décide de prêter une partie de son épargne. Nous vous proposons donc chez Periance de partager avec vous notre grille d’analyse concernant ce type d’offre et de vous donner notre avis.
Le crowdfunding immobilier en 2021 : indicateurs clés
Historique
- Rendement annuel moyen : 9,21 %
- Durée moyenne du placement : 21,2 mois
- Montant moyen par collecte : 899 933 €
- Taux de défaut depuis 2012 : 0,09%
- Taux de retard* de moins de 6 mois : 4,76 %
- Taux de retard* de plus de 6 mois : 6,61 %
Rendement annuel moyen
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