Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif immobilier, est une solution d’investissement accessible aux personnes physiques ou morales qui appartient à la grande famille de la finance participative.

Le crowdfunding immobilier peut prendre plusieurs formes, mais la plus courante (plus de 90 % du marché du crowdfunding immobilier fonctionne de cette façon) consiste pour un investisseur à prêter de l’argent à un opérateur (promoteur immobilier ou marchand de biens par exemple) sous forme de prêt obligataire. C’est plus rarement un investissement en capital. Ce prêt obligataire est généralement prévu sur une durée de 12 à 36 mois et est proposé par des société en ligne (site de financement participatif) bénéficiant statut réglementé de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ou d’Intermédiaire en Financement Participatif délivré par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

L’objet du financement de ce prêt obligataire peut être par exemple la construction de logements neufs sur un terrain à bâtir, la réhabilitation complète d’un immeuble ancien en vue de sa revente “à la découpe” etc.. Toute opération relevant de la construction ou réhabilitation immobilière dans l’immobilier résidentiel ou commercial (bureaux, commerces, logistique etc.).

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Crowdfunding Immobilier

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Investir en Crowdfunding immobilier : comment ça marche ?

Comme son nom l’indique, le financement participatif immobilier consiste pour des investisseurs particuliers à participer à des opérations immobilières proposées par des porteurs de projet (emprunteurs) sur un site de crowdfunding. Pour les opérateurs, c’est un nouveau mode de financement. Il s’agit de procéder à une levée de fonds lors d’une campagne de financement pour financer un projet particulier. 

Aussi, trois principaux acteurs entrent en jeux pour investir en crowdfunding immobilier sont  : 
  • L’investisseur (personne physique ou morale) 
  • La plateforme de crowdfunding
  • L’opérateur qui émet les obligations. 
Ces acteurs vont ainsi constituer entre eux “le mécanisme du Crowdfunding immobilier”.

Investir en Crowdfunding immobilier : comment ça marche ?

Le porteur de projet immobilier (promoteur immobilier ou marchand de biens) va financer une partie d’un programme ou d’un projet en faisant appel à des investisseurs via la plateforme de crowdfunding sur laquelle sont inscrit une communauté d’investisseurs potentiels. Ces investisseurs s’ils le souhaitent pourront alors leur prêter de l’argent pendant une période prévue dès le départ (6 à 36 mois généralement). En contrepartie, ils seront rémunérés par les porteurs de projets qui leur rembourseront au terme de l’opération leur capital avec des intérêts pour rémunérer le prêt participatif. Ces intérêts pourront être versés soit chaque année, soit In Fine (à la fin de l’opération). Ils sont généralement compris entre 8 et 12 % par an. Ce procédé permet donc de financer différents types d’opérations immobilières, comme la construction, mais aussi la rénovation, le viager ou la location.

Pourquoi les opérateurs immobiliers ont-ils besoin de ces capitaux ?

Les opérateurs immobiliers recherchent depuis plusieurs années des solutions alternatives de financement aux banques traditionnelles, dans un contexte où la durée moyenne de leurs opérations s’allonge, tout comme la durée pendant laquelle leurs fonds propres sont immobilisés. Par ailleurs, les conditions d’octroi de crédit par les banques se durcissent de plus en plus. Elles demandent notamment à ce que ces opérateurs apportent plus de fonds propres dans chacun de leurs projets, de l’ordre de 13 à 15 % contre 10% environ auparavant.

Ainsi, ce mécanisme permet au porteur de projet de garder la maîtrise de sa trésorerie, notamment pour conserver la possibilité de se positionner sur plusieurs projets simultanément. C’est donc une alternative au financement bancaire. 
Crowdfunding placement immobilier

Un placement immobilier au rendement moyen de + 9,30%* en 2020

Qu’est-ce qu’une plateforme de crowdfunding immobilier ?

Parmi les acteurs du financement participatif, on retrouve notamment l’ensemble des plateformes de crowdfunding spécialisées ou non sur le financement de projets immobiliers. Ce sont des acteurs de l’épargne en France disposant du statut de CIP (Conseiller en Investissement Participatif) ou IFP (Intermédiaire en Financement Participatif). Grâce à ces agréments, ces sociétés sont habilitées par les pouvoirs publics à collecter des capitaux auprès d’un large public d’épargnants pour financer des projets qu’elles auront sélectionnés. Chaque plateforme dispose de son propre processus de sélection, avec des critères qui leur sont propres. L’AMF ou L’ACPR n’imposent pas de processus de sélection particulier, ni même de critère de sélection.  

