FCPR Hôtels Sélection Europe N°3

Après plusieurs mois difficiles, le marché de l’hôtellerie d’affaires sort petit à petit la tête de l’eau. EXTANDAM, société de gestion leader en Europe du capital investissement dédié à l’hôtellerie d’affaires, y voit une opportunité pour son FCPR Hôtels Sélection Europe N°3 en pleine phase de collecte de fonds actuellement.  

Nous nous sommes entretenu avec Agnieszka MILOUD, Directrice Partenariats Grands Comptes chez EXTENDAM, afin qu’elle nous explique plus en détail l’intérêt pour un investisseur de souscrire à ce fonds avant la fin de l’année 2020. 

*Rappelons que ce FCPR, accessible à partir de 5000 € sans frais de souscription (0%), a pour objectif d’offrir, à son échéance, un taux de rentabilité interne annualisé («TRI») de l’ordre de 6 %, net de tous frais de fonctionnement et de gestion. Par ailleurs, il comporte un risque de perte en capital et un blocage des parts de 6,5 ans, durée prorogeable 2 fois un an sur décision de la Société de Gestion, soit jusqu’au 12 septembre 2028 maximum.

Pourquoi le FCPR est devenu aujourd’hui un véritable outil patrimonial ?

Agnieszka MILOUDLe FCPR est très souvent utilisé par les sociétés de gestion (dans le Private Equity) pour sa souplesse, sa forte capacité de diversification et sa fiscalité avantageuse à la sortie pour les porteurs de parts. C’est un véhicule de placement collectif qui a vocation à prendre des participations dans des PME.

Chez EXTENDAM, il s’agit d’opérations d’investissement hôtelier, essentiellement en murs et fonds.

 Le FCPR Hôtels Sélection Europe N°3 a vocation à investir dans le domaine de l’hôtellerie d’affaires en Europe. Le portefeuille du FCPR Hôtels Sélection Europe N°3 comprendra au minimum 10 hôtels (via des PME hôtelières) permettant notamment une diversification géographique des investissements.

Vous dites que les investissements effectués au sein du FCPR Hôtels Sélection Europe N°3 doivent servir la performance, mais comment cela se passe-t-il exactement ?

Agnieszka MILOUD : La vraie force d’EXTENDAM est d’accompagner ses partenaires hôteliers dans leur croissance. C’est pourquoi nous ciblons essentiellement des opérations « Value Add » dans lesquelles les actifs sous-performent leurs comparables mais sont toujours situés dans des emplacements stratégiques. 

Cette stratégie s’articule autour de plusieurs axes :

  • Acquisition au prix négocié : Le sourcing « propriétaire » professionnel permet d’éviter le plus souvent les frais de transaction et d’évaluer les différents coûts dès l’acquisition. Plus le deal flow est propriétaire, plus les économies réalisées sont intéressantes. Le sourcing exclusif, c’est aussi l’accès à des actifs réservés habituellement aux investisseurs institutionnels mais auxquels l’épargnant peut accéder grâce à une souscription dans notre FCPR.

La crise du Covid-19 apporte par ailleurs des opportunités en termes d’acquisition, qui vont bénéficier d’une décote à l’acquisition.

  • Travaux : Les travaux peuvent relever de l’embellissement, de l’amélioration ou de l’entretien mais parfois aussi passer par la restructuration lourde de l’actif, la création de surfaces et de mètres carrés utilisables. Dans notre portefeuille, nous avons déjà travaillé sur la transformation de bureaux en hôtels, ou bien sur des changements de concept d’usage comme une transformation en boutique hôtel.
  • Repositionnement : Aujourd’hui, le travail d’Asset Manager hôtelier a évolué. Il nécessite de déployer toute son ingéniosité pour trouver de nouveaux concepts hôteliers, changer l’hôtel de catégorie, rechercher un exploitant pertinent, développer un yield management percutant, nouer des partenariats avec la ville et les entreprises, piloter et doser l’activité de l’établissement jusqu’à maturité. Le repositionnement consiste ainsi à donner une seconde vie à l’actif et à le placer dans son nouveau contexte commerçant. Depuis le 1er juillet 2019, EXTENDAM est signataire du PRI* et toutes les nouvelles acquisitions doivent respecter la politique ESG.
  • Exploitation : Il est important de souligner qu’EXTENDAM n’est pas l’exploitant hôtelier. Nous travaillons avec 47 sociétés d’exploitation hôtelière européennes qui co-investissent régulièrement avec nous et qui engagent leurs fonds propres. Ceci est un gage de sécurité et d’intégrité. En effet si on a foi en un projet, on s’y investit financièrement ! Il est important également d’avoir « la vision domestique » dans l’hôtellerie car chaque actif, qu’il soit situé en France, en Allemagne, en Belgique, doit d’abord attirer la clientèle locale, domestique. Cette clientèle dite « locale » est propre au segment le plus résilient : hôtellerie économique / milieu de gamme de 2 à 4 étoiles.

