La loi de finance 2020 officialise l’arrêt constitutionnel du 8 février 2018, l’enregistrement au RCS n’est plus nécessaire pour être considéré comme loueur en meublé professionnel. Cette modification de la loi entraîne le basculement automatique de beaucoup d’investisseurs qui avaient fait le choix de rester sous le statut du LMNP en décidant de ne pas s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Quels sont les avantages et les inconvénients du statut LMP ? Quelles conséquences fiscales et sociales ?
Retour sur les principales caractéristiques de la location meublée
Pour qu’un investisseur puisse obtenir le statut de LMNP et LMP et bénéficier des nombreux avantages, il doit mettre à disposition un logement meublé au sens de la loi.
Art. 25-4 « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret (et disponible dans notre guide de l’investissement LMNP). La location meublée est considérée comme une activité commerciale, cette activité peut être exercé de façon habituelle et relever d’un caractère professionnel si vous remplissez les conditions que nous allons voir. Les revenus sont alors soumis au régime d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celui des revenus fonciers. C’est là tout l’intérêt.
La location meublée (LMNP ou LMP) peut prendre différentes formes. On distingue les locations meublées destinées à la résidence principale du locataire, les locations saisonnières (ex : AirBn’b) ou la location meublée en résidence de services (résidences étudiantes, séniors, ephad, tourisme loisir et/ou tourisme d’affaires).
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Le régime du Loueur Meublé Professionnel s’applique désormais automatiquement dès lors que d’une part vos recettes annuelles sont supérieures à 23000 euros TTC (Les recettes sont les loyers encaissés et éventuellement les indemnités d’assurance perçus en cas de loyers impayés). Et d’autre part, que vos recettes annuelles sont supérieures à vos autres revenus soumis à l’impôt dans le foyer fiscal (traitements salaires, pensions et rentes, des bénéfices industriels et commerciaux ne provenant pas de la location meublée, des bénéfices Agricoles, des bénéfices non commerciaux et enfin des revenus des gérant et associés du foyer fiscal).
La location meublée non professionnelle est en principe exonérée de TVA. Toutefois, si le bailleur propose, en sus de la location meublée, trois des quatre prestations de services suivantes, les recettes locatives seront soumises à TVA : petit-déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture du linge, réception de la clientèle. Dans ce cas là également, si l’investisseur achète un bien neuf dans une résidence de services, il pourra, sous conditions, récupérer le montant de la TVA.
Les avantages fiscaux de la location meublée
Que vous soyez loueur meublé professionnel ou non, ce sont les plafonds de recettes qui déterminent si vous êtes au Micro-BIC ou au Régime Réel. Si votre chiffre d’affaires est inférieur à 72 600 euros (70 000 auparavant) vous êtes au Micro-Bic (avec la possibilité d’opter pour le régime réel).
Pour rappel le Micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur le bénéfice imposable, aucune charge n’est déductible, l’administration fiscale applique un abattement sans justificatif de votre part. Si le montant de vos charges dépassent cet abattement il est envisageable d’opter alors pour le réel.
Au-dessus vous êtes obligatoirement au régime réel souvent plus avantageux puisqu’il autorise la déduction de toutes les charges de copropriétés, taxe foncière, frais de notaire, frais d’intermédiaire, d’assurances, d’intérêts d’emprunts y compris les travaux mais surtout la possibilité d’amortir votre bien.
L’amortissement est le principal avantage de la location meublée.
L’investisseur va ainsi pouvoir percevoir des revenus peu ou pas fiscalisés pendant une longue période grâce à une base imposable largement réduite par toutes les charges et amortissements.
Quels sont les avantages et les inconvénients du LMP par rapport ou statut de loueur en meublée non professionnel ?
Comme nous l’avons vu le statut de loueur en meublée professionnel ne se décide pas il s’impose à vous si vous réunissez les 2 critères que nous avons vu précédemment. Etant considéré comme professionnel vous allez pouvoir bénéficier de certains avantages par rapport au LMNP.
Le report des déficits antérieurs
Si vos recettes sont inférieures au montant de vos charges déductibles intérêts d’emprunts compris mais hors amortissement du bien, le déficit est imputable sur votre revenu global pendant 6 ans alors qu’à titre non professionnel l’imputation du déficit se fera uniquement sur les revenus de même catégorie.
