Investir judicieusement 50 000 € ou plus en parts de SCPI – [Cas pratique]

Investir judicieusement 50 000 € ou plus en parts de SCPI – [Cas pratique]

Jérémy Orféo
immobilier entreprise

Vous souhaitez investir 50 000 euros ou plus dans une SCPI ? Weelim vous accompagne dans votre investissement et vous détaille les avantages de la Société civile de placement immobilier (SCPI). Ce placement séduit de plus en plus les investisseurs par son accessibilité (dès 1 000 euros), la mutualisation du risque locatif et sa rentabilité attractive. Tour d’horizon.

Des taux de rendement performants

En 2019, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) des SCPI était en moyenne de 4,40%, soit 6 points de plus qu’en 2018 ! En tenant compte de la variation du prix moyen des parts (VPM), + 1,20% en 2019 contre + 0,82% fin 2018, cela représente une performance globale (rendement locatif + valorisation du capital) de 5,6% en 2019.

L’année dernière, la SCPI la plus performante a versé 6,81 % de revenus locatifs à ses investisseurs contre seulement 2,88% pour la moins-disante. Chez Weelim, nous vous aidons à vous construire un portefeuille SCPI qui vous rapporte plus que la moyenne, en sélectionnant pour vous les meilleures SCPI.

Concrètement, pour un investissement de 50 000 euros, un TDVM de 4,40% se traduit par 2 200 euros de revenus annuels versés sous forme d’acompte trimestriel ou mensuel, selon les SCPI. Dans la très grande majorité des cas, le versement de cet acompte est trimestriel.

À noter : Le rendement des SCPI est d’autant plus séduisant pour vous, investisseur, que vous avez désormais la possibilité de réinvestir vos revenus locatifs de manière programmée (mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle) afin de vous constituer un Plan Epargne Immobilier (PEI). Ce système vous permet ainsi de souscrire automatiquement, grâce à vos revenus, de nouvelles parts. Dans le cadre de la préparation de votre retraite, le PEI peut donc être pertinent car plus votre nombre de parts augmente, plus vos futurs revenus seront importants.

Pourquoi choisir Weelim ?

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De rentabilité annuelle

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De fonds conseillés

Zoom sur les SCPI d’entreprise

Pour ce qui concerne plus spécifiquement les SCPI d’entreprise, selon l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, leur « performance globale au 31 mars 2020 s’établit à +6,70% sur une année glissante. Cette performance globale est constituée d’un rendement courant de +4,40% et d’une revalorisation des parts de +2,30% ».

Avec une collecte nette de 8,5 milliards d’euros en 2019, les SCPI d’entreprise dépassent nettement le chiffre de 2017 (6,1 milliards d’euros) et s’affirment comme un produit d’investissement performant et stable.

Un taux de rentabilité à surveiller

Pour la période 2014-2019, le TRI (taux de rentabilité interne) des SCPI était en moyenne de 5,10%. Cet indicateur de performance est à étudier pour choisir votre SCPI. Chez Weelim, un expert vous accompagne pour faire le bon investissement.

Le taux de rentabilité interne (TRI) d’une SCPI est annualisé et calculé sur 5, 10, 15 et 20 ans. Il prend en compte :

  • À l’entrée, le prix acquéreur (prix pour les associés entrants) de la première année considérée
  • À la sortie, le prix d’exécution (pour les SCPI à capital fixe) ou la valeur de retrait (pour les SCPI à capital variable) au 31 décembre de la période considérée
  • Le rendement annuel (les revenus distribués et rapportés au montant de la part, hors prélèvements)
  • La plus-value en capital (ou la moins-value) réalisée au moment de la revente des parts.

Des investissements diversifiés

Chez Weelim, votre conseiller en gestion de patrimoine spécialiste des placements Pierre Papier et des investissements immobiliers, vous conseillera d’investir dans au moins deux SCPI pour 50 000 € afin de ne pas confier toute votre épargne à un seul gestionnaire. Par ailleurs, il est toujours préférable de se constituer un portefeuille diversifié sur des secteurs immobiliers différents et complémentaires.

Ainsi, vous pourrez vous positionner sur des emplacements géographiques différents en France et en Europe. En effet, au premier trimestre 2020 par exemple, les acquisitions ont d’abord concerné l’étranger (45%), puis l’Île-de-France (38%, dont 10% à Paris) et enfin les régions (17%).

L’Allemagne reste la première destination d’investissement à l’étranger avec 19% des volumes. Le Benelux (9%) et l’Espagne (6%) complètent le podium, selon l’ASPIM et l’IEIF.

Deux grandes familles de SCPI

Lors d’un rendez-vous, votre gestionnaire de patrimoine Weelim vous présentera les deux grandes familles de SCPI dans lesquelles investir et leurs spécificités :

Les SCPI fiscales

Elles vous donnent accès à des avantages fiscaux comme si vous déteniez les biens en direct. Parmi elles, les SCPI Pinel et Denormandie (entre 12 et 21% de réduction d’impôt par rapport à la somme investie) ; les SCPI Malraux (réduction d’impôt « one shot » de 22 ou 30% du montant des travaux réalisés) ; les SCPI Déficit foncier et Monuments historiques permettent d’imputer, sous certaines conditions, tout ou partie des travaux de rénovation sur les revenus dégagés.

