Le crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des épargnants à la recherche de rendement ?

Le crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des épargnants à la recherche de rendement ?

Jérémy Orféo
crowdfunding immobilier

L’immobilier continue de séduire les investisseurs et le crowdfunding immobilier n’échappe pas à la règle. La collecte réalisée entre le 1er Janvier 2019 et le 31/10/2019 est en hausse de +83 % par rapport à la même période de référence en 2018 (source : Hellocrowdfunding.com). Un premier signe d’engouement dans un contexte où les placements traditionnels (livrets, fonds euro d’assurance-vie, PEL…) n’ont plus la côte. Le petit poucet du placement immobilier est-il en train de se transformer en machine à collecter comme ses cousines le SCPI ?

Le crowdfunding immobilier : des résultats très prometteurs

HelloCrowdfunding et Fundimmo ont publié le « baromètre du crowdfunding immobilier du premier semestre 2019 ». Cette étude, qui porte sur 28 plateformes, nous révèle les points essentiels suivants. Le montant moyen collecté par projet a augmenté de 11 % (600 000 € en moyenne pour un montant total de 129 millions d’euros contre 4,3 milliards d’euros pour les SCPIsur la même période) par rapport à 2018 sur la même période et le nombre de projets remboursés s’est élevé à 94 soit 92 % de plus que l’an dernier. Et les investisseurs ont bénéficié d’un rendement annuel moyen de 9,2 % pour une durée moyenne de placement de 20,1 mois. De quoi rester bouche bée. Attention cependant à ne pas se ruer sur ces plateformes sans prendre en considération les risques.

Pour favoriser leur développement, des plateformes leaders ouvrent leur capital à des partenaires importants. En début d’année, Homunity a annoncé son rachat par le groupe Tikehau Capital. Fundimmo vient d’annoncer la cession de 60 % de son capital à la Foncière Atland (SIIC côtée en bourse). BIRD (Bouygues Immobilier R&D) était rentré au capital de Lymo, alors que BNP Paribas et Crédit Mutuel Arkéa eux ont pris une participation au capital de Koregraf. Ces rapprochements vont permettre à ces plateformes de croître, d’autant plus que la loi PACTE relève le plafond de collecte à 8 millions d’euros contre 2.5 millions actuellement.

Comment de telles performances sont-elles possibles ?

C’est l’objet même du financement qui le permet. La France regorge de promoteurs immobiliers qui ont constamment besoin de trésorerie pour financer leurs projets.

Historiquement, ces promoteurs font appel à trois modes de financement : le crédit bancaire, leurs fonds propres et la pré-commercialisation des programmes grâce à la VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Grâce au Crowdfunding immobilier, ils peuvent ainsi réduire la part de leurs fonds propres affectés à une opération pour financer d’autres projets. C’est le principe de l’effet de levier. Ce qui leur permet d’augmenter leur volume d’activité et donc de faire plus de bénéfices. Ils sont donc prêts pour cela à payer un coupon annuel (ou taux d’intérêt) plus important.

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À part la performance, quelle est la recette de ce succès ?

Un lien direct avec l’économie réelle

La performance n’est pas la seule motivation des investisseurs. Le succès de ce mode d’investissement vient aussi de la volonté croissante des investisseurs de financer des projets concrets, en lien direct avec l’économie réelle. Et de connaître de manière très transparente à quoi sert leur argent.

La simplicité d’accès

Autre point important, et pas des moindres, la simplicité. En quelques clics, après avoir complété un questionnaire de connaissance client (pour vérifier le profil de l’investisseur et sa connaissance du risque), à partir de 2000€ voire 1000 €, il est possible à tout un chacun de passer à l’action, 100 % en ligne sans avoir à renvoyer une multitude de documents. Le rêve des investisseurs d’aujourd’hui qui ont pris l’habitude de crouler sous la paperasse chaque fois qu’ils entreprennent une démarche d’investissement.

La fiscalité avantageuse

Et enfin, tout cela n’aurait pas été possible sans la bonne vieille cerise sur le gâteau : la fiscalité ! Alors que l’immobilier est depuis plusieurs années la tête de Turc de nos politiques, il se trouve que le Crowdfunding n’est fiscalisé qu’à la Flat Tax de 30 % contrairement aux SCPI ou à un investissement locatif traditionnel, les gains perçus ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Les 10 plus grosses plateformes classées par montant collecté.

les 10 plus grosses plateforme de crowdfunding immobilier classées par montant collecté

Le crowdfunding : un placement intéressant, mais pas sans risques

Comme le rappelle les chiffres du baromètre fundimmo et hellocrowdfunding, le taux de défaut n’est pas nul (0,5 % depuis 2012) et il arrive que les remboursements n’aient pas lieu dans les temps (le taux de retard est de 7,02 % depuis 2012.). Par ailleurs, il est précisé à juste titre que sur les 32 plateformes qui étaient ouvertes à fin 2018, 5 plateformes ont disparus. À ce risque s’ajoute une contrainte puisqu’il n’est pas possible de sortir avant que les fonds soient remboursés par le promoteur (l’échéance maximum prévue contractuellement est en général de 36 mois). Mais le risque reste mesuré. Dans la majorité des cas, il s’agit d’une émission d’obligations simples à taux fixe avec obligation pour le promoteur de rembourser le capital au terme. Tout repose sur le choix du promoteur, du projet et de la plateforme.

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Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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