Loi Pinel : investir dans l'immobilier pour réduire ses impôts

Qu'est ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel permet aux contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif de devenir propriétaires bailleur tout en réduisant leurs impôts. Ce dispositif s’applique aussi bien pour l’achat de logements neufs que pour l’investissement dans des appartements anciens qui seront réhabilités à « quasi neuf ». On parle alors de Loi Pinel réhabilité. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de leur acquisition. Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs et la réhabilitation de logement vétustes dans les zones tendues du territoire, c’est-à-dire là où l’offre immobilière locative est insuffisante. Il s’applique pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014 et a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 par le gouvernement Édouard Philippe / Emmanuel Macron.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le contribuable devra s’engager pour une durée de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Plus l’engagement de location sera important, plus la réduction d’impôt sera également élevée. Le taux de réduction d’impôt sera alors de 12% ou 18% ou encore 21%.

Au maximum, un investisseur pourra réduire ses impôts de 63 000 € sur 12 ans grâce au dispositif Pinel.

Tout savoir sur les conditions d'application de la loi Pinel en 2022

Le gouvernement impose plusieurs conditions à respecter pour pouvoir profiter des avantages de la loi Pinel, les principales sont les suivantes :

Un zonage géographique encadré par la loi : le logement doit être situé dans une zone du territoire français éligible au dispositif. Il s’agit des zones A, A bis et B1. En savoir plus sur le zonage Pinel >>
Le plafonnement des loyers : les loyers quittancés ne doivent pas dépasser un certain montant, suivant la zone et la surface du logement.
Le plafond des ressources : les locataires du logement Pinel doivent avoir des ressources (revenu fiscal de référence ou RFF) inférieures aux plafonds imposés.

Plafonds de Loyer de la loi Pinel en 2023

Barèmes des loyers Pinel 2023

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le propriétaire devra s’engager sur une durée de location et il devra également s’engager à ce que le loyer quittancé ne dépasse pas un certain plafond. Ce plafond dépend du zonage Pinel dont voici le détail.

Zone Pinel	Plafond Pinel 2023
Zone A Bis	18,25 € / m2
Zone A	13,56 € / m2
Zone B1	10,93 € / m2
Zone B2	9,05€ / m2

Calcul des loyers Pinel

Il ne suffit pas de prendre la surface du logement et de la multiplier par le plafonnement du loyer. Le calcul est plus subtil que ça. Il faut appliquer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S, où S est la surface utile du logement. La surface utile étant elle même égale à la surface habitable + 50% des surfaces annexes avec un plafond de 8 m2 (balcons, terrasses, caves). Le coefficient ainsi obtenu, arrondi à la 2ème décimale la plus proche, ne peut pas dépasser 1,20.

Exemple de calcul d’un plafond de loyer Pinel

Pour un logement neuf de 50 m² de surface utile situé en zone A, le plafond au m² est de 13,04 €
Après application du coefficient multiplicateur Pinel, le plafond pour ce logement est alors de : 13,04 € x (0,7 + 19/50) = 14,08 € / m²
Le loyer maximum autorisé pour ce logement de 50 m² est donc de : 14,08 € x 50 = 704 €

Les plafonds de ressources Pinel en 2023

Tableau des plafonds de revenus maximum des locataires Pinel

L’investisseur pourra bénéficier de la réduction d’impôts Pinel à condition que le bien acquis soit loué à des personnes dont les revenus ne sont pas supérieurs à certains plafonds. Les plafonds dépendent de la composition du foyer fiscal du locataire.

Plafonds des ressources	Zone A Bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
1 personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €
Un couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €
personne seule ou couple avec 1 enfant à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €
personne seule ou couple avec 2 enfants à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €
personne seule ou couple avec 3 enfants à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €	70 025 €
personne seule ou couple avec 4 enfants à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €
personne à charge supplémentaire	14 603 €	13 369 €	9 782€	8 801 €

Réussir son investissement Pinel en 10 étapes

Etape 1 : l’étude patrimoniale

Une étape importante pour définir les contours de votre projet d’investissement : évaluer votre capacité d’épargne, établir une simulation d’investissement, chiffrer les impôts que vous souhaitez diminuer, etc…

Etape 2 : Trouver le logement adapté

On vous explique toute les erreurs à éviter dans le choix du logement

Etape 3 : la signature du contrat de réservation

Retrouvez ce que contient le contrat de réservation et ce à quoi vous devez faire attention

Etape 4 : la recherche du financement

Retrouvez la liste des principaux points sur lesquels il vous faut vous pencher

Etape 5 : la signature de l’acte définitif

Comment ça se passe ? On vous en parle dans ce guide.

Etape 6 : la réception des travaux et la livraison du bien

Détail des appels de fonds et points d’attention lors de la livraison du logement.

Etape 7 : La mise en location

Trouver un locataire qui respecte les plafonds de ressource et calculer le loyer maximum que vous pouvez proposer.

Etape 8 : votre première réduction d’impôt

Comment bien la renseigner lors de votre prochaine déclaration d’impôt ?

Etape 9 : le renouvellement de l’engagement de location

Si vous avez choisi au départ un engagement de location pendant une durée de 6 ou 9 ans, vous pouvez proroger le dispositif.

Etape 10 : Au terme, faut-il conserver ou vendre ?

Exemple d'investissement en loi Pinel

Hypothèses d’investissement

Serge et Magalie ont 51 et 45 ans, ils sont mariés et ont 2 enfants.
Revenus du couple : 61 000 €
Acquisition d’un appartement d’une valeur de 172 000€.
Frais de notaire : 5 160 €
Financement 177160 € par emprunt sur 25 ans au taux de 1,80 % + assurance (0,20%).
Mensualité assurance comprise = 790€
Loyer Pinel estimé (600 €)*
Charges annuelles estimées : 25 % du montant des loyers encaissés.
Revalorisation du bien immobilier : 0%
Revalorisation du loyer : 1,00%
Revalorisation des charges : 0,75 %
Durée de l’engagement Pinel : 12 ans

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Des opportunités pour investir

Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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