La finance responsable séduit les épargnants. Ainsi, selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), en Europe, 40 % des investisseurs détiennent entre 25 et 49 % de leur portefeuille consacré à une stratégie ISR. Ce type d’investissement responsable, jusque-là cantonné aux valeurs mobilières, repose sur un ensemble de critères dit « ESG » (Environnementaux, sociaux et de gouvernance), analysés par des organismes indépendants et reconnus par le ministère de l’Économie et des Finances.
Concrètement, votre investissement labellisé ISR vous garantit le respect d’un volet écologique (recyclage des déchets, faibles émissions de gaz à effet de serre…) ; d’un volet social (emploi de personnes en situation de handicap, qualité du dialogue social…) ; et d’un volet lié à la qualité de la gouvernance (lutte contre la corruption, transparence de la rémunération des dirigeants, parité hommes femmes dans les conseils d’administration…).
Appliqué aux fonds immobiliers (SCPI, OPCI, OPPCI), le label ISR a pour enjeu principal l’amélioration du parc existant afin d’atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Aussi, parmi les critères ESG retenus et travaillés pour cette classe d’actifs, on trouve : la consommation énergétique des bâtiments et leurs émissions de gaz à effet de serre ; le confort des immeubles et leur proximité avec les transports. Le critère concernant la gouvernance varie selon le type de biens : bureaux, commerces…
L’Aspim note toutefois que le gestionnaire de fonds spécialisés en actifs immobiliers est en mesure de s’imposer à lui-même ou d’exiger de tiers le suivi des procédures et de diffuser des informations nécessaires au développement d’une politique de gestion qualitative. Le professionnel de l’immobilier est le premier, pour ne pas dire le seul, responsable de la qualité et de la transparence de la gestion du véhicule dont il est en charge.
Des immeubles « modernes et performants »
Sont éligibles au label ISR (qui entre en vigueur le 23 octobre) « non seulement les fonds investissant dans les immeubles les plus modernes et performants, mais également les fonds investissant dans l’amélioration de la performance ESG des bâtiments en portefeuille », précise l’Association française de gestion (AFG).
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Un certain nombre de critères liés à la composition des actifs immobiliers sont précisés, notamment le fait que l’actif des fonds doit être principalement constitué d’actifs immobiliers détenus directement (immeubles) ou indirectement (via des sociétés à prépondérance immobilière), situés en France ou hors de France et mono-secteur ou de natures variées (bureaux, commerces, logements, etc.).
À noter : Au 31 décembre 2019, les FIA (Fonds d’investissement alternatif) en immobilier représentaient 230 milliards d’euros d’encours, répartis sur 17 000 immeubles en France mais aussi en Europe, des bureaux aux logements en passant par les résidences de services et établissements de santé (soit un total de 59 millions de m2).
Si la mise en œuvre de ce label ISR a pour objectif que le parc immobilier prenne (davantage) le virage de la transition énergétique, de nombreuses sociétés de gestion avaient déjà anticipé cette évolution : Amundi, Primonial, Perial (SCPI PFO2), Kyaneos AM (SCPI Kyaneos Pierre)…
Au 30 juin dernier, 466 fonds avaient déjà été labellisés et 75 sociétés de gestion d’actifs distinctes avaient fait labelliser au moins un de leurs fonds. Le label ISR est attribué pour une période de trois ans (renouvelable), après un audit réalisé par un organisme indépendant. Les fonds labellisés sont contrôlés chaque année et, en cas de manquements persistants, sont susceptibles de perdre leur label.
Une finance durable…
Face à la demande croissante des investisseurs, la Commission européenne impose progressivement un cadre visant à réorienter les flux financiers vers des investissements durables. La création du label ISR pour les fonds immobiliers répond à cette exigence.
Car, si le gestionnaire de fonds immobilier pilote l’enveloppe (le fonds), il gère également les actifs immobiliers qui vont lui donner la possibilité d’avoir une influence directe et immédiate sur la réalité, autour des trois domaines de l’ESG : l’environnemental, le sociétal et la gouvernance.
Ce label ISR vous permet en tant qu’épargnant d’opter pour un placement socialement responsable, qui a du sens, puisque le fonds labellisé que vous choisirez s’engage à améliorer le parc immobilier existant, à œuvrer pour des bâtiments plus écologiques, plus adaptés aux besoins des résidents ou des travailleurs, etc.
Exemple : Si vous investissez dans une SCPI ou un OPCI qui gère des actifs de santé ou des résidences pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), vous avez la certitude, en tant qu’investisseur, que votre placement financier a un impact sur l’économie réelle.
… et notée
Pour guider les choix des investisseurs, différencier et noter les fonds immobiliers bénéficiant de ce label ISR, une batterie de critères a été définie. La présence et le respect de ces critères vont aboutir à une notation ESG de chacun des actifs (sur 100) et à la note seuil du fonds.
Il s’agit d’une moyenne pondérée des notes du fonds qui permettra de classifier les actifs, dont des immeubles détenus par les SCPI ou par l’OPCI. S’ils sont au-dessus de la note seuil, ce sont des actifs dits « best-in-class », dont la note ESG devra être maintenue durant la période de trois ans de détention du label.
Les actifs en dessous de cette note seuil sont dits « best-in-progress ». Aussi, pour chacun des immeubles concernés, le fonds devra faire progresser leur note ESG pendant trois ans, c’est-à-dire la faire repasser au-delà de la note seuil. Pour les actifs les plus dégradés, cette note devra augmenter sensiblement d’au moins 20 points sur 100. Un gage de sérieux pour éviter le greenwashing.
