Programmes immobiliers en Déficit foncier

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Exemple d'investissement en déficit foncier

Hypothèses d’investissement

Joris et Hélène ont 38 et 41 ans, ils sont mariés, sans enfants, ont des revenus nets imposables de 61 000€ et 12 500 € de bénéfice foncier (20 000 € de revenus fonciers brut, 5000 € de charges annuelles déductibles et 2 500 € d’intérêts d’emprunt + assurance).

Acquisition : 65 000 €

Budget travaux réparti à hauteur de 1/3 par pan pendant 3 années : 135 000 € (soit 45 000 €/an)

Nouvel emprunt amortissable : coût annuel des intérêts + assurance = 3900 €

Durée d’emprunt : 25 ans

Impôt sur le revenu du couple : 8624€

Prélèvements sociaux : 2150 €

Imposition du couple après opération

 Année 1, Année 2 et Année 3
Calcul du déficit par année20 000 €
– 5000 (charges déductibles)
– 2500 (emprunts existants)
– 3900 € (nouvel emprunt)
– 45 000 € (travaux)
= – 36 400 €
Calcul de l’économie d’impôt par annéeRevenus fonciers = 0€
Déficit foncier imputable sur le revenu
global = 10700€*
Soit revenus imposables : 61000 – 10700 = 50 300 €
Nouvel impôt = 3 548 €
Economie d’IR + prélèvements sociaux = 7226€ par an
Calcul du déficit reportable par annéeDéficit foncier (36 400 €)
– Déficit foncier imputé sur le revenu global (10700 €)
Total = 25 700 €

 

Au bout des 3 années, Joris et Hélène ont économisés 21 678 € d’impôt et il reste un solde de déficit à reporter de 77 100 €. De quoi gommer encore pendant plusieurs années l’imposition des revenus de fonciers de Joris et Hélène.

*Le déficit imputable sur le revenu global ne peut pas être supérieur à 10 700€ conformément aux règles d’imposition des revenus fonciers.

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