Au cours du 1er trimestre 2020, la SCPI Pierval Santé a franchi la barre symbolique du milliard d’euros de capitalisation grâce notamment à une collecte de plus de 121 millions d’euros. La croissance de cette jeune SCPI créé en 2014 (+675 M€ en 2 ans) reflète parfaitement l’intérêt croissant des investisseurs pour l’immobilier de santé, une classe d’actif de diversification qui offre des rendements potentiels attractifs.
Pierval Santé : une performance annuelle au-dessus de 5 % depuis sa création
Depuis sa création en 2014, la SCPI Pierval Santé verse à ses associés plus de 5% de revenus annuels. Et, au terme du 1er trimestre 2020, la société de gestion Euryale AM confirme que, malgré la crise sanitaire, la SCPI devrait distribuer 5 % de rendement locatif. En tout cas, le premier acompte de 12,624 € par part versé fin avril va dans ce sens. Cette régularité, elle le doit à sa stratégie d’investissement. En effet, dès l’origine, Pierval Santé a adopté une stratégie d’investissement à 100 % porté sur le secteur de la santé en France et en Europe. Leur approche en la matière consiste à diversifier les emplacements géographiques (en Europe) et les opérateurs, tout en priorisant les exploitants avec des velléités de développement dans lesquelles Pierval Santé pourrait apporter une solution à long terme. Elle est présente pour le moment en France à hauteur de 41,1 %, en Allemagne 31,6 %, en Irlande 24,7 % et au Portugal 2,7 % ; et dispose d’une durée moyenne de ses baux commerciaux de « 12,96 années », cequi traduit une stabilité des locataires qui acceptent de s’engager sur des durées fermes de 12 à 25 ans selon les pays. Cela renforce de façon très significative la résilience du véhicule qui affiche un taux d’occupation financier de 99,34 % au 31 mars 2020. Enfin, la SCPI Pierval Santé est très peu endettée, le ratio de dette long terme rapporté à la valeur des actifs de la société s’élève à seulement 4,21 %, ce qui est très modéré et assure une bonne solidité du véhicule.
Un 1er trimestre 2020 sous le signe de la continuité
Au 1er trimestre 2020 Pierval Santé a donc poursuivie son développement européen purement santé, notamment au travers del’acquisition de 9 établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes (Ehpad, et établissements soins de suite gériatrique), d’une clinique de Soins de Suite et Réadaptation (SSR) à construire en région parisienne et d’une maison médicale pluridisciplinaire située à Toulouse (31). L’essentiel de ces acquisitions a été réalisé dans le cadre de baux de longue durée (durée ferme résiduelle moyenne pondérée de 19,9 ans) et d’un rendement brut immobilier global de 6,26 %. Son patrimoine immobilier compte désormais 108 immeubles, dont 18 sont en cours de construction, en cours de réhabilitation ou en cours d’extension.
S’agissant de la situation locative de la SCPI dans le contexte actuel de crise sanitaire, la société de gestion nous a fait parvenir un état de la situation. Concernant les Ephads détenues par la SCPI, « à cette heure, 4 établissements en Irlande et 1 en Allemagne ont demandé de décaler une partie de leurs loyers afin de faire face à une surcharge salariale intérimaire mais également parce que les admissions de nouveaux résidents ne sont pas autorisées. Les demandes portent actuellement sur un décalage de règlement du début du trimestre à la fin du même trimestre enfonction d’une reprise rapide et normale de l’activité. Rien d’impactant pour le véhicule ».
Pour ce qui est des cliniques, « à cette heure, 4 cliniques en France nous ont demandé un décalage de loyer du 2T2020. Le report devant se faire sur le 3T et 4T2020. Rien d’impactant non plus pour la rentabilité annuelle du fonds. ». Enfin, « en ce qui concerne les activités médicales non essentielles (dentistes, kinésithérapeutes, spécialistes…), elles sont pour la plupart à l’arrêt. Nous avons à ce jour un petit nombre de médecins qui nous ont demandé de décaler leurs loyers du mois d’avril. Cela reste peu significatif par rapport à la dimension du véhicule. »
L’immobilier de santé, un marché spécifique, moins affecté par les cycles économiques
L’immobilier de santé est un marché dynamique. Le volume d’investissement dans l’immobilier de santé européen a atteint en 2019 un niveau record de 7,6 milliards d’euros. 3 marchés se détachent particulièrement : la France, l’Allemagne et le Royaume Uni. La croissance des volumes d’investissement depuis plusieurs années est directement corrélée aux besoins grandissants constatés sur le marché européen pour faire face au vieillissement de la population et à l’évolution de la médecine.
C’est aussi un marché moins affecté par les cycles économiques. En effet, l’immobilier de santé présente la caractéristique spécifique et majeure aujourd’hui d’être décorrélé de l’économie marchande. Les autorisations d’exploitation des activités qui y sont pratiquées ainsi que leur suivi sont encadrées par les pouvoirs publics. Le calcul de la valeur vénale de ce type d’actifs en est différente ; fondé principalement sur la rentabilité immobilière elle-même très liée à la rentabilité de l’exploitant. De sorte que la notion d’emplacement, essentielle dans tout investissement immobilier, est à pondérer, ici plus qu’ailleurs, par la prise en compte de la qualité du locataire-exploitant, sa solidité financière, la durée du bail et la valeur d’usage de l’actif qui lui est loué.
Avec ce que nous avons connu pendant la crise du Covid-19, il faut s’attendre à une forte prise de conscience des populations et des acteurs politiques sur les carences de nos systèmes de santé. Elle devrait amener nos dirigeants politiques à prendre des mesures afin d’améliorer l’efficacité du système de soin. Il en découlera mécaniquement des besoins immobiliers nouveaux, qui permettront à la SCPI Pierval Santé de continuer à investir sa collecte pour pérenniser le revenu locatif versé à ses porteurs de part.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
