Alors oui, les SCPI de bureaux ont un avenir. Mais lequel ? C’est ce que nous allons voir avec Bruno Pauly, Directeur du Développement chez Aestiam, société de gestion de SCPI.
La SCPI Aestiam Placement Pierre en quelques chiffres à fin Décembre 2021
Interview Bruno PAULY, Directeur du Développement chez AESTIAM
Jérémy Orféo: Un taux de rendement de 5,01 % en 2021, c’est une belle performance. Comment vous expliquez ces résultats ?
Bruno PAULY : La SCPI Aestiam Placement Pierre est sans conteste possible une SCPI patrimoniale avec un historique de plus de 30 ans qui s’est constitué au fil de l’eau affichant un TRI à 20 ans de 11,86 %. Je rappelle que le Taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité annuelle d’un investissement sur une période donnée (le plus souvent 5,10 et 15 ans) en tenant compte du prix d’acquisition, des revenus perçus et de la valeur de retrait au 31 décembre. Aestiam Placement Pierre est donc une SCPI de bureaux résiliente et performante avec un Taux de distribution de 5,01 % en 2021.
Aujourd’hui nous gérons au sein d’Aestiam Placement Pierre un encours de quasi 380 M€ répartis sur 162 immeubles dans lesquels nous retrouvons 277 locataires. Cela traduit effectivement une réelle diversification et une grande mutualisation du portefeuille géré. La gestion de ce portefeuille grâce au travail conséquent des équipes d’asset management a permis de recouvrer les loyers au titre de l’année 2021 d’où la stabilité du dividende au cours des dernières années à un niveau de 4,63 %. Par ailleurs nous avons réalisé dans le cadre de différents arbitrages (cession d’immeubles) des plus-values au-delà de la valeur d’expertise.
Point important concernant les réserves, tant le report à nouveau que la plus-value à distribuer dans le temps, elles restent à un niveau important puisque nous avons à ce jour à peu près 8 mois de réserve dans les comptes de cette SCPI. Nos associés ont donc de la visibilité sur l’objectif de pérennité et de stabilité de nos dividendes futurs. Ceci étant dit il est important de rappeler que ni le capital ni les dividendes qui peuvent évoluer tant à la hausse qu’à la baisse ne sont garantis.
Jérémy Orféo : Est-ce vraiment le moment d’investir dans une SCPI composée majoritairement d’immeuble de bureau, alors que le contexte est propice au développement du télétravail ?
Aestiam Placement Pierre a la spécificité d’être une SCPI tournée vers les PME. C’est lié à la taille moyenne de ses actifs (1100 m² en moyenne). Il faut savoir que les PME sont peu contraintes par le télétravail et ne sont pas dans la démarche de restitution de locaux. Nous constatons aujourd’hui au travers d’une étude réalisée par Sopra Storia en 2021 que plus de 70 % des chefs d’entreprise de moins de 100 salariés ne sont pas favorables au télétravail. Point par ailleurs positif : on constate que la demande placée croit en 2021 pour les petites surfaces. Pourquoi ? Tout simplement parce que les chefs d’entreprise de PME soucieux de faire revenir leurs collaborateurs et de les fidéliser, n’hésitent plus à créer des espaces de convivialité en leurs murs. Autre sujet motivant le choix d’Aestiam Placement Pierre, le poids de ses actifs dans le centre de Paris qui colle parfaitement aux besoins de centralité émis par les chefs d’entreprise. De ce fait, nous n’avons pas de locaux vacants dans Paris. La demande est très forte et soutenue. La performance d’Aestiam Placement Pierre n’est donc pas impactée ni par le télétravail, ni par la mise en place du flex-office au sein des grandes entreprises qui engendre la restitution de plateaux comme on peut l’observer dans des zones en périphérie telle La Défense et ses environs. Aujourd’hui nous ne sommes pas investis dnas le secteur de La Défense à Paris. Dans tous les cas, nous recherchons toujours des biens dans une fourchette de prix compris entre 2 et 20 M€ qui ont vocation à être divisibles et modulables de façon à être à en capacité de respecter notre stratégie d’accueillir en un même lieu plusieurs locataires toujours dans ce souci de mutualisation et donc de diminution du risque locatif.
Deux actifs immobiliers acquis en 2021 symbolisant cette stratégie d’investissement
Jérémy Orféo : Pourriez-vous nous citer deux actifs immobiliers emblématiques acquis en 2021 ?
Bruno PAULY : Tout d’abord, nous avons fait l’acquisition des locaux d’un établissement d’enseignement supérieur, l’école de commerce AMOS avec un bail de 12 ans dont 9 ans fermes. AMOS est une école de commerce spécialisée dans le Sport Management. AMOS résulte d’un projet pédagogique axé sur la professionnalisation et propose des formations en alternance avec des entreprises partenaires. L’école propose une dimension internationale dispensée par des professionnels et experts du sport business, avec des spécialisations en marketing, événementiel ou entrepreneuriat. AMOS possède 13 campus dont 1 à Londres. Cette Ce bien rentre pleinement dans nos critères d’investissement (taille de l’actif : 1.124 m² ; Prix : 3 M€)
Ensuite, nous avons fait l’acquisition d’un immeuble de bureaux situé dans le 13ème arrondissement de Marseille au sein du technopole Château-Gombert dédié à la formation supérieure (Ecole Centrale, Polytechnique, …), au secteur du numérique et de la haute technologie avec près de 170 entreprises, 8 laboratoires et 15 plateformes technologiques. L’immeuble Euclide est loué à 3 locataires pérennes dans le cadre de baux de 9 ans dont 6 ans fermes ayant pris effet en 2021 à des loyers défensifs (Prix de 8,7 M€, multilocataires…)
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Jérémy Orféo : Quelles sont vos projections pour 2022 ? L’objectif à long terme est-il d’offrir une distribution potentielle supérieure à 5% ?
Les conditions de souscription à la SCPI Aestiam Placement Pierre :
Délais de jouissance : 1er jour du mois suivant la date de souscription.
