Quel est l’avenir du marché de l’immobilier français ? Un sujet qui fait débat et qui intéresse beaucoup les investisseurs préoccupés par le développement de leur patrimoine et la préparation de leur retraite grâce à l’immobilier. Après une année 2019 record avec plus d’un million de transaction immobilières et le franchissement de la barre symbolique des 10 000 €/m² à Paris, quelles sont les perspectives pour 2020 ? Comment choisir les villes où investir ?
Autant de questions auxquelles nous allons tenter de répondre.
2019, une année record en quelques chiffres
En ce début d’année, comme chaque année d’ailleurs, une pluie de chiffres se répand sur internet et dans la presse pour évoquer l’évolution du marché de l’immobilier sur l’année qui vient de s’écouler. En attendant la sortie de l’indice Notaires-Insee, les principaux baromètres (MeilleursAgents et SPI-Seloger) ne sont pas tout à fait d’accord sur l’évolution du niveau des prix selon les villes, mais ils se retrouvent néanmoins sur de nombreux points :
- La tendance de marché : à la hausse (+ 4,7 % pour SPI-Seloger et +1,9 % pour MeilleursAgents)
- Une tendance tirée vers le haut surtout grâce aux principales villes de plus de 100 000 hab.
- Le niveau des transactions dans l’immobilier ancien : supérieure à 1 million en 2019
- Les perspectives du marché en 2020 : haussière dans les 50 plus grosses villes de France, mais une hausse plus maîtrisée (1,5 % pour MeilleursAgents.com)
- Des évolutions contrastées selon la taille des villes et selon les régions
En revanche, les statistiques diffèrent selon les sources.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Baromètre SCPI-Seloger Janvier 2020 / Baromètre MeilleursAgent.com Janvier 2020
Difficile donc de se baser sur ces données pour faire son choix. D’autant que les écarts peuvent être significatifs quand on y regarde de plus près :
- Lyon: +11 % pour MeilleursAgents et prix au m² de 4 596 € alors que pour SPI-Seloger +7,7 % avec prix au m² de 5 095 €.
- Toulouse: +7,3 % pour MeilleursAgents et prix au m² de 3 169 € alors que pour SPI-Seloger +8,2 % avec prix au m² de 3 505 €.
- Nantes: + 9,5 % pour MeilleursAgents et prix au m² de 3 315 € alors que pour SPI-Seloger +9,5 % avec prix au m² de 3 706 €.
- Rennes: + 3,7 % pour MeilleursAgents et prix au m² de 3 070 € alors que pour SPI-Seloger +10,4 % avec prix au m² de 3 634 €.
Dans quelles villes investir en 2020 pour réussir son investissement immobilier ?
En voilà une bonne question.
Une question que tout bon investisseur devrait se poser avant de passer à l’acte. Investir dans l’immobilier locatif c’est avant toute chose réaliser un investissement sur le moyen/long terme. Aussi, mieux vaut prendre le temps de faire le bon choix. Weelim s’efforce d’analyser régulièrement les données rendues publiques sur le marché de l’immobilier français afin de vous donner les clés pour réussir vos investissements (restez informé grâce à notre « Lettre Immo » mensuelle).
LA règle d’or : Ne pas se contenter de suivre les « classements des villes où investir » qui fleurissent.
Les classements ont leurs raisons d’exister. Ils permettent de comparer les villes selon certains critères bien précis. Par exemple : le rendement moyen, l’évolution des prix au m², l’évolution démographique, le nombre de transaction, etc… En revanche, aucun classement ne prend en compte l’ensemble des critères d’un seul tenant. De plus, certains critères essentiels ne sont jamais pris en compte.
L’avis de Weelim : Quand on investit dans l’immobilier, on n’achète pas de la donnée ou « un classement des meilleures villes où investir en 2020 » ; on mise à long terme sur un emplacement et sur les prestations proposées par un appartement, un immeuble ou une maison, comparativement à d’autres biens disponibles sur le marché au même moment.
Pour comprendre dans quelles villes investir en 2020, il convient donc de comprendre les éléments qui influencent l’évolution des prix.
Quelles sont les facteurs qui influent positivement sur l’évolution des prix de l’immobilier ?
Nous nous sommes procurés une étude du Conseil Général de l’Environnement et du Développement durable (CGEDD), qui est chargé de conseiller le Gouvernement dans divers domaines (l’environnement, les transports, le bâtiment et travaux publics, la mer, l’aménagement et le développement durable des territoires, le logement, l’urbanisme, la politique de la ville et le changement climatique) en se basant sur des missions d’expertise, d’audit, des études, des évaluations, confié par le Gouvernement (Voici le lien source du rapport : http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf)
Dont voici quelques-unes de leurs conclusions sur l’augmentation des prix de l’immobilier en France depuis les années 2000 :
– « L’envolée du prix des logements ne résulte pas de l’augmentation des coûts de construction »
– « L’envolée du prix des logements ne résulte pas d’une « cherté » ou d’une « rareté » du foncier »
– « L’effet des achats (et ventes) par les étrangers (non-résidents) est faible sauf exceptions localisées »
– « Le rythme de la construction ne peut pas expliquer l’envolée du prix des logements »
– « L’effet inflationniste des aides au logement est réel dans certains cas mais ne peut pas expliquer l’envolée du prix des logements de 2000 à 2007 »
– « L’environnement financier influe doublement sur le prix des logements » (baisse des taux d’intérêts, allongement de la durée de financement, baisse des rendements obligataires, la dette immobilière des ménages a doublée depuis 2000)
Selon cette étude, « entre 2000 et 2010, 4 variables expliquent à elles seules 75 % des écarts en matière de croissance des prix des logements entre départements : le revenu des ménages, la composition du parc immobilier, la population et le taux de chômage »
L’avis de Weelim : Les taux d’intérêts en 2020 devraient rester bas et le taux de chômage devrait continuer à diminuer. Par ailleurs, les mesures prises par le gouvernement dans le Budget 2020 devraient contribuer à une augmentation du pouvoir d’achat des ménages. La tension immobilière entre l’offre et la demande devrait rester en faveur de l’offre (demande > offre), surtout dans les 50 plus grosses villes de France et notamment dans les villes où le nombre d’habitant ne cesse d’augmenter.
Notre point de vigilance à court terme : une remontée brutale des taux d’intérêts pourrait entraîner une baisse des prix. C’est la raison pour laquelle, tout investissement immobilier doit s’apprécier sur le long terme.
Dans ce contexte, quels sont nos critères d’analyse et d’évaluation pour vous conseiller au mieux dans vos décisions d’investissement ?
– L’évolution démographique de la ville
– L’évolution du revenu des ménages (pouvoir d’achat)
– L’évolution du taux de chômage
– L’évolution du niveau des loyers VS Prix médian au M2
– La composition du parc immobilier VS configuration des ménages
– La taille des logements, parts des résidences principales par rapport à l’investissement locatif et taux de vacance
– Les flux démographique (attractivité de l’agglomération)
