Comment réduire ses impôts en 2021 grâce à l’immobilier ? Voici un sujet de discussion qui restera en 2021 un des sujets préférés des français. L’offre immobilière disponible sur le marché de l’investissement immobilier regorge de possibilités pour permettre aux investisseurs d’optimiser leurs impôts sur les revenus encaissés en 2021. Nous avons étudié pour vous les différentes options afin de vous dresser un comparatif des principaux régimes de défiscalisation.
Défiscalisation immobilière : tableau comparatif des différents dispositifs
| Régime d’investissement | Type d’immobilier | Avantage fiscal | Engagement de location | Ticket d’entrée |
|---|---|---|---|---|
| Loi Pinel | Neuf (le plus fréquent) et Ancien | jusqu’à 21 % de réduction d’impôt | 6 ans minimum | un peu moins de 200 000 € |
| Loi Denormandie | Ancien | jusqu’à 21 % de réduction d’impôt | 6 ans minimum | A partir de 100 000 € |
| Loi Censi-Bouvard | Neuf | 11 % de réduction d’impôt | 9 ans | 80 000 € à 200 000 € selon les résidences |
| Loi Malraux | Ancien | jusqu’à 30 % de réduction d’impôt | 9 ans | à partir de 200 000 € (travaux compris) |
| Déficit Foncier | Ancien | déduction d’impôt fonction du montant des travaux engagés | Aucun | à partir de 80 000 € hors travaux |
| Monuments Historiques | Ancien | déduction fiscale fonction du montant des travaux engagés | oui, 3 ans à l’issu des travaux | à partir de 300 000 euros travaux compris |
| Nue-propriété | Neuf ou Ancien | Déduction fiscale (intérêts d’emprunt uniquement) + exonération d’impôts locaux | Non | à partir de 100 000 € |
| SCPI Fiscales | – | selon dispositif : Pinel, Malraux ou déficit foncier. | selon dispositif : Pinel, Malraux ou déficit foncier. | à partir de 5 000 € |
| Groupements forestiers | – | 18 % de réduction d’impôt | jusqu’à 7 ans | à partir de 5000 € |
Réduction d’impôt et investissement locatif
La Loi Pinel, un dispositif permettant diminuer ses impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
C’est aujourd’hui indéniablement l’un des dispositifs les plus flexibles sur le marché de l’investissement locatif.
Le principe de base d’un dispositif fiscal, consiste à donner la possibilité à un investisseur de réduire ses impôts en contrepartie de quelque chose. Ce quelque chose, c’est souventla principale contrainte des investisseurs. La loi Pinel est cependant peu contraignante en comparaison à d’autres dispositifs ou modes d’investissement. L’investisseur s’engage à louer le bien en question sur une durée de 6 années, prolongeable de deux fois 3 années supplémentaires pour ainsi prolonger sa réduction d’impôt. En revanche, le loyer quittancé est plafonné en fonction d’un zonage défini par la loi (Zone A, Abis ou B1), tout comme les revenus du locataire.
L’avantage fiscal, calculé à partir du montant investi (plafonné à 300.000 euros d’investissement maximum et à hauteur de 5.500 euros/m² maximum), varie alors comme suit :
- 12% pour six ans de location (réduction d’impôt maximale : 6.000 euros/an)
- 18% pour un engagement de neuf ans (idem)
- 21% pour douze années de location (6.000 euros/an sur les neuf premières années puis 3.000 euros/an sur les trois dernières).
>> Retrouvez toutes les étapes à suivre pour bien investir >>
Quand on parle de loi Pinel, bien souvent on pense tout de suite à l’achat d’appartement dans un immeuble neuf ou en construction (VEFA). Mais, il est maintenant possible d’investir dans l’immobilier ancien tout en profitant de cet avantage fiscal. On parle alors de Pinel réhabilité. Il est également possible de cumuler loi Pinel réhabilité et déficit foncier. Retrouvez notre article sur la loi Pinel réhabilité optimisée au déficit foncier.
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La Loi Denormandie : une loi pinel dans l’ancien avec travaux de rénovation dans les villes de taille moyenne
Elle est souvent présentée comme la « petite sœur » de la loi Pinel, mais ce n’est qu’une partie de la réalité. La plupart des règles applicables au dispositif Denormandie sont les mêmes que celles applicables au Pinel : condition de ressource des locataires, plafond des loyers, possibilité de louer à un membre de sa famille, le montant de la réduction d’impôt, l’engagement de location de 6 à 12 ans… , etc.
