Solution pertinente pour investir dans l’immobilier à moindre coût, le démembrement de propriété consiste à acquérir un bien en nue-propriété et à en laisser l’usufruit à un bailleur social ou institutionnel pendant une durée définie contractuellement (15 à 20 ans généralement). Weelim vous détaille les avantages de ce type d’investissement en période de crise.
Malgré la pandémie et des conditions d’octroi de crédit durcies, l’appétit des Français pour la pierre ne s’est pas démenti en 2020. Les professionnels de l’immobilier estiment à plus de 980 000 le nombre de transactions : un chiffre proche du record de 2019 où la barre du million de transactions avait été franchie.
Un investissement immobilier anti-crise
Plutôt destiné à une clientèle d’investisseurs aisés, propriétaires de leur résidence principale et ayant encore des réserves pour investir, l’achat d’un bien immobilier en démembrement de propriété passe souvent par un intermédiaire : votre conseiller en gestion de patrimoine Weelim par exemple.
Ce dernier pourra vous aiguiller vers cette solution d’investissement dans la mesure où l’accession à la propriété en nue-propriété vous dispense de l’aléa financier de la perception des loyers. Acquérir un bien en nue-propriété, en en laissent l’usufruit à un bailleur social ou institutionnel pendant 15 à 20 ans, vous permet de débourser 60 % de moins en moyenne que pour une acquisition en pleine propriété. Et de ne pas être imposé à l’IFI durant la période démembrée.
Cette décote de 60 % correspond à la valeur des loyers que vous auriez perçus durant la période. L’usufruit, cédé à une autre partie qui en a la jouissance, vous libère de toutes les charges (supportées par l’usufruitier) pendant la durée du démembrement. À terme, au moment du remembrement, vous, investisseur nu-propriétaire, reprendrez tous vos droits sur le bien (sans fiscalité sur la plus-value).
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
En période de crise, il peut être rentable de se passer de loyers puisque cela permet d’éviter un important aléa financier et d’échapper à la fiscalité des revenus fonciers. Le démembrement de propriété vous invite à investir dans un actif voué à se valoriser dans la durée.
3 % de rendement annuel en moyenne
Le démembrement de propriété vous permet de bénéficier en moyenne de 3 % de rendement annuel en tenant compte de la valorisation du bien sur le long terme, soit toute la période du démembrement (cette performance considère que le bien immobilier est cédé au terme du démembrement). Actuellement, les projections à moyen terme restent positives. En 2021, les prix devraient continuer de croître de 1,5 % dans l’Hexagone, face à une demande structurellement supérieure à l’offre.
Sur 15 à 20 ans, vous pouvez en tant qu’investisseur tabler sur un lissage des éventuelles zones de turbulences. Selon les professionnels du secteur, même si les prix de l’immobilier restaient stables durant la période du démembrement, ce type d’investissement permet de réaliser mécaniquement un rendement annuel de 3 %. Toutefois, le choix de la ville où investir ne doit pas se faire à la légère. En effet, des communes comme Nîmes, Le Mans ou Saint-Étienne ont connu des baisses respectives de 6 %, 5 % et 20 % des prix de l’immobilier en 2020.
Deux types de démembrement de propriété
En résumé, il existe deux types de démembrement de propriété :
Le démembrement temporaire
dont la durée est fixée contractuellement par les parties (10, 15 ou 20 ans le plus souvent). Pour autant, le nu-propriétaire peut vendre son bien avant l’échéance du contrat, sans perdre ses avantages acquis. Dans le modèle de démembrement temporaire, l’Usufruit Locatif Social (ULS), l’usufruit est cédé à un bailleur professionnel qui assure la gestion locative et l’entretien du bien dans des zones tendues. Au terme du contrat, la pleine propriété revient à l’investisseur nu-propriétaire. C’est ce type de démembrement qui rapporte 3% de rendement annuel en moyenne.
Le démembrement en viager
le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier. Cette configuration est courante dans le cadre de successions.
Un achat en nue-propriété temporaire est aussi intéressant pour les non-résidents : tranquillité d’un investissement qui ne nécessite aucune gestion à distance, capitalisation automatique par extinction du temps, perspective de récupérer physiquement son logement à terme pour avoir un pied-à-terre ou pour un éventuel retour en France, constitution d’un patrimoine à terme, etc.
Vous êtes intéressé par un investissement en démembrement de propriété ? Prenez contact avec votre conseiller en gestion de patrimoine Weelim
