Crowdfunding immobilier : guide pour bien investir

Des placements immobiliers qui rapportent entre 7 % et 10 % par an, ça ne court pas les rues. C’est pourquoi le crowdfunding immobilier fait autant parler de lui. Vous trouverez dans ce guide tout ce que vous devez savoir pour bien investir avec votre conseiller Periance.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Depuis une dizaine d’années en France, le financement participatif permet à des porteurs de projet de collecter de l’argent directement auprès de leurs communautés et du grand public. Le financement participatif ou Crowdfunding ne date pas d’hier. Nombreux sont les exemples de projets financés par la foule au cours de l’histoire. Nous pouvons citer par exemple le financement du socle de la statue de la liberté en 1886 qui a été construit grâce aux 101 091 dollars collectés par Pulitzer auprès de 160 000 Américains. Ce qui change, c’est le fonctionnement du crowdfunding immobilier aujourd’hui et son fort développement grâce au digital.
En effet, avec la démocratisation du web, le financement participatif est devenu un outil de financement alternatif, complémentaire des acteurs traditionnels comme les banques par exemple. Il permet de solliciter un large public pour financer des projets spécifiques grâce à internet. Le crowdfunding s’adresse à tous les secteurs d’activité. C’est donc tout naturellement que l’immobilier, secteur dans lequel la demande de financement est grande, a bénéficié lui aussi de ce mode de financement pour offrir aux investisseurs en contrepartie de leur placement, une rentabilité attractive comparativement à d’autres modes d’investissement.

Les différents type de Crowdfunding

Il existe plusieurs formes de financement participatif possibles : le don (avec ou sans contreparties), le prêt (ou crowdlending) et la prise de participation (via la souscription de titres de capital ou de créances). Mais la finalité reste à chaque fois la même. Mettre à disposition des porteurs de projet un outil en ligne leur permettant de collecter des fonds au cours d’une campagne de crowdfunding auprès de leur communauté et du grand public.

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Fiscalité des revenus et des plus-values :

En Crowdfunding immobilier, dans la plupart des cas les financements se font principalement au travers d’émission obligataire. L’investisseur sera donc soumis à la FLAT TAX de 30 %, incluant à la fois le prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % pour l’impôt sur le revenu, et les 17,2% de contributions sociales. En fonction de sa situation, l’investisseur peut également opter en fonction de sa situation fiscale pour le barème progressif de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition. IL y a une petite particularité pour el crowdfunding immobilier locatif. Cela concerne peu de projets, mais certaines plateformes en ligne peuvent proposer aux investisseurs de participer au financement de l’acquisition d’un bien immobilier pour le mettre en location pendant une durée déterminée avec pour objectif généralement la cession de l’actif immobilier en question au termes de l’opération. Dans ce cas là, les revenus perçus par les investisseurs sont des dividendes et sont donc à ce titre fiscalisés dans cette catégorie. L’investisseur sera donc soumis à la FLAT TAX de 30 % ou bien pour le barème progressif de l’impôt. Dans ce second cas, un abattement de 40% sur les dividende brut perçu sera appliquée par l’administration fiscale pour déterminer l’assiette imposable.

L’IFI : l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les obligations ne sont pas éligibles à l’IFI même si elles ont servi indirectement à financer un projet immobilier dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier. En revanche, dans le cadre d’un investissement en crowdfunding immobilier locatif, les titres détenus sont éligibles à l’IFI s’agissant de titres d’une société à prépondérance immobilière.

Depuis la loi PACTE de 2019, les titres de dettessont éligibles au PEA-PME

Les instruments de dette (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons), utilisés par les plateformes crowdfunding immobilier peuvent désormais être logés dans un PEA-PME. L’épargnant peut ainsi bénéficier de son cadre fiscal avantageux tout en investissant sur des projets immobiliers.

Les performances

Le Crowdfunding immobilier rapporte en moyenne aux investisseurs plus de 9 % de rendement par an sur une durée moyenne d’investissement de près de 2 années. Les performances sont très attractives, en comparaison avec d’autres solutions d’épargne comme les livrets bancaires traditionnels ou les fonds en euros ou encore les SCPI qui ont tout de même rapportée en moyenne plus de 4% de rendement aux investisseurs en 2020.
Mais comme bien souvent, rendement va de paire avec risque. Les risques afférents à une opération de Crowdfunding immobilier sont plus important, c’est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner par des experts avant de se lancer dans une telle opération.

>> Nos conseillers sont à votre disposition pour en parler >>.

Les garanties

L’occasion de rappeler ici que le Crowdfunding immobilier présente un risque de perte en capital pour l’investisseur. Le rendement n’est donc pas garantie et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Néanmoins, les plateformes de Crowdfunding immobilier ont à leur disposition différents outils permettant de sécuriser les opérations quelles proposent sur leur site internet :
  • La caution personnelle du porteur de projet
  • La Garantie à première demande (GAPD)
  • L’hypothèque
  • Nantissement des parts de la société émettrice

Quels sont les frais ?

Les frais pour le porteur de projet

Les plateformes de Crowdfunding facturent aux porteurs de projet des frais de collecte qui servent à rémunérer le travail effectuer lors du montage juridique du projet, et l’accompagnement à la levée de fonds sur la plateforme.

Les frais pour l’investisseur

Tout va dépendre de la politique tarifaire de la plateforme, généralement il n’y a pas de frais de souscription pour l’investisseur.

QUI SOMMES-NOUS ?

Periance est la première société en ligne qui conseille de manière objective sur toutes les solutions pour investir dans l’immobilier et la Pierre Papier. Nous travaillons en architecture ouverte et nous intervenons, sans frais supplémentaires, aux côtés de nos clients pour les accompagner dans leurs projets.
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