En revanche, les logements concernés ne sont pas les mêmes. En effet, la réduction d’impôt concerne des logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation (ou un local transformé à usage d’habitation). Les logements doivent être situés dans des villes bien spécifiques, listés dans l’arrêté du 26 mars 2019 et publié au Journal officiel du 27 mars 2019 (voir la liste des villes éligibles au dispositif Denormandie). Les travaux de rénovation quant à eux doit doivent représentés au moins 25 % du coût total de l’opération et :
• soit représenter au moins deux types de travaux sur le bouquet de cinq listés dans le décret paru au Journal officiel du 27 mars 2019
• soit être réalisés au choix du propriétaire, du moment qu’ils améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 30% en habitat individuel et de 20% en collectif.
>> Retrouvez toutes ces informations en détail dans notre guide de la loi Denormandie. >>
La Loi Censi-Bouvard : investir dans les résidences étudiantes, les EPHAD, les résidences séniors ou les résidences d’affaires pour défiscaliser
Si vous aimez avoir l’esprit tranquille, cette solution devrait vous convenir.
La loi Censi-Bouvard permet d’investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) dans une résidence gérée (hors résidence de tourisme depuis 2017) tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt est de 11% du montant investi dans la limite de 300 000 €, en échange d’un engagement de location de 9 ans.
Ce mode d’investissement est apprécié par les investisseurs à la recherche de confort. En effet, la résidence est gérée par un bailleur professionnel et les revenus sont sécurisés par un bail commercial. Ce bail commercial s’applique généralement sur une durée de 9 an ferme (ou plus parfois), renouvelable, qui permet au propriétaire de percevoir un revenu trimestriel quel que soit le taux d’occupation de la résidence.
Bon à savoir : il est possible d’investir en LMNP dans une résidence gérée, neuve ou existante, sans rendre éligible l’investissement au régime Censi-Bouvard. L’investisseur ne pourra alors pas bénéficier de la réduction d’impôt de 11%. En revanche, il pourra opter pour le régime réel d’imposition des BIC et réduire fortement la fiscalité sur les revenus perçus. Une étude personnalisée sera nécessaire pour déterminer quel mode d’investissement sera le plus adapté.
>> Plus d’informations dans notre guide pour investir en LMNP dans une résidence gérée >>.
La Loi Malraux : L’immobilier patrimonial pour les investisseurs fortement fiscalisés
C’est le plus vieux régime actuellement en vigueur. Créé en 1962 puis révisés à de nombreuses reprises (1995, 2009 et 2017), il offre la possibilité aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt et d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers à rénover dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR).
Le montant de la réduction d’impôt s’obtient en appliquant un taux de réduction sur le montant des travaux réalisés. Il existe deux taux différents selon l’emplacement des immeubles :
- réduction de 30 % du total des dépenses pour les immeubles situés dans une zone bénéficiant d’un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou dans des QAD (Quartiers Anciens Dégradés) ou dans des quartiers conventionnés « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU).
- réduction de 22 % pour des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ;
Les travaux qui ouvrent droit à la réduction d’impôt loi Malraux sont retenues dans la limite de 400.000 euros sur 4 ans. Si le montant des dépenses est inférieur, le contribuable peut imputer les travaux sur 1, 2, 3 ou 4 ans. La réduction d’impôt peut donc atteindre jusqu’à 400 000 x 30 % = 120 000 €. Le propriétaire s’engage à louer le bien immobilier dans les 12 mois suivant les travaux et pendant une période de 9 ans.
Diminuer ses impôts en diminuant la base imposable de ses revenus.
Le Déficit Foncier, une des armes les plus efficaces quand on dispose déjà de revenus fonciers.
Comme toujours, il ne faut pas faire des généralités. Pour autant, il faut reconnaître que le déficit foncier est souvent très efficace pour un foyer qui dispose déjà de revenus fonciers imposables de l’ordre de 6000€ par an. A condition de trouver de sélectionner le bon programme immobilier, au bon emplacement.
Le principe est simple. Vous achetez un bien immobilier dans un immeuble ancien au sein duquel l’opérateur (en l’occurrence le promoteur immobilier) va réaliser certains travaux de rénovation, aussi bien dans les parties communes que dans les parties privatives. Contrairement au Malraux, au Pinel réhabilité ou au Denormandie, peu importe où le bien est situé. Il n’est ni question de zonage, ni question de Secteur Patrimoniaux Remarquables (SPR). Le promoteur est donc plus libre dans son champ d’action. Les travaux réalisés par le promoteur pourront être déduis de vos revenus fonciers existants l’année de leur paiement, et le surplus pourra être déduit de votre revenu global, dans la limite de 10.700 euros. La condition pour le propriétaire, c’est de louer le bien rénové pour une période minimale de trois ans à partir de la date de fin des travaux. Mais attention, exit les locations meublées saisonnières. Uniquement de la location nue. Les revenus doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers et non des BIC.
