Toulouse est sans nul doute l’une des agglomérations où il faut investir actuellement. Les prix au m2 y sont plus faibles que dans d’autres grandes agglomérations de même taille, le dynamisme économique ne faiblit pas, la population ne cesse d’augmenter, il y fait bon vivre… Autant d’indicateurs qui la positionnent en tête de gondole sur le marché de l’investissement immobilier locatif. Voici pourquoi.
Toulouse, une ville dynamique qui attire les actifs et les étudiants.
Les statistiques de l’INSEE publiées fin 2018 parlent d’elles même. Toulouse est la ville française qui a gagné le plus d’habitants entre 2011 et 2016. D’après l’institut statistique, la capitale régionale de l’Occitanie aurait ainsi accueilli en moyenne 5 620 nouveaux habitants par an. Au total, la population de la ville rose compte désormais à 475 438 toulousains (contre 447340 en 2011). Cette population est composée de 51 % d’actifs en activité et plus de 100 000 étudiants, ce qui la positionne comme la deuxième ville universitaire de France. Notons par ailleurs que près de 62 % des habitants sont locataires de leur résidence principale.
Entre 1999 et 2016, la population a connu une augmentation de +21,8 % alors que la population de France Métropolitaine n’a, elle, progressé que de 10,2%. Enfin, la vacance locative est seulement 8,8 % sur la métropole
Toulouse attire les actifs grâce à son dynamisme économique.
La création d’emplois y est dense. En effet, plus de 70 000 emplois ont été créés dans le secteur privé en 10 ans grâce à l’industrie aéronautique et au spatial. C’est près de 100 000 emplois et 1 800 entreprises qui vivent de l’essor de ce secteur d’activité. Par ailleurs, Toulouse n’est pas non plus passé à côté de l’effet « Start-up nation ». En 2014, elle a obtenu le label « French tech » et c’est aujourd’hui plus de 200 start-up qui sont en phase de croissance et de développement.
Ce dynamisme économique et cette douceur de vivre ne laisse pas les étudiants indifférents. D’autant que Toulouse ne manque pas de structure pour les accueillir : 23 établissements supérieurs, un CHU, 7 organismes de recherche et un réseau de transport en commun comportant 2 lignes de métro (bientôt 3), 2 lignes tramway et une trentaine de lignes de bus. Sans parler du climat et des activités culturelles et sportives.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Une population jeune
La population de Toulouse est nettement plus jeune que la moyenne (indice de jeunesse de 1,32 contre 0,95 en France Métropolitaine). 46,8 % de la population est âgées de moins de 30 ans, soit une proportion nettement supérieure à la moyenne nationale (35,8 %). Toulouse compte en effet plus de 100 000 étudiants sur son territoire. Par ailleurs, la part des 30-44 ans est aussi plus élevée que la moyenne (21,5 % contre 19,0 %). A contrario, la population âgée de 45 ans ou plus est moins représentée que la moyenne (31,8 % contre 45,2 %).
Le marché de l’investissement immobilier locatif à Toulouse
Une hausse du nombre de résidences principales entre 1999 et 2016
Sur la période 1999 – 2016, la production de logements a permis au parc de progresser de 63 443 unités, soit une hausse de +28,2 %. Cette progression concerne principalement les résidences principales (+29,0 %) qui constituent l’essentiel du parc de logements (88,5 %).
Un taux de vacance dans la moyenne nationale
Toulouse dispose d’un parc de résidences secondaires ou occasionnelles peu développé (3,4 %). La proportion de logements vacants est légèrement supérieure à la moyenne : 8,2 % contre 8,0 % au niveau national. Cette vacance se concentre dans certains quartiers. La part de ménages propriétaires de leur logement est particulièrement faible : 32,8 % contre 57,7 % en moyenne en France.
Une hausse de la part de locataires dans le parc privé
Entre 2011 et 2016, la part des résidences principales occupées par des locataires dans le parc privé est passée de 49,9 % à 52,1 %, soit +2,2 points. Cette proportion est nettement plus élevée que la moyenne nationale qui s’élève à 25,4 %. A contrario, on observe un recul de la part de propriétaires, passant de 33,4 % à 32,8 %, ainsi qu’une baisse de la proportion de locataires dans le parc social qui perd 1,2 point. Leurs parts respectives sont inférieures à celles observées en moyenne à l’échelle nationale.
