L’investissement LMNP en résidence sénior va séduire de plus en plus d’investisseurs à la recherche de diversification patrimoniale, de rendement et de confort. En effet, Le vieillissement de la population est un fait qui se poursuit en 2019. Au 1er janvier 2020, plus d’une personne sur cinq en France a 65 ans ou plus selon l’Insee. Cette part ne cesse d’augmenter depuis plus de 30 ans, et le vieillissement de la population s’accélère depuis le milieu des années 2010 avec les premières générations nées après-guerre. De quoi donner des idées aux investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier tout en surfant sur la vague de la Silver économie.
La résidence sénior, une solution pour répondre à des besoins grandissants
En dix ans, les hommes ont gagné 2,0 ans d’espérance de vie, les femmes 1,2 an
Plus les années passent, plus la durée de vie s’allonge et plus les besoins en hébergement pour les personnes âgées augmente. En témoigne ces chiffes de l’Insee publiées le 14 janvier 2020. En 2019, l’espérance de vie à la naissance est de 85,6 ans pour les femmes et de 79,7 ans pour les hommes. En dix ans, les hommes ont gagné 2,0 ans d’espérance de vie et les femmes 1,2 an. Ces cinq dernières années, ils ont gagné 0,5 an d’espérance de vie et les femmes 0,2 an. L’espérance de vie continue donc de progresser mais les gains ont ralenti. La progression est plus rapide pour les hommes que pour les femmes.
Dans ce contexte, l’investissement LMNP en résidence sénior fait sens et séduit de plus en plus d’investisseur, à la recherche de rendement et de diversification patrimoniale.
Investir en LMNP résidence sénior : comment ça fonctionne ? quelques points de rappel
A ne pas confondre avec les EPHAD (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), la résidence sénior est un hébergement pour des personnes autonomes, valides ou semi-valides, généralement âgées de plus de 60 ans. Ces résidences proposent des appartements ou maisons individuelles ainsi que des services adaptés à une clientèle de seniors. Les services proposés sont différents selon les résidences mais on retrouve généralement un service d’accueil ou une conciergerie, la fourniture du linge, le nettoyage des locaux, des animations quotidiennes et un accès à des espaces collectifs tels qu’un salon TV ou une bibliothèque. Plus le niveau des prestations proposées par la résidence sénior est élevée, plus le loyer pour les résidents sera élevée.
Le modèle de l’investissement est le même que pour tout investissement LMNP en résidence gérée : l’acheteur acquiert un studio, un T2 ou un T3, et signe un bail avec l’exploitant de la résidence pour généralement neuf ans.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Ce bail est reconductible tacitement. Le temps que court ce bail, l’exploitant verse un loyer à l’investisseur. La rentabilité locative est généralement comprise entre 3 % et 5 % net par an et l’investisseur évite tout impôt sur le revenu pendant 20 à 30 ans selon sa situation, grâce au principe de l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Le bail commercial sécurise le revenu du propriétaire puisque quel que soit le taux d’occupation de la résidence, l’exploitant doit verser un loyer au propriétaire. Le risque repose donc sur la capacité de l’exploitant à verser ce loyer. Il faut donc porter une attention très particulière à l’exploitant dans ce type de projets d’investissement.
Investir dans une résidence senior pour réduire ses impôts avec la loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard permet à tout investisseur se portant acquéreur d’une location meublée dans une résidence sénior gérée par un exploitant professionnel, de réduire ses impôts à hauteur de 11 % du montant investi, dans la limite de 300 000 € HT. Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans et ne concerne que les investissements dans le neuf. À la fin de la durée du bail commercial, l’investisseur est libre de le reconduire avec l’exploitant ou de revendre son bien immobilier. Par ailleurs, si la résidence assure 3 des 4 services suivant : petit déjeuner, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle et le nettoyage régulier des locaux ; alors l’acheteur pourra récupérer la TVA inclue dans le prix d’achat du logement neuf. La récupération de la TVA est possible également, dans les mêmes conditions, hors cadre Censi-Bouvard, il suffit que la résidence soit neuve.
>> En savoir plus sur la réduction d’impôt LMNP Censi-Bouvard >>
Les risques liés à l’investissement LMNP en résidence sénior
Il y a deux risques majeurs : le risque locatif, et le risque lié à une baisse des prix. Le second risque dépend de l’évolution des prix sur le marché immobilier. C’est un risque qu’il est difficile d’anticiper sans avoir une boule de cristal. Mais on peut tout de même s’en prémunir, en se positionnant sur des résidences sénior attractives, et bien situées. En effet, quand on souhaite revendre un bien en LMNP sur le marché secondaire, le bien est souvent valorisé en fonction de sa rentabilité et de l’état général de la résidence (qualité du logement et des parties communes, taux de remplissage et rentabilité de la résidence, emplacement, etc.). S’agissant du risque locatif, il est possible que l’exploitant se retrouve dans l’incapacité de régler le loyer aux investisseurs selon sa santé financière du moment. C’est pourquoi, dans les deux cas, le choix du gestionnaire est central, au même titre que celui de l’emplacement.
Qui sont les exploitants en résidence sénior ?
Ce sont des entreprises qui ont déjà plusieurs résidences sous gestion. En voici une liste non exhaustive : Domitys, les Sénioriales, les Hespérides, les villages d’or, Steva, Primavera, Les Templitudes, Acapace, Ovelia, Les Jardins d’Arcadie, DomusVi, Quartus, Réside Etudes / Les Girandières, Cogedim Club, Gdp Vendôme / Dolcéa, Idylia, les girandières, etc. Ces acteurs ont chacun leur positionnement ainsi que leurs spécificités sur le marché (notamment plus ou moins de services proposés). Ils sont maintenant presque tous liés à des promoteurs immobiliers nationaux qui assurent la construction des résidences seniors dont ils auront la gestion.
Exemple d’investissement en LMNP résidence sénior
M et Mme LMNP sont marié et ont un enfant à charge. Ils déclarent 70 000 € de revenus imposables.
Le projet d’investissement :
- Achat d’un appartement dans une résidence sénior d’une valeur de 180 000 € TTC.
- Valeur du mobilier = 9 474 € TTC
- Frais d’acte du bien = 7 200 €
- Montant de la TVA récupérable = 31 579 €
- Loyer annuel : 6000 € HT
Le financement :
- Apport = 31 579 €
- Crédit bancaire = 165 095 € amortissable sur 15 ans au taux de 1,20 % + assurance (0,20 % sur capital emprunté)
Revalorisation de la valeur du bien : 0 %
Revalorisation du loyer : 0,75 % par an.
Résultat de la simulation
- Effort d’épargne mensuel moyen : 428 €
- Epargne investie : 111 589 €
- Valeur patrimoniale constituée : 180 000 €
- Gain net sur l’opération en cas de vente au courant de la 16ème année : 68 411 €
Si l’investisseur conserve le bien, il continuera à percevoir une rente annuelle défiscalisée pendant plusieurs année. En effet, la réserve des amortissements reportables et déductible des revenus s’élève à 95 799 €
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