Dans un communiqué de presse publié le 08 Novembre 2022, la Société de gestion Corum livre sa position sur les SCPI sans frais d’entrée. Ces dernières proposent aux épargnant des conditions d’investissement avec 0% de frais d’entrée, contrairement à la moyenne du marché qui tourne autour de 10%. Pour la société de gestion Corum, il s’agit d’un « artifice marketing » qui cache en réalité plus de lignes de frais et un coût total finalement proche de celui des SCPI dites « traditionnelles ». Par ailleurs, ces SCPI s’exposeraient à un risque de liquidité plus élevés que les autres. Dans cet article, nous revenons sur le débat actuel qui animent les professionnel de la gestion de patrimoine et les sociétés de gestion autour des SCPI sans frais d’entrée.
Et comme toujours, si vous souhaitez investir en SCPI en vous constituant un portefeuille immobilier performant et diversifié, nos experts sont à votre disposition (et c’est sans frais supplémentaires)
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Rappelons le contexte : quels sont les frais sur les SCPI ?
Dans les SCPI de rendement, il existe deux grandes familles de frais : les frais de fonctionnement et les frais de souscription.
Dans les frais de fonctionnement on retrouve :
- Les frais de gestion : cette commission de gestion est calculée en pourcentage des loyers encaissés par la SCPI (ce sont tous les produits locatifs hors taxes encaissés).
- La commission de suivi et de pilotage des travaux : elle est calculée sur le montant des travaux effectués. Ces frais servent à rémunérer le travail de maîtrise d’ouvrage pris en charge par la société de gestion pour suivre et gérer le bon déroulement de l’ensemble des travaux d’entretien du patrimoine immobilier.
- La commission de cession et d’acquisition des immeubles : la société de gestion est autorisée à facturer une commission pour rémunérer son travail d’asset manager
Les SCPI sans frais d'entrée ont des lignes de frais de fonctionnement plus importantes
Il n’y a pas de miracle. Une société de gestion a des charges inhérentes à son activité. De ce fait, il faut bien qu’elle se rémunère quelque part, et quelle puisse rémunérer aussi ses partenaires distributeurs (CGP, Banques et Family offices par exemple). Selon Frédéric Puzin, quand on regarde les frais de fonctionnement d’une SCPI sans frais d’entrée « nous y retrouvons les mêmes lignes que dans les SCPI traditionnelles, à la nuance près que le niveau de chacun de ces frais est ici sensiblement relevé.» En effet, les sociétés de gestion qui proposent des SCPI sans frais de souscription ont elles aussi besoin d’être rentables. Selon la société de gestion Corum, la disparition de la commission de souscription est permise grâce à une ligne commune à toutes ces SCPI : la commission d’acquisition sur immeuble. C’est selon Corum là que les gérants de ces SCPI retrouvent une grande partie de leur équilibre économique. Sans être exactement des frais de souscription, cette commission y ressemble effectivement, puisqu’une fois que l’épargnant aura souscrit, le gérant va investir… et prélever sa commission d’acquisition, qui peut atteindre 5 % du montant de l’achat.»
Afin de pouvoir comparer les différents modèles de frais des SCPI de rendement – SCPI traditionnelles vs sans frais de souscription – la société de gestion Corum a défini une SCPI « Avatar », à laquelle ils ont appliqué le modèle de frais de chacune des 3 SCPI « sans frais d’entrée » existant sur le marché de l’épargne aujourd’hui, en le comparant à celui de leur SCPI CORUM Origin.
Résultat : quel que soit l’horizon de placement, le modèle de frais de CORUM Origin est finalement très proches de celui des SCPI sans frais de souscription. A partir de 10 ans de détention, le modèle de frais de la SCPI CORUM Origin est plus avantageux que celui des SCPI sans frais de souscription.
Résultat : quel que soit l’horizon de placement, le modèle de frais de CORUM Origin est finalement très proches de celui des SCPI sans frais de souscription. A partir de 10 ans de détention, le modèle de frais de la SCPI CORUM Origin est plus avantageux que celui des SCPI sans frais de souscription.
Notre avis sur la question des frais des SCPI de rendement
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Le comparatif des deux structures de frais révèle effectivement que dans un cas comme dans un autre, l’investisseur paye indirectement un niveau de frais comparable. La question des frais n’est donc pas un véritable levier de différenciation entre les SCPI de rendement. Ce sont deux modèle de rémunération différents mais qui permettent tous deux à des sociétés de gestion de vivre de leur savoir faire et de leur travail d’asset manager et de gestion immobilière.
Là où effectivement on peut s’interroger, c’est sur la façon de communiquer et le niveau de transparence sur les frais. Mais depuis plus de 50 ans que les SCPI existent, c’est un marché que l’on voit se démocratiser et progresser sur tous ces sujets et c’est une bonne chose. Les SCPI dites « sans frais d’entrée » ont au moins le mérite de faire parler des frais sur les SCPI. Tout investissement immobilier comporte des frais et c’est l’occasion de rappeler que c’est aussi le cas pour les SCPI qui demeurent un placement immobilier comme un autre. C’est donc un investissement qui s’envisage sur le long terme. Plus l’horizon d’investissement sera long, plus les gains potentiels peuvent être élevés (à condition que les marchés immobiliers ne s’effondrent pas).
Là où effectivement on peut s’interroger, c’est sur la façon de communiquer et le niveau de transparence sur les frais. Mais depuis plus de 50 ans que les SCPI existent, c’est un marché que l’on voit se démocratiser et progresser sur tous ces sujets et c’est une bonne chose. Les SCPI dites « sans frais d’entrée » ont au moins le mérite de faire parler des frais sur les SCPI. Tout investissement immobilier comporte des frais et c’est l’occasion de rappeler que c’est aussi le cas pour les SCPI qui demeurent un placement immobilier comme un autre. C’est donc un investissement qui s’envisage sur le long terme. Plus l’horizon d’investissement sera long, plus les gains potentiels peuvent être élevés (à condition que les marchés immobiliers ne s’effondrent pas).
En revanche, ce qui peut être plus préoccupant sur les SCPI sans frais, c’est le message implicite adressé aux investisseurs : « vous pouvez investir dans la pierre, sans frais, et donc sortir à moyen termes si vous le souhaitez ». Comme le dit très justement Frédéric Puzin dans son étude comparative, « supprimer les frais de souscription encourage les comportements court-termistes ». En effet, une fois que les 3 ou 5 premières années sont passées (période pendant laquelle il y a des pénalités de sortie anticipées), l’investisseur peut sortir rapidement. Cela peut poser une difficulté si jamais la SCPI est à ce moment là confronté à une demande de retrait supérieure au volume de souscription. Ce comportement expose donc la SCPI au risque de liquidité, c’est-à-dire à la difficulté pour l’épargnant de revendre ses parts.
L'auteur
Jérémy ORFEO
Dirigeant fondateur
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