« Knight Frank », société de conseil spécialisée sur les marchés immobiliers en France et à l’international, nous livre son bilan de l’année 2020 et ses perspectives pour 2021 sur l’ensemble du marché de l’investissement immobilier tertiaire en France (bureaux, commerces, logistique etc.). Une étude que nous nous sommes procurée et dont nous vous restituons ici les principaux enseignements dans le contexte de crise sanitaire que nous connaissons : une résistance du marché français de l’investissement ; l’appétit pour les actifs de qualité et sécurisés par des baux longs ; les SCPI et OPCI représentent 26% de l’ensemble des volumes investis en France en 2020 ; des investisseurs étrangers moins présents mais toujours actifs ; les commerces de proximités, l’alimentaire et la logistique ont toujours la cote ; et enfin, les investisseurs institutionnels accélèrent leur stratégie de diversification.
Le marché de l’immobilier tertiaire en France résiste bien en 2020
Avant 2020, le marché français de l’investissement restait sur six années de hausse continue, qui avait culminé en 2019 avec un volume proche de 40 milliards d’euros. L’épidémie de la Covid-19 a inévitablement cassé cette dynamique positive, sans pour autant stopper l’activité. Avec 25,2 milliards de transaction en 2020, les investissements réalisés par les différents acteurs du marché dans l’Hexagone ont ainsi chuté de 33 % par rapport à la performance record de 2019, mais sont tout de même légèrement supérieures de 8 % à la moyenne décennale.
Habituellement, le marché immobilier en Ile-de-France rassemble la majorité des transactions d’une valeur supérieure à 100 millions d’euros. Il a logiquement subi une baisse d’activité plus importante que les marchés régionaux. Ainsi, ce sont 18,2 milliards d’euros qui ont été investis en 2020 dans Paris et sa région, soit un recul de 36 % sur un an contre une diminution de 24 % en Régions qui enregistrent une correction plus modérée. La région Rhône-Alpes reste la plus prisée : près d’1,7 milliard d’euros y ont été investis en 2020, un volume en baisse sur un an qui correspond tout de même à sa deuxième meilleure performance historique.
Enfin, sans grandes surprises, la part des bureaux dans les volumes totaux investis se maintient à 69% de l’ensemble du marché hexagonal, ce qui est quasi identique à 2019 et même légèrement supérieur à sa moyenne décennale.
Habituellement, le marché immobilier en Ile-de-France rassemble la majorité des transactions d’une valeur supérieure à 100 millions d’euros. Il a logiquement subi une baisse d’activité plus importante que les marchés régionaux. Ainsi, ce sont 18,2 milliards d’euros qui ont été investis en 2020 dans Paris et sa région, soit un recul de 36 % sur un an contre une diminution de 24 % en Régions qui enregistrent une correction plus modérée. La région Rhône-Alpes reste la plus prisée : près d’1,7 milliard d’euros y ont été investis en 2020, un volume en baisse sur un an qui correspond tout de même à sa deuxième meilleure performance historique.
Enfin, sans grandes surprises, la part des bureaux dans les volumes totaux investis se maintient à 69% de l’ensemble du marché hexagonal, ce qui est quasi identique à 2019 et même légèrement supérieur à sa moyenne décennale.
Une hiérarchie inchangée au sein des différents acteurs du marché
Si les volumes traités et la collecte ont nettement diminué d’une année sur l’autre, les SCPI et les OPCI ont été très actifs, représentant 26 % de l’ensemble des volumes investis en France en 2020 après 24 % en 2019 et 19 % en 2018. Les fonds d’investissement restent tout de même les premiers acteurs du marché (33 %). De grands assureurs français (CNP, UNOFI, COVEA, etc.) se sont également distingués par la finalisation d’importantes transactions sur le marché des bureaux et des commerces.
Par ailleurs, en 2020 le marché français est resté la cible de nombreux acteurs étrangers en 2020. En effet, ils ont représenté 41% des sommes engagées dans l’Hexagone (contre 44 % en 2019 en raison notamment du retrait des Asiatiques) D’autres nationalités ont en revanche été à l’origine d’opérations majeures, comme les Américains sur le segment de la logistique et des bureaux, ou comme les Allemands, toujours présents sur les actifs sécurisés. Ces derniers se sont illustrés en 2020 avec des volumes au plus haut depuis 2007. Ils ont acquis pour plus de 2,6 milliards d’euros d’actifs e l’an passé (+ 51 % par rapport à 2019). Même si les bureaux franciliens restent leur cible première, ils ont nettement augmenté leurs positions sur le segment de la logistique.
