Déficit foncier : investir pour défiscaliser ses revenus

Qu'est ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif permettant à tout investisseur d’acquérir un bien immobilier locatif ancien et de déduire de ses revenus globaux le montant des travaux engagés pour la rénovation du logement. Ce dispositif de défiscalisation immobilière vise à favoriser la modernisation du parc immobilier français, tout en offrant un cadre fiscal avantageux à l’investisseur qui va ainsi pouvoir diminuer le montant de ses impôts.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

L’investissement en déficit foncier s’opère en trois étapes :

  1. l’investissement dans un bien immobilier ancien 
  2. Une phase de travaux réalisés par des professionnels de la réhabilitation de logements anciens
  3. Un engagement de location, pendant les 3 années suivant la dernière année d’imputation du déficit. 

Pour tout savoir sur la fiscalité des revenus fonciers >>

Une économie d'impôt qui peut atteindre jusqu'à 62,2 % du montant total de vos revenus fonciers

Les avantages du déficit foncier

Tous les investissements immobiliers locatifs sont éligibles

Premier avantage et pas des moindres, tous les biens immobiliers, quel que soit leur emplacement, sont éligibles au déficit foncier. Il suffit que le logement soit loué nue, à titre d’habitation.

Le déficit foncier n’est soumis à aucun plafonnement des niches fiscales

Le déficit foncier n’est pas un dispositif de réduction d’impôt soumis au plafonnement des niches fiscales comme la loi Pinel par exemple. C’est un dispositif très efficace fiscalement qui vient diminuer le montant des revenus imposables du contribuable. Les seules limites prévues par la réglementation sont : 

  • Une déduction illimitée sur les revenus foncier mais plafonnée à 10 700 € sur les revenus globaux
  • Un déficit reportable pendant 10 ans. En cas de report, il ne peut alors venir en déduction uniquement des revenus fonciers imposables des années suivantes.

Ainsi, l’économie d’impôt est la conséquence d’une diminution de l’assiette des revenus imposables soumis au barème de l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques).

Un effet fiscal immédiat et proportionnel à la tranche d’imposition du contribuable

L’effet fiscal sera d’autant plus important que le Tranche Marginale d’Imposition de l’investisseur sera élevée. Par ailleurs, l’économie d’impôt sera également plus importante si l’acquéreur dispose déjà de revenus fonciers imposables. En effet, le déficit foncier vient en priorité en déduction des revenus fonciers existants. Ces dernier étant imposés à l’IRPP (TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), l’économie d’impôt supplémentaire proviendra ici de la diminution du montant des prélèvements sociaux à régler.

Un engagement de location de 3 ans seulement

Si une partie du déficit foncier a été imputé sur les revenus globaux et pas uniquement sur les revenus fonciers existants, alors l’investisseur doit louer son logement durant les 3 années qui suivent. Cet engagement de location est très faible en comparaison à d’autres dispositifs fiscaux. 

Déficit foncier : biens immobiliers à vendre

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Les conditions d'application du déficit foncier

Pour que l’opération puisse bénéficier du  dispositif, il faut que l’opération réponde à trois conditions :

  • le logement doit être destiné à la location non meublée affectée à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum.
  • Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation.
  • Ne sont pas déductibles celles de construction et d’agrandissement.
  • Le propriétaire doit imposer ses revenus locatifs via le régime réel.

Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt

Ce sont tous les intérêts et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition du logement et les travaux de rénovation.

Il y a néanmoins une petite subtilité. Ces charges financières sont effectivement déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature mais elles ne peuvent en aucun cas contribuer à générer un déficit foncier qui viendrait en déduction des revenus globaux. Ils peuvent au maximum annuler 100 % des revenus fonciers imposables.

Les travaux déductibles

Sont déductibles les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration effectivement acquittées, à l’exclusion des dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
 

Les dépenses de réparation et d’entretien

Ce sont celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Les dépenses d’amélioration

Ce sont celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles. Il s’agit notamment des travaux qui comportent la création de nouveaux locaux, qui apportent une modification importante au gros œuvre ou qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Ne sont pas non plus déductibles les travaux indissociables des travaux d’agrandissement (par exemple, réfection de la toiture en cas de construction d’un étage supplémentaire).