Notre équipe de gestion pilote tous les aspects d’Asset management hôtelier dès l’acquisition jusqu’à la revente de l’actif.

  • Cession / revente : à compter de la 5ème année du fonds, la société de gestion accélère progressivement le rythme de désinvestissement. Très souvent le pacte d’actionnaires signé au début de l’opération permet de préparer en amont les cessions à venir. 55% des cessions chez EXTENDAM se font en bloc à un tiers institutionnel et très souvent sans aucune intervention de broker. Sur le marché institutionnel, des actifs repositionnés, rénovés, performants et au plus haut de leur exploitation sont très recherchés.

Est-ce que le FCPR Hôtels Sélection Europe N°3 a été impacté par le Covid 19 ?

Agnieszka MILOUD :

A date, le FCPR Hôtels Sélection Europe N°3 a réalisé un premier investissement en avril 2020 et dispose donc encore d’une importante poche de cash. Cela veut dire qu’il prépare seulement ses acquisitions tandis que la collecte continue. Les porteurs de parts ne subissent donc aucune dépréciation liée à la récente crise sanitaire.

Les prochaines transactions devraient avoir lieu dans le courant de l’été. L’objectif est d’avoir au minimum une dizaine de ligne en portefeuille et de faire bénéficier nos investisseurs des opportunités post crise captées par l’équipe de gestion.

Dans la vidéo qui accompagne cette interview, nous avons essayé de rendre plus vivants la stratégie et le positionnement de ce FCPR.

Concrètement, si on veut souscrire au FCPR Hôtels Sélection Europe N°3, que faut-il savoir ?

Agnieszka MILOUD : Tout d’abord, le FCPR Hôtels Sélection Europe N°3 est accessible sans aucun droit d’entrée pour le souscripteur et ceci est extrêmement important si on veut démocratiser cette classe d’actifs auprès des épargnants privés.

Les parts du FCPR ne sont pas taxables à l’IFI. L’objectif de l’épargnant est très clair : diversification patrimoniale, placement de trésorerie à moyen terme, pour les particuliers ou holdings patrimoniales ou tout client à la recherche d’une opportunité d’investissement dans les actifs tangibles. Le FCPR offre aussi une décorrélation aux marchés financiers traditionnels mais également des autres classes d’actifs en immobiliers.

Le Fonds a pour objectif d’offrir, à son échéance, un taux de rentabilité interne annualisé («TRI**») de l’ordre de 6 %, net de tous frais de fonctionnement et de gestion.

Sous réserve d’engagement de détention des parts du FCPR pendant 5 ans minimum, les personnes physiques bénéficient à la sortie d’une exonération de l’impôt sur les plus-values (hors prélèvements sociaux). Concernant le porteur personne morale, les revenus distribués par le FCPR sont compris dans le résultat imposable à l’IS, et les plus-values à l’échéance sont imposées selon le régime des plus-values à long terme.

Les parts du FCPR Hôtels Sélection Europe N°3 peuvent être détenues en nominatif pur sans aucun droit de garde, en compte titres ou encore en PEA – PME.

L'auteur

* Les Principes pour l’Investissement Responsable (PRI) ont été lancés par les Nations Unies en 2006. Il s’agit d’un engagement volontaire qui s’adresse au secteur financier et incite les investisseurs à intégrer les problématiques Environnementale, Sociale et de Gouvernance (ESG) dans la gestion de leurs portefeuilles, mais au sens large. Les PRI sont un des moyens de tendre vers une généralisation de la prise en compte des aspects extra-financiers par l’ensemble des métiers financiers.

** TRI (taux de rentabilité interne annualisé) : TRI communiqué à titre indicatif, net de tous frais de fonctionnement et de gestion, selon les hypothèses de la Société de Gestion. Cet objectif de performance correspond au TRI calculé sur la durée de vie maximale du Fonds, soit 8 ans et demi (incluant la prorogation de deux (2) fois un an sur décision de la Société de Gestion). L’objectif de TRI n’est ni contractuel ni garanti. Le capital investi par l’Investisseur dans le Fonds peut être perdu partiellement ou en totalité.

Le FCPR HÔTELS SÉLECTION EUROPE N°3 comporte un risque de perte en capital et un blocage des parts de 6,5 ans, durée prorogeable 2 fois un an sur décision de la Société de Gestion, soit jusqu’au 12 septembre 2028 maximum.

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