Les avantages du crowdfunding immobilier​

Des performances attractives

Années après années, le crowdfunding immobilier attire de plus en plus d’investisseurs. Cette attractivité, on la doit principalement aux intérêts versés aux investisseurs, de l’ordre de 8 à 12 % selon les projets. Notamment dans un contexte où les supports d’épargne traditionnels (Livrets A, LDD, PEL, fonds en euros dans les assurances-vie) affichent des rendements très faibles depuis plusieurs années Mais elle s’explique aussi par la volonté grandissante des épargnants et des investisseurs de donner du sens à leur épargne. En effet, le crowdfunding permet d’investir dans l’immobilier d’une part, mais surtout d’investir dans l’économie réelle.

Une fiscalité avantageuse

Les intérêts que perçoivent les souscripteurs des obligations proposées sur les plateformes de crowdfunding immobilier sont fiscalités à la Flat Tax de 30 % ou, au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur option auxquels s’ajoutent dans ce second cas les prélèvements sociaux de 17,2 %. C’est une fiscalité très avantageuse, comparativement à d’autres solutions d’épargne immobilière. Par ailleurs, autre avantage et pas des moindres pour les plus gros contribuables, le crowdfunding immobilier n’est pas éligible à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’agissant de titres financiers.

Un placement éligible au PEA-PME

Depuis la Loi Pacte définitivement adoptée le 11 Avril 2019, les instruments de dette (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons), commercialisés par les plateformes de financement participatif, peuvent être logés dans un PEA-PME. L’avantage de loger ses obligations de crowdfunding immobilier dans un PEA-PME est de limiter l’imposition aux seuls prélèvements sociaux (17,2%) après 5 années de détention du plan, alors qu’ils sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30% (flat tax) en cas de détention en direct.

Quels sont les risques ?

Les risques

La construction immobilière possède parfois son lot d’aléas : coûts supplémentaires, retard ou mauvaise exécution des prestataires, manque d’acquéreurs en raison d’un prix de vente trop élevé. 

Voici donc les principaux risques que nous avons pu identifier: 

  • Illiquidité de l’investissement durant la vie de l’opération, 
  • Risque de dépassement de la durée d’investissement,
  • Risque de perte en capital, bien qu’encore aujourd’hui le taux de défaut reste faible.
  • Risques liés aux actifs immobiliers : l’équilibre économique du projet est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation d’actifs immobiliers.

 

Investir en crowdfunding immobilier comporte donc des risques. Et pour réduire au maximum ces risques en l’occurrence, il faut bien choisir les projets auquel on décide de prêter une partie de son épargne. Nous vous proposons donc chez Periance de partager avec vous notre grille d’analyse concernant ce type d’offre et de vous donner notre avis.

Le crowdfunding immobilier : indicateurs clés

Historique

Rendement annuel moyen

Le Guide complet du Crowdfunding immobilier​

Pour vous aider à bien comprendre le fonctionnement de ce placement immobilier, nous avons rédigé en détail un guide complet du crowdfunding immobilier >>>. Vous trouverez notamment des informations sur les performances, la fiscalité applicable, les différents types de crowdfunding, les critères de sélection des projets, les avantages et inconvénients etc.

Investissez dans le Crowdfunding immobilier avec des experts

Des recommandations personnalisées

En appel vidéo (visio) ou par téléphone, un de nos experts patrimonial vous accompagne. Il adapte ses recommandations en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale, et de vos projets de vie.

Des simulations sur-mesure

Après une analyse consciencieuse de votre situation, votre conseiller vous présentons la stratégie d’investissement adaptée à la réalisation de vos objectifs. Simulations à l’appui.

Aide à la sélection des projets

Il existe aujourd’hui plus de 30 plateformes de Crowdfunding immobilier, qui proposent tous les mois 1 à 2 nouveaux projets d’investissement. Nos experts patrimoniaux vous font bénéficier de leur expérience pour vous aider à les comparer et à faire les bons choix.

QUI SOMMES-NOUS ?

Periance est la première société en ligne qui conseille de manière objective sur toutes les solutions pour investir dans l’immobilier et la Pierre Papier. Nous sélectionnons et référençons en toute impartialité les meilleures solutions d’investissement. Notre accompagnement n’engendre aucun frais supplémentaires pour nos clients.
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