Les charges liés à l’exploitation du bien immobilier

Ce sont :

  • les primes d’assurance
  • les charges de copropriété non payées par vos locataires
  • l’impôt foncier
  • les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel pour gérer votre bien)
  • les frais de gestion au titre du temps que vous passez vous-même à gérer ça (vous avez droit à un forfait de 20 euros par logement)

Pour déterminer le montant de votre déficit foncier, il faut procéder en deux étapes : 

  1. Tout d’abord, il faut calculer la part du déficit dû aux charges financières. On retire donc dans un premier temps des revenus fonciers les charges financières. Si le résultats (loyers – charges financières) est positif, on passe à l’étape 2. Si le résultat est négatif, le déficit dû aux charges financières est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
  2. Ensuite, on calcule la part du déficit dû aux autres charges imputables sur le revenu global (dans la limite de 10 700€). Si le résultat de l’étape 1 est positif, on soustrait de ce résultat le montant des charges non financières. Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier. Si le résultat est négatif, le déficit foncier crée est déductible du revenu global avec un plafond de 10 700€ par an. L’excédant est imputable sur les revenus des 10 années suivantes.

Tous les contribuables propriétaires d’immobilier locatif peuvent bénéficier du mécanisme de déficit foncier. Toutefois, ce dernier est d’autant plus efficace fiscalement que la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur est élevée.

Dans notre exemple théorique ci-dessous, le foyer fiscal déclare avant opération un bénéfice foncier de 6000 €. Le déficit foncier leur permet de gommer la totalité de ce bénéfice foncier et d’imputer une déduction de 10 700 € sur leurs revenus globaux.

Voici donc, en fonction de leur tranche marginale d’imposition, l’économie d’impôt réalisée. 

 

 Déficit foncier imputé sur le revenu globalDéficit foncier imputé sur les revenus fonciersEconomie d’impôt réalisée*
11 %10 700 €6 000 €1 177 € + 1 692 € = 2 869 €
30 %10 700 €6 000 €3 210 € + 2 830 € = 6 040 €
41 %10 700 €6 000 €4 387 € + 3 492 € = 7 879 €
45 %10 700 €6 000 €4 815 € + 3 732 € = 8 547 €

* Pour l’économie d’impôt générée sur les revenus fonciers, le calcul inclut les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Oui c’est possible. Il s’agit de la loi Pinel optimisée au déficit foncier ou loi « Pinel ancien ». Le Pinel dans l’ancien permet de cumuler l’avantage fiscal offert par la loi Pinel classique avec le déficit foncier. Au total, la réduction d’impôt pourra donc atteindre plus de 21% du prix de revient du bien immobilier. Comme son nom l’indique, le Pinel optimisé au déficit foncier porte sur des immeubles anciens réhabilités.

Exemple d'investissement en déficit foncier

Hypothèses d’investissement

Joris et Hélène ont 38 et 41 ans, ils sont mariés, sans enfants, ont des revenus nets imposables de 61 000€ et 12 500 € de bénéfice foncier (20 000 € de revenus fonciers brut, 5000 € de charges annuelles déductibles et 2 500 € d’intérêts d’emprunt + assurance).

Acquisition : 65 000 €

Budget travaux réparti à hauteur de 1/3 par pan pendant 3 années : 135 000 € (soit 45 000 €/an)

Nouvel emprunt amortissable : coût annuel des intérêts + assurance = 3900 €

Durée d’emprunt : 25 ans

Impôt sur le revenu du couple : 8256€

Prélèvements sociaux : 2150 €

Imposition du couple après opération

 Année 1, Année 2 et Année 3
Calcul du déficit par année20 000 €
– 5000 (charges déductibles)
– 2500 (emprunts existants)
– 3900 € (nouvel emprunt)
– 45 000 € (travaux)
= – 36 400 €
Calcul de l’économie d’impôt par annéeRevenus fonciers = 0€
Déficit foncier imputable sur le revenu
global = 10700€*
Soit revenus imposables : 61000 – 10700 = 50 300 €
Nouvel impôt = 2 732 €
Economie d’IR + prélèvements sociaux = 7674€ par an
Calcul du déficit reportable par annéeDéficit foncier (36 400 €)
– Déficit foncier imputé sur le revenu global (10700 €)
Total = 25 700 €

 

Au bout des 3 années, Joris et Hélène ont économisés 23 022 € d’impôt et il reste un solde de déficit à reporter de 77 100 €. De quoi gommer encore pendant plusieurs années l’imposition des revenus de fonciers de Joris et Hélène.

*Le déficit imputable sur le revenu global ne peut pas être supérieur à 10 700€ conformément aux règles d’imposition des revenus fonciers.

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