Avec 6,73 % de performance en 2019, la SCI Viagénérations profite de l’essor de l’immobilier viager en France.

Avec 6,73 % de performance en 2019, la SCI Viagénérations profite de l’essor de l’immobilier viager en France.

Jérémy Orféo

Depuis sa création il y a 3 ans maintenant, la SCI Viagénérations a fait un sacré bout de chemin. Elle présente à fin Mars 2020 un actif net supérieur à 80 M€ et plus de 70 biens immobiliers en portefeuille. Ces biens ont été achetés grâce au mécanisme du viager avec une décote moyenne de 37% environ au 31/12/2019. Aussi, depuis 2 ans, la SCI affiche une performance annuelle supérieure à 6 %.  Contrairement aux SCPI de rendement, la performance n’est pas versée sous forme de revenus réguliers aux investisseurs. Il s’agit exclusivement d’une valorisation du capital investie par l’épargnant. Nous nous sommes donc intéressé plus en détail aux moteurs de performance de ce support immobilier, éligible exclusivement en assurance-vie pour le moment en unité de compte.

Comment fonctionne l’immobilier viager ?

Au premier abord, cela peut paraître un peu compliqué, mais à s’y pencher de plus près, le principe est relativement simple. Un propriétaire peut décider de céder une partie de son bien (la nue-propriété) et conserver l’usufruit à vie (le droit d’utiliser le bien et d’en tirer les fruits en cas de location par exemple). On parle alors de cession immobilière en viager. Au décès du vendeur, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien en franchise d’impôt. Il peut alors en faire ce qu’il veut. L’occuper, le céder ou le mettre en location.

Cette cession peut se faire en « bouquet pur » ou en « bouquet + rente viagère ». Le bouquet, c’est le capital que l’acquéreur va verser au vendeur au moment de l’achat. La rente viagère, c’est le revenu que l’investisseur va verser au cédant, jusqu’à son décès. Dans le cas d’une cession en « bouquet pur », l’acheteur aura n’aucune rente viagère à verser, en revanche le montant qui sera versé au vendeur sera supérieur à ce qu’il aurait été pour une vente en « bouquet + rente viagère ».

Le marché immobilier du viager en France

Il y a très peu de chiffres officiels sur le sujet. Selon le baromètre de L’Institut d’Expertise et de Formation au Viager (IEFV) dont la dernière publication date de 2018, le marché du viager est toujours un secteur de niche, avec 5 000 transactions par an, soit 0,5 % des ventes immobilières environ. En moyenne, l’âge des vendeurs s’élève à 74 ans et plus de la moitié des transactions (51 %) concernent des vendeurs âgés de 75 à 85 ans. Les plus de 85 ans représentent 20 % des vendeurs, suivis par les 70-75 ans (19 %) et les moins de 70 ans (11 %).

Selon Thibault Corvaisier, responsable de la gestion immobilière de la SCI Viagénérations, « il est difficile de chiffrer précisément la profondeur de ce marché. Nous l’estimons autour de 3 milliards d’euros en ce qui concerne le marché français ».

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C’est de toute façon un marché en progression. Pour deux raisons principales : d’une part, parce que la population vieillit et vit de plus en plus longtemps. Selon l’INSEE, en 2060, 1 Français sur 3 aura plus de 60 ans et on comptera deux fois plus de retraités qu’aujourd’hui. Ensuite, parce que ces retraités seront toujours plus nombreux à vouloir rester le plus longtemps possible chez eux et à faire face à des dépenses importantes pour financer leur maintien à domicile. « Nous répondons à 94 % des séniors qui souhaitent rester chez eux, et nous leur permettons de monétiser la valeur de leur bien immobilier que nous achetons », ajoute Thibault Corvaisier.

Pour sourcer leurs actifs sur ce marché de niche en progression, les équipes de gestion de Turgot AM, la société de gestion qui gère la SCI, s’appuient sur un réseau d’agents immobiliers partenaires spécialisés dans l’immobilier viager, appelés aussi des « viagéristes ». Ils s’appuient également sur la chambre des notaires et plusieurs conseillers en gestion de patrimoine et familly offices.

Comment la SCI Viagénérations met à profit cet essor pour performer ?

 La stratégie d’investissement

La SCI Viagénérations investit 70 % des sommes confiées par les investisseurs sur de l’immobilier résidentiel en viager. 30% sont conservés en liquidités pour assurer à tout moment les demandes de retrait des investisseurs. Sur ces 30 %, en rythme de croisière, 10 % sont laissés en cash, 10 % sont investis dans des comptes à termes et 10 % sont investis sur des fonds obligataires. « Toutefois, dans le contexte financier actuel, nous avons réduit la poche obligataire à 3 %, pour éviter son impact sur la performance de l’unité de compte » indique Thibault Corvaisier.

Les actifs ciblés sont des biens immobiliers premiums, moins exposés à l’impact des cycles de marché. Ce sont généralement des biens qui se vendent plus rapidement que les autres car ils offrent des prestations plutôt recherchées. Et historiquement, bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, se sont des biens qui se valorisent mieux que la moyenne du marché.

