« Knight Frank », société de conseil spécialisée sur les marchés immobiliers en France et à l’international, nous livre son bilan de l’année 2020 et ses perspectives pour 2021 sur l’ensemble du marché de l’investissement immobilier tertiaire en France (bureaux, commerces, logistique etc.). Une étude que nous nous sommes procurée et dont nous vous restituons ici les principaux enseignements dans le contexte de crise sanitaire que nous connaissons : une résistance du marché français de l’investissement ; l’appétit pour les actifs de qualité et sécurisés par des baux longs ; les SCPI et OPCI représentent 26% de l’ensemble des volumes investis en France en 2020 ; des investisseurs étrangers moins présents mais toujours actifs ; les commerces de proximités, l’alimentaire et la logistique ont toujours la cote ; et enfin, les investisseurs institutionnels accélèrent leur stratégie de diversification.
Le marché de l’immobilier tertiaire en France résiste bien en 2020
Avant 2020, le marché français de l’investissement restait sur six années de hausse continue, qui avait culminé en 2019 avec un volume proche de 40 milliards d’euros. L’épidémie de la Covid-19 a inévitablement cassé cette dynamique positive, sans pour autant stopper l’activité. Avec 25,2 milliards de transaction en 2020, les investissements réalisés par les différents acteurs du marché dans l’Hexagone ont ainsi chuté de 33 % par rapport à la performance record de 2019, mais sont tout de même légèrement supérieures de 8 % à la moyenne décennale.
Habituellement, le marché immobilier en Ile-de-France rassemble la majorité des transactions d’une valeur supérieure à 100 millions d’euros. Il a logiquement subi une baisse d’activité plus importante que les marchés régionaux. Ainsi, ce sont 18,2 milliards d’euros qui ont été investis en 2020 dans Paris et sa région, soit un recul de 36 % sur un an contre une diminution de 24 % en Régions qui enregistrent une correction plus modérée. La région Rhône-Alpes reste la plus prisée : près d’1,7 milliard d’euros y ont été investis en 2020, un volume en baisse sur un an qui correspond tout de même à sa deuxième meilleure performance historique.
Enfin, sans grandes surprises, la part des bureaux dans les volumes totaux investis se maintient à 69% de l’ensemble du marché hexagonal, ce qui est quasi identique à 2019 et même légèrement supérieur à sa moyenne décennale.
Une hiérarchie inchangée au sein des différents acteurs du marché
Types d’investisseurs en 2019
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Types d’investisseurs en 2020*
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Par ailleurs, en 2020 le marché français est resté la cible de nombreux acteurs étrangers en 2020. En effet, ils ont représenté 41% des sommes engagées dans l’Hexagone (contre 44 % en 2019 en raison notamment du retrait des Asiatiques) D’autres nationalités ont en revanche été à l’origine d’opérations majeures, comme les Américains sur le segment de la logistique et des bureaux, ou comme les Allemands, toujours présents sur les actifs sécurisés. Ces derniers se sont illustrés en 2020 avec des volumes au plus haut depuis 2007. Ils ont acquis pour plus de 2,6 milliards d’euros d’actifs e l’an passé (+ 51 % par rapport à 2019). Même si les bureaux franciliens restent leur cible première, ils ont nettement augmenté leurs positions sur le segment de la logistique.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Le commerce de proximité, l’alimentaire et la logistique ont toujours la cote
Très prisé depuis quelques années, le commerce de proximité bénéficie d’un surcroît d’intérêt depuis le déclenchement de l’épidémie de Covid-19. Après celles de 2018 et 2019, de nouvelles cessions de magasins CASINO et MONOPRIX ont ainsi animé le marché français en 2020, portant à plus de 3 milliards d’euros l’ensemble des ventes d’actifs du groupe de distribution depuis cinq ans.
C’est sur le segment des rues commerçantes que le recul a été le plus fort. Les sommes engagées ont chuté de 37 % par rapport à 2019, dans un contexte défavorable aux artères prime en raison de l’absence des touristes étrangers.