À noter : l’avantage fiscal profite uniquement au premier acheteur. De ce fait, les parts sont généralement difficiles à revendre avant le terme de l’opération, généralement de 15 à 16 ans selon les SCPI.

Les SCPI de rendement

Elles vous permettent d’investir dans des immeubles d’entreprise de qualité et de percevoir des revenus issus des loyers payés par les locataires. Ces loyers sont fiscalisés comme les biens immobiliers détenus en direct. Soit à l’impôt sur le revenu (IR), au taux d’imposition de l’investisseur, majoré des prélèvements sociaux (17,2%). Pour diminuer votre fiscalité, vous pouvez financer vos parts de SCPI à crédit, ce qui permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. Vous pouvez également privilégier des SCPI Européennes dont les revenus sont très peu imposés en France.

Vous souhaitez investir dans une SCPI ? Contactez-nous pour des recommandations personnalisées, des simulations sur-mesure et une aide à la sélection des SCPI les plus attractives parmi les plus de 80 SCPI ouvertes à la souscription.

Comparatif placement 2009 – 2019 : exemple d’un investissement SCPI de 50 000 €

Hypothèses de simulation

Notre client investi le 1er Janvier 50 000 € en parts de SCPI au comptant en utilisant de l’épargne disponible. Il souscrit à un portefeuille reflétant chaque année la performance moyenne du marché. On l’appelle le « portefeuille SCPI marché ».

Le 31/12/2019, il solde toutes ses parts pour réemployer ce capital au profit d’un autre projet.

Montant investi au 01/01/2009 Situation au 31/12 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Prix d’achat au 01/01/2009 (A) 50 000 €
Frais de souscription SCPI 12%
Prix de souscription nouvel investisseur (Abis) 52.715€ 54.180€ 55.800€ 55.661€ 56.023€ 56.370€ 57.142€ 58.422€ 59.468€ 59.944€ 60.663€
Prix de retrait* (Prix de retrait N-1 x VPM**) 46.389€ 47.679€ 49.104€ 48.982€ 49.300€ 49.606€ 50.285€ 51.412€ 52.332€ 52.751€ 53.384€
Revenus fonciers annuels en % (TDVM***) 6.07 % 5.47 % 5.22 % 5.21 % 5.15 % 5.08 % 4.85 % 4.64 % 4.43 % 4.34 % 4.40 %
Revenus fonciers en € (Abis x TDVM***) 3.200€ 2.964€ 2.913€ 2.900€ 2.885€ 2.864€ 2.771€ 2.711€ 2.634€ 2.602€ 2.669€
VPM** +5.43 % +2.78 % +2.99 % -0.25 % +0.65 % +0.62 % +1.37 % +2.24 % +1.79 % +0.80 % +1.20 %
Flux – 50.000€ +3.200€ +2.964€ +2.913€ +2.900€ +2.885€ +2.864€ +2.771€ +2.711€ +2.634€ +2.602€ +2.669€
Gain net 34.496€
TRI 10 ans 6.16 %
Comparatif placements & inflation
Livret A (moyenne annuelle) 1.90 % 1.50 % 2.10 % 2.25 % 1.60 % 1.15 % 0.91 % 0.75 % 0.75 % 0.75 % 0.75 %
Fonds Euros assurance-vie 3.60% 3.40 % 3.00 % 2.90 % 2.80 % 2.50 % 2.30 % 1.90 % 1.80 % 1.80 % 1.40 %
Inflation 0.10% 1.50% 2.10% 2% 0.90% 0.50% 0.00% 0.20% 1% 1.80% 1.10%

*Prix de retrait = prix d’achat – frais de souscription

**TDVM = Dividende par part versé aux associés / Prix moyen de la part au cours de l’année.

*** VPM = variation du prix moyen de la part au cours de l’année. Soit, l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année N et le prix acquéreur moyen de l’année N-1.

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Jérémy Orfeo, Ugo Philippe et Pierre Marsanne

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Quelle fierté pour nous de vous accompagner tout au long de votre vie. Que ce soit pour accéder à de meilleurs rendements, créer un complément de revenu, diversifier vos investissements, optimiser vos impôts ou encore pour préparer votre retraite. Chez Weelim nous sommes engagés à vous proposer le service que l’on souhaiterait recevoir : sécurisé, impartial et personnalisé.

Pour cela nous ne cessons d’innover : des outils numériques modernes pour suivre de manière simple les performances vos investissements. Notre lettre des placements pour vous informer des tendances marchés. Des webinaires et des podcasts réguliers afin de vous faire découvrir de nouvelles solutions d’investissement. Weelim c’est aussi une relation étroite avec les professionnels du secteur pour vous donner accès à des investissements fiables et performants mais aussi responsables pour répondre aux enjeux environnementaux et sociaux de notre époque.

Jérémy Orfeo, Ugo Philippe et Pierre Marsanne – les fondateurs de Weelim

Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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