Par ailleurs, en 2020 le marché français est resté la cible de nombreux acteurs étrangers en 2020. En effet, ils ont représenté 41% des sommes engagées dans l’Hexagone (contre 44 % en 2019 en raison notamment du retrait des Asiatiques) D’autres nationalités ont en revanche été à l’origine d’opérations majeures, comme les Américains sur le segment de la logistique et des bureaux, ou comme les Allemands, toujours présents sur les actifs sécurisés. Ces derniers se sont illustrés en 2020 avec des volumes au plus haut depuis 2007. Ils ont acquis pour plus de 2,6 milliards d’euros d’actifs e l’an passé (+ 51 % par rapport à 2019). Même si les bureaux franciliens restent leur cible première, ils ont nettement augmenté leurs positions sur le segment de la logistique.
Le commerce de proximité, l’alimentaire et la logistique ont toujours la cote
Très prisé depuis quelques années, le commerce de proximité bénéficie d’un surcroît d’intérêt depuis le déclenchement de l’épidémie de Covid-19. Après celles de 2018 et 2019, de nouvelles cessions de magasins CASINO et MONOPRIX ont ainsi animé le marché français en 2020, portant à plus de 3 milliards d’euros l’ensemble des ventes d’actifs du groupe de distribution depuis cinq ans.
C’est sur le segment des rues commerçantes que le recul a été le plus fort. Les sommes engagées ont chuté de 37 % par rapport à 2019, dans un contexte défavorable aux artères prime en raison de l’absence des touristes étrangers.
C’est sur le segment des rues commerçantes que le recul a été le plus fort. Les sommes engagées ont chuté de 37 % par rapport à 2019, dans un contexte défavorable aux artères prime en raison de l’absence des touristes étrangers.
Même si le marché de l’investissement dans les locaux industriels a baissé de 35 % en un an, la baisse doit être relativisée par le niveau record de 2019 (5,4 milliards), qui avait notamment profité d’une cession exceptionnelle. En réalité, ce marché est en hausse de 116 % par rapport à sa moyenne décennale et s’appuie sur un nombre élevé de grandes transactions : 8 opérations supérieures à 100 millions d’euros ont ainsi été recensées contre 10 en 2019. Les grandes opérations de 2020 ont exclusivement porté sur des actifs logistiques, majoritairement cédés à des fonds nordaméricains, britanniques ou allemands.
Le retour en force du résidentiel dans les allocations d’actifs des institutionnels
La crise sanitaire marquera probablement durablement les stratégies d’allocation des investisseurs institutionnels. En effet, cette épidémie inattendue et soudaine a créé une nouvelle incertitude faisant prendre conscience aux investisseurs la nécessité de mettre l’accent sur l’adaptation aux nouveaux usages et la réversibilité des bâtiments. Par ailleurs, les investisseurs devraient cibler de plus en plus d’actifs immobiliers supposés plus résilients et acycliques. Cette tendance annonce une accélération des stratégies de diversification déjà mises en œuvre depuis quelques années au profit de la logistique et surtout du résidentiel (« classique » ou géré), dont la part sur l’ensemble des volumes investis ne cesse de croître en Europe.
Des taux de rendement immobilier au plus bas et une OAT 10 ans en territoire négatif
Selon Knight Frank, en 2020, la correction des taux prime a été relativement modérée et essentiellement observée sur le segment des commerces. Sur celui de la logistique, la forte concurrence des investisseurs et le manque d’offres prime ont même conduit à une nouvelle compression des taux, passés sous le seuil symbolique des 4,00 %. En 2021, les investisseurs resteront très sélectifs, privilégiant les secteurs géographiques les plus établis et les actifs offrant des revenus stables et sécurisés, ce qui maintiendra la pression sur les taux de rendement prime. Sur le marché des bureaux parisiens, ceux-ci pourraient ainsi rester sous la barre des 3,00 %.
Evolution des taux de rendement prime
L'auteur
Jérémy ORFEO
Dirigeant fondateur
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