Les achats se font en « bouquet pur » et tous les travaux d’entretien que la SCI devra effectuer dans le temps sont provisionnés dès l’acquisition des biens. Aucune rente n’est versée aux cédants et la SCI ne recourt à aucun financement bancaire. Les acquisitions sont payées comptant.

Les moteurs de performance de la SCI Viagénérations sont au nombre de 4 et se déclinent comme suit :

  • Le rendement actuariel (amortissement de l’usufruit) : c’est une valorisation mécanique de la valeur du bien. Plus on se rapproche de la fin de vie théorique de l’occupant, plus la valeur de la nue-propriété augmente mécaniquement. Ce rendement actuariel moyen sur le portefeuille est actuellement de 3,7 % à fin Mars 2020.
  • La revalorisation immobilière : le bien se valorise mécaniquement quand les prix de l’immobilier sont orientés à la hausse

  • La libération anticipée : Il arrive qu’un bien puisse être libéré par anticipation et que le cédant décide d’abandonner sont usufruit moyennant un complément de prix versé par la SCI Viagénérations.
  • Le Gain technique : ce dernier moteur de performance est probablement le moins intuitif de tous. Le gain technique est obtenu par la SCI par différence entre la valeur du bien enregistrée comptablement par la SCI, et le prix réellement payé par la SCI lors de la signature de l’acte notarié. En effet, l’inscription comptable à l’actif de la SCI va se faire en utilisant la table de mortalité recommandée par l’INSEE (la TGHO5 ou la TGF05) pour estimer la valeur de la nue-propriété, en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier. Hors, pour réaliser ses acquisitions, la SCI Viagénérations utilise sa propre table de mortalité (la même que les assureurs), plus conservatrice que celle de l’INSEE, pour proposer un prix d’achat au vendeur. Le prix d’achat proposé sera donc inférieur à la valeur comptable du bien immobilier, ce qui va mécaniquement contribuer à la valorisation de la SCI. C’est donc la différence entre ces deux valeurs qui correspond au gain technique.

Les chiffres clés de la SCI Viagénérations au 31 Mars 2020

« Le rythme de collecte actuel est de l’ordre de 7 M€ par mois », nous confie Thibault Corvaisier. « Nous ciblons donc des actifs d’environ 700 000€ en moyenne, ce qui nous permet de garder un rythme d’investissement de l’ordre de 10 actifs par mois en moyenne ».

A fin Mars 2020, la SCI Viagénérations compte 74 actifs immobiliers en portefeuille. L’âge moyen des usufruitiers et de 83 ans et 9 mois et selon la table Insee, leur espérance de vie moyenne est donc de 10,07 ans.

chiffres clés sci viagenerations mars 2020

La performance 2019 en détail

sci viagénération détail de la performance 2019

Quelques photos d’actifs immobilier en portefeuille

Patrimoine de la sci viagénérations

Pourquoi investir dans l’immobilier viager grâce à cette SCI plutôt qu’en direct ?

Tout d’abord, parce que le risque, notamment l’aléa du décès, est mutualisé. En effet,  lorsque vous achetez un bien en viager, le risque, au-delà de la baisse du prix de l’immobilier, est de ne récupérer le bien qu’au bout de très longues années si l’usufruitier vit beaucoup plus longtemps que son espérance de vie théorique. En effet, l’usufruitier dépasse son espérance de vie théorique, le rendement actuariel de l’actif (un des 4 moteurs de performance de la SCI) sera de 0%. En investissant dans un véhicule type SCI, cet aléa est mutualisé. En revanche, comme la SCI ne verse pas de rente viagère, elle n’est pas exposée à ce facteur risque là. Enfin, la SCI est un produit liquide que vous pouvez revendre à tout moment. Une valeur liquidative mensuelle est communiqué par la société de gestion.

Nous avons souhaité avoir l’avis de Thibault Corvaisier sur ses prévisions : Pourquoi faut-il investir en 2020 dans votre SCI, même dans le contexte de crise sanitaire que nous connaissons actuellement ?

Thibault Corvaisier SCI ViaGénérations-min
Thibault Corvaisier SCI ViaGénérations-min

« Tout d’abord parce que nous avons atteint notre point mort, et les revenus récurrents de notre unité de compte couvrent très largement les coûts fixes auxquels nous devons faire face. Cela veut dire que même en l’absence de nouvelles acquisitions, et toutes choses égales par ailleurs, la performance de la SCI serait positive. Enfin, la SCI a maintenant 3 ans, et s’est appuyé à sa création sur l’acquisition d’un portefeuille que nous avons récupéré d’un de nos partenaires historiques. Ce qui nous apporte un atout supplémentaire. En effet, plus nous avançons dans le temps, et plus nous allons avoir de manière récurrente et normale, des libérations de biens qui vont contribuer positivement à la performance de la SCI. Ensuite, nous nous positionnons sur le marché immobilier résidentiel moins exposé à la crise du coronavirus que l’immobilier de commerces par exemple. Si toutefois nous avions à déplorer une baisse de ce marché, alors les revenus récurrents sur lesquels s’assoit aujourd’hui la SCI, servirait de coussin, d’amortisseur, et viendraient compenser cette correction. Enfin, nous ne prenons aucun risque sur les loyers, aucune rente versée à l’occupant car l’achat se fait en bouquet pur et comptant, sans recourir au crédit bancaire. »

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Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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