Si vous souhaitez faire de la location meublée et optimiser le traitement fiscal des revenus, il faut vous intéresser au régime réel d’imposition des BIC. Ce mode d’imposition vous permet d’amortir la valeur du bien. En savoir plus sur le statut LMNP en régime réel d’imposition.
Le dispositif « Monuments Historiques » : le déficit foncier sans plafond pour les particuliers fortement imposés
L’investissement dans les monuments historiques (MH) donne droit à une déduction fiscale importante pour l’achat, la rénovation et la conservation d’un bâtiment classé (présentant un intérêt historique national ou immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques) ou labélisé par la Fondation du Patrimoine.
L’offre est de plus en plus rare au fil des années, mais il existe quelques acteurs spécialisés avec lesquels nous sommes partenaires et qui ont toujours des solutions intéressantes à proposer.
La déduction fiscale importante porte sur la possibilité, pour l’investisseur, de déduire la totalité du montant des travaux réalisés, sans plafonds, sur l’ensemble de ses revenus. C’est le seul dispositif totalement déplafonné. L’investisseur peut ainsi générer d’importante économies d’impôts en diminuant fortement son revenu net imposable. Il doit néanmoins, pour éviter toute requalification fiscale, louer le bien pendant 3 années après l’achèvement des travaux, et conserver le bien pendant au moins 15 ans. De plus, les investissements en « MH » (Monument Historique) présentent des problématiques particulières, notamment la question de l’ouverture du monument au public, ou le droit de regard du ministère de la Culture et des architectes des Bâtiments de France. Ce mode d’investissement s’adresse à des passionnés de la belle pierre et de son histoire.
L’investissement en nue-propriété : une gestion sans contraintes, moins d’IFI et pas de taxe foncière.
Le principe de l’investissement en nue-propriété, c’est investir dans un bien immobilier neuf à un prix décoté, sans augmenter son patrimoine net taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et sans avoir à en payer la taxe foncière. L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien pendant une durée fixée au départ (généralement de 15 ans), et l’usufruit est acquis par un bailleur social qui va s’occuper de louer le bien et qui va également percevoir l’intégralité des revenus pendant toute la durée de l’opération. C’est lui également qui va devoir s’acquitter de la taxe foncière. En contrepartie, la nue-propriété bénéficie d’une décote sur le prix au m2, généralement de l’ordre de 40% pour une durée de démembrement de 15 ans. Par ailleurs, comme l’investisseur ne perçoit pas de revenus, il n’alourdit pas sa fiscalité. Cerise sur le gâteau, en cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers du foyer fiscal.
Ce mode d’investissement s’adresse plutôt à des investisseurs déjà propriétaires d’un ou plusieurs appartement locatifs, désireux de continuer à développer leur patrimoine tout en limitant leurs impôts. En revanche, l’investisseur ne pas disposer de son bien pendant toute la durée de l’opération. Il ne peut donc pas le céder, sauf si le repreneur continue l’opération jusqu’à son terme.
Défiscaliser à partir de 5000 € grâce à la Pierre Papier
Les SCPI Fiscales : SCPI Pinel, SCPI de déficit foncier et SCPI Malraux
Ces trois dispositifs sont ainsi accessibles à partir de 5000 € dans le cadre collectif de la Pierre Papier en investissant dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Il existe trois types de SCPI Fiscales :
- Les SCPI Pinel
- Les SCPI Malraux
- Les SCPI de déficit Foncier
Le montant de la réduction d’impôt (loi Pinel et loi Malraux) ou de la déduction fiscale (déficit foncier) est le même que pour un investissement en direct. En revanche, il n’est pas possible de gérer soi-même le bien immobilier comme ce pourrait être le cas quand on investit en direct, sans passer par une SCPI. La SCPI prélève des frais de gestion, et verse ensuite le loyer aux investisseurs en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.
Les Groupements Forestiers (GFF) : 18 % de réduction d’impôt en investissant dans les forêts françaises
Les groupements fonciers forestiers sont des sociétés civiles, qui ont pour objectif d’acquérir et d’exploiter des forêts. C’est un excellent levier pour diversifier son patrimoine grâce à l’immobilier, tout en réduisant ses impôts.
La réduction d’impôt s’élève alors à 18% du montant de la souscription, dans la limite de 50.000 euros pour un célibataire et 100.000 euros pour un couple (soit respectivement 9.000 euros et 18.000 euros de réduction d’IR), en contrepartie d’une durée de conservation minimale de 5 ans ½ / 7 ans, sauf cas de déblocage anticipés que sont : licenciement, invalidité, décès, et en contrepartie d’un risque de perte en capital.