Le cas particulier des plus-values immobilières
Attention en cas de cession d’un bien immobilier, la plus-value constatée entre dans la catégorie des plus- values professionnelles. Contrairement au statut LMNP, dans lequel les plus-values immobilières sont imposées dans le régime d’imposition des particuliers, comme pour une location non meublée. Ce qui peut présenter un avantage ou inconvénient en fonction de votre situation. Notons que dans le cadre du statut LMP, une donation ou le décès du propriétaire sont considérés comme des mutations, au même titre qu’une vente. Dans le cas le plus courant, si vous exercez votre activité de location meublée depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale d’imposition sur le montant de la plus-value constatée, si vos recettes sont inférieures à 90 000 euros (durant les deux dernières années) et d’une exonération partielle si vous êtes au dessus jusqu’à 126 000 euros. Article 151 septies du Code Général des Impôts. Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous serez redevable d’une plus-value professionnelle à court terme et/ou long terme à réintégrer au bénéfice imposable ou bien taxée à 30 % (voir notre guide pour plus de détails).
Pour rappel, dans le cadre des plus-values des particuliers (LMNP et Régime foncier) vous bénéficiez d’abattements pour durer de détention. Une exonération est prévue automatiquement après 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux) alors qu’avec le statut de « professionnel » plus le temps passe et plus le montant de la plus-value augmente puisque votre bien s’amortit.
En revanche, si vous ne remplissez pas ces conditions, vous serez redevable d’une plus-value court terme à hauteur des amortissements déduits et une plus-value long terme au-delà. La plus-value long terme est taxée au taux de 12,8 + 17,2% de prélèvement sociaux après un abattement de 10% à partir de la 5ème année. Si vous vendez avant 2 ans, seule une plus-value court terme est à intégrer dans le résultat de l’activité qui est imposé au barème progressif auquel s’ajoute le paiement des cotisations sociales au régime des indépendants.
Une exonération d’impôt sur la Fortune Immobilière
Autre avantage du loueur en meublé professionnel votre patrimoine immobilier sous ce statut n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière sous certaines conditions.
Pour prétendre à une exonération d’IFI il faut que vos revenus imposables tirés de l’activité de location meublé soient supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal ! Attention à bien faire la différence pour l’appréciation de ce seuil, on ne parle plus de recettes qui correspondent à vos loyers mais bien des revenus imposables c’est-à-dire vos loyers après déductions de toutes les charges ; Or les revenus imposables du LMP peuvent être faible avec l’amortissement des biens notamment. Les pensions retraites n’entrant pas dans le calcul du seuil des 50% il est plus facile pour un retraité d’obtenir cette exonération d’IFI.
D’autre part, selon l’administration, il faut que l’activité de location meublé soit bien l’activité principale ! Lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé (BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 n 20). L’investissement au travers de résidence de services de type EHPAD par exemple n’entre pas le champ d’application de l’exonération d’IFI, l’investisseur signe un bail commercial et c’est donc une gestion de son patrimoine à titre privée, elle ne peut être donc considérée comme professionnelle.
Quelles sont les conséquences sociales du passage au statut professionnel ?
Le loueur en meublée professionnelle est assimilé à un entrepreneur individuel, il est donc redevable de cotisations et contributions sociales. Il bénéficie de ce fait d’une couverture sociale quel que soit son niveau de cotisations, assurance maladie, invalidité, décès, assurance vieillesse, etc.
Ces cotisations qui représentent environ 30% à 35% des recettes, sont calculées sur le montant des recettes à partir de 23 000 Euros TTC après un abattement de 60 % pour la location meublée à titre de résidence principale et la location courte durée. La cotisation minimale forfaitaire est d’environ 1500 euros.
Pour la gestion de votre bien, en cas de mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier vous évitez l’inscription à la sécurité sociale des indépendants, dans ce cas vous n’êtes redevable que des prélèvements sociaux.
Que ce soit en LMNP ou LMP, les avantages de la location meublée n’entrent pas dans le calcul des niches fiscales, ces statuts permettent de bénéficier de plus de souplesse qu’un contrat de bail classique mais aussi plus de garanties. Dans le cadre d’un investissement en résidence gérée dites de « services » le bail commercial vous assure vos loyers quel que soit le taux d’occupation en plus du confort de gestion totalement déléguée.