Avec 1,11 logements supplémentaires par nouveau ménage sur la période, la production de logements a tout juste permis de répondre à l’évolution de la demande d’une part et d’assurer un renouvellement du parc (remplacement des logements les plus vétustes) d’autre part.
Plus de 2/3 des résidences principales sont des T1, T2 ou T3
67,4 % des résidences principales sont de petite taille (20,4 % de T1 ou T2) ou de taille intermédiaire (26,6 % de T3). Cette proportion est nettement supérieure à la moyenne nationale (39,7 %), du fait de la taille des ménages plus réduite à Toulouse qu’en France métropolitaine. A contrario, la part de logements de grande taille (T4 ou T5 ou plus) est inférieure à la moyenne (32,6 % contre 60,3 % au niveau national).
Toulouse n’a pas fini d’être attractive
Toulouse est une ville avec de grandes ambitions. En témoignent les projets en cours qui devraient faire entrer la ville rose dans une nouvelle dimension à l’échelle nationale et internationale.
Toulouse est une ville avec de grandes ambitions. En témoignent les projets en cours qui devraient faire entrer la ville rose dans une nouvelle dimension à l’échelle nationale et internationale.
Le projet Toulouse Eurosudouest, un projet d’envergure à Horizon 2030.
C’est l’un des projets phare de la ville rose. Un futur quartier d’affaires autour de la gare Matabiau. Avec la modernisation de la Gare et l’arrivée prévu de la ligne LGV en 2024, Toulouse compte continuer à développer sont attractivité pour les entreprises et les actifs. ce projet d’envergure prévoit la création de 2 000 logements supplémentaires, 40 000 à 50 000 m2 de loisirs supplémentaires, 300 000 m2 de bureaux et d’activités tertiaires et 150 000 voyageurs par jour à Matabiau après 2030. Il est également prévu la construction de la « Tour Occitanie » d’une hauteur de 150 mètres (40 étages). 1 ère tour de la ville rose, elle accueillera à terme : un hôtel Hilton, des bureaux, des commerces et un restaurant panoramique.
Suite et fin du projet du PEX : Parc Des eXpositions et le Centre de conventions de Toulouse Métropole
Selon Jean-Luc Moudenc, le Maire de Toulouse « Ce nouvel équipement va renforcer le tourisme d’affaires dans la métropole, avec 850 000 visiteurs par an ». Initié en 2007 et situé au nord-ouest de l’agglomération Toulousaine, la concrétisation est aujourd’hui proche avec la livraison prévue de nouveaux équipements à horizon 2020 et 2021. A terme, ce sera le 3ème plus grand Parc de France après Paris et Lyon.
Une 3ème ligne de métro à horizon 2024 : le Toulouse aerospace express
Là aussi, les toulousains ont vu les choses en grand. Ce nouveau métro reliera l’ouest au sud-est de la ville, en passant par le nord. Depuis Colomiers jusqu’à Labège. 21 stations de métro qui desserviront près de la moitié du bassin de l’emploi actuel.
Toulouse : notre sélection de quartiers en pleine mutation
>> Liste des programmes immobiliers >>
Le quartier Malepère au sud-est de Toulouse qui compte accueillir entre 12 000 et 15 000 nouveaux habitants d’ici 2038. Le quartier Paléficat au nord-est qui vise la création de 6 700 logements d’ici 2030 pour accueillir plus de 20 000 habitants. Ou encore le futur quartier Guillaumet aux portes de Jolimont. Mais aussi le quartier Matabiau en plein bouleversement avec le projet Toulouse EuroSudOuest (TESO) qui consiste en l’aménagement du quartier de la gare Matabiau en bureaux (300 000 m²), logements (160 000 m², soit environ 2 300 logements, dont 35 % de logement locatif social et 10 % d’accession sociale à la propriété) et commerces, loisirs et services. Enfin, le quartier Brouardel-Béarnais, comme celui de la Cartoucherie, Montaudran, Jolimont et Malepère, sont des quartiers qui vont connaître de gros bouleversements à Toulouse.
