Comme toute jeune SCPI en phase de développement, la SCPI ActivImmo est scrutée par les différents acteurs du marché et par les investisseurs potentiels qui observent trimestre après trimestre son évolution pour évaluer sa capacité à maintenir son objectif initial de distribution de 6%. Force est de constater que, malgré la crise sanitaire, cette SCPI spécialisée sur le secteur de la logistique et des entrepôts a servi au 1er trimestre 2020, un revenu trimestriel conforme au prévisionnel annoncé (9,18 € par part), soit un rendement annualisé de 6,02%. Nous avons fait un point étape avec Pauline COLLET, directrice des relations investisseurs au sein de la société de gestion Alderan.
ActivImmo, a finalisé ses trois premières acquisitions qui semblent prometteuses pour la suite. Pouvez-vous nous en dire un peu plus ?
Pauline COLLET : Au 31 mars 2020, nous avons collecté 13,4 M€ et la majeure partie de celle-ci est d’ores et déjà investie. En effet, depuis sa création au mois de Septembre 2019, la SCPI a acquis 3 actifs immobiliers. Un entrepôt logistique de 7 357 m2 à Alizay (27), en périphérie de Rouen, dans le cadre d’un sale & lease back. L’ensemble est entièrement loué dans le cadre d’un bail 9 ans fermes à une société qui conçoit et fournit des produits de grande consommation à marques distributeur depuis 1990. Le site offre déjà une très bonne accessibilité par l’A13 et devrait bénéficier à moyen terme d’une desserte encore plus efficiente. Elle est en effet à proximité immédiate du futur contournement Est de Rouen – liaison A28/A13. Un second actif a été acquis au mois de janvier 2019. Il s’agit d’un bâtiment d’activités situé à Montigny-le-Bretonneux. L’ensemble offre une surface locative totale de 2 361 m2 et est exploité depuis 2009, une entreprise française leader en Europe de la création, la réhabilitation et l’entretien des espaces paysagers. Le site bénéficie par ailleurs d’un levier de création de valeur avec une constructibilité résiduelle de près de 1 000 m2 ce qui permet d’envisager une amélioration du rendement à terme. Il dispose aussi d’une excellente accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A12, A13 et l’A86. Enfin, le 28 avril dernier, en plein confinement, Alderan a finalisé l ’acquisition du troisième actif, un bâtiment d’activités livré en 2015 et situé en Seine-et-Marne, à Lieusaint. L’ensemble immobilier représente une surface locative totale de 1 556 m2. Le site est entièrement loué à 2 locataires pour qui le bâtiment avait été développé en 2015 : ATHP Assistance Technique (entreprise de maintenance et d’ingénierie d’équipements industriels, de systèmes oléo-hydrauliques et de pneumatiques) et France Lubrifiants Services (entreprise spécialisée dans la distribution de combustibles et produits annexes). La durée résiduelle ferme des baux est supérieure à 10 ans, cette dernière acquisition offre donc un état locatif solide et pérenne, tout en permettant la poursuite de la constitution d’un portefeuille homogène mais avec une bonne mutualisation du risque géographique et locatif. Avec le pipeline en cours d’étude, cela permet à la SCPI de maintenir son objectif de rendement de 6%.
Quels sont selon vous les fondamentaux qui font de ce secteur d’investissement (les locaux d’activités et la logistique), un secteur résilient en temps de crise ?
Pauline COLLET : Pour les locaux d’activités, comme d’une façon générale pour tous les segments de l’immobilier, la résilience à court terme peut être perturbée car le risque de défaut des locataires est plus important en période de crise. Et de ce point de vue, la force d’une société de gestion comme ALDERAN, c’est la gestion locative internalisée. Elle permet une grande proximité avec les locataires, et cela a été précieux pour anticiper les difficultés de nos locataires, pour répondre efficacement à leurs demandes d’accompagnement et minimiser l’impact pour nos porteurs de parts. De plus, cette classe d’actif bénéficie historiquement d’un niveau de rendement supérieur, qui pourrait permettre d’absorber une partie du choc. Pour la logistique, on constate d’ores et déjà que le COVID19 a impliqué la mise en œuvre de solutions de contournement, qui pourrait devenir pérennes. Ces « solutions » peuvent engendrer une baisse de la demande dans certains secteurs de l’immobilier. Par exemple le développement du télétravail pourrait se faire au détriment des bureaux bien qu’il ne faille pas tirer de conclusions trop hâtives sur ce point, l’immeuble de bureaux étant un facteur d’efficacité, d’échanges et de rencontres facilitant aussi la sociabilisation des personnels.
Comment la crise sanitaire actuelle influence votre prévisionnel 2020 et 2021 sur le développement de votre SCPI Activimmo et ses résultats annoncées dans votre documentation (6% d’objectif de performance en 2020 par exemple) ?
Pauline COLLET : C’est un peu tôt pour connaître les conséquences et l’impact de cette crise sur les performances à court et moyen terme. La performance dépendra de l’encaissement des loyers. De ce point de vue, nos locataires sont moins exposés aux mesures obligatoires de fermeture et nous avons bon espoir d’un maintien du niveau de perception des loyers. A ce stade, sur les deux locataires en place à fin Mars 2020, l’un a payé son échéance du deuxième trimestre 2020 et l’autre a demandé un report de paiement. Un accord a été trouvé pour étaler les échéances d’avril et de mai sur le deuxième semestre 2020, n’impactant pas significativement le résultat de la SCPI. Aussi, nous maintenons donc notre objectif de performance à 6% de DVM pour 2020, Toujours dans l’intérêt des porteurs de parts la société de gestion a mis en place un outil de modélisation pour anticiper divers scénarios (du plus optimiste au plus pessimiste), suivre l’évolution de la performance et ainsi prendre rapidement les décisions de gestion les plus pertinentes.
Les investisseurs, comme toujours en période de tensions économiques, s’interrogent sur les arbitrages à réaliser dans leur patrimoine. Alors, je vous pose la question, pourquoi devraient-ils « miser » sur votre SCPI dans ce contexte ?
Pauline COLLET : Tout d’abord parce qu’ActivImmo est une SCPI jeune. Avec une collecte qui s’est maintenue à un bon niveau pendant la période inédite que nous avons connu, Activimmo est en position d’acquérir les opérations du pipeline, sécurisées pour certaines. Mais plus la SCPI disposera de liquidités, plus elle pourra saisir les opportunités à l’acquisition qui se présentent, et on sait malheureusement que les situations de crise peuvent en créer. Nous en avons déjà identifié quelques unes. Ensuite, parce que les locaux d’activités et la logistique constituent une classe d’actif résiliente qui devrait se développer encore davantage dans la période de l’ « après-Coronavirus ». D’une part parce que l’on pourrait assister à une réindustrialisation française, gourmande en locaux d’activités et en logistique. D’autre, parce que les acteurs économiques pourraient être tentés de renforcer ce secteur immobilier pour faire face à l’éventualité de nouvelles crises, afin d’améliorer le transport et la distribution des biens, et pour éviter les pénuries tant redoutées. Enfin, parce que l’essor du e-commerce, probablement boosté par le confinement, notamment sur les produits de première nécessité, devrait favoriser encore la croissance du secteur de la logistique urbaine.
