Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Contrairement à un support d’épargne traditionnel, dans lequel on peut investir à tout moment, le crowdfunding immobilier est un placement opportuniste. Les plateforme de crowdfunding propose des projets pour lesquels l’enveloppe de souscription est limité ce qui impose aux investisseurs beaucoup de réactivité. Dans cette partie de notre guide pour investir en crowdfunding immobilier, nous allons vous expliquer comment fonctionne le crowdfunding immobilier, depuis la recherche de financement par le porteur de projet, jusqu’au remboursement des capitaux collectés.

Définition : qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding dédié au financement de la promotion immobilière ou à des opérations de marchand de biens, permet de financer les besoins en fonds propres de ces promoteurs ou marchands de biens, pour leur projet de construction ou de rénovation. Des plateformes de crowdfunding immobilier mettent donc en relation des porteurs de projets et des investisseurs potentiels, afin que d’un côté les uns puissent concrétiser leurs opérations, et de l’autre, les souscripteurs ont ainsi l’opportunité de pouvoir placer leur épargne à des rendements très attractifs, entre 8% et 12 % en moyenne

Des porteurs de projet à la recherche de financement

Les promoteurs immobiliers et les marchands de biens font actuellement face à deux problèmes principaux :
  • L’allongement de la durée de leurs opérations
  • Les besoins croissants en fonds propres

L’allongement de la durée des projets

Avec le nombre croissant de recours sur les permis de construire et l’allongement des cycles de vente des biens immobiliers, la durée de vie d’une opération de promotion immobilière s’est fortement allongée.

Les besoins croissants en fonds propres

Les établissement bancaires exigent aux promoteurs immobiliers de mobilisé toujours plus de fonds propres pour accepter leurs demandes de financement. Ainsi, sans un apport conséquent en fonds propre de la part du porteur de projet (8% à 15 % du coût global de l’opération), les banques acceptent de moins en moins de financer les opérations. C’est deux fois plus aujourd’hui qu’il y a quelques années Ces deux phénomènes entraînent donc un ralentissement du développement de nouvelles opérations et donc un ralentissement de l’activité des acteurs de la promotion immobilière qui pour continuer leur développement économique, recherche de nouvelles sources de financement. Le financement participatif immobilier est donc l’opportunité de pallier à ce ralentissement en offrant aux porteurs de projets des financements alternatifs ou complémentaires aux banques.

Une plateforme qui accompagne la levée de fonds

90 % des projets proposés par les plateformes de crowdfunding immobiliers sont des projets dédiés au financement de la promotion immobilière ou à des opérations de marchand de biens sous forme soit de prise de participation en capital, soit de souscriptions d’obligations soit de prêt (crowdlending) sur des durées allant de quelques mois à 2 ou 3 ans. Certaines plateformes peuvent parfois proposer des opérations de crowdfunding immobilier en copropriété. On parle aussi de Crowdinvesting plus de crowdfunding. Ce système de collecte consiste à proposer aux particuliers d’investir leur épargne sur une durée longue, allant de 5 à 15 ans, et de percevoir une distribution de dividende annuelle correspondant à la mise ne location de l’actif immobilier objet du financement. Les rendements ciblés sont de l’ordre de 6 %, comme pour les SCPI affichant les plus fort rendement sur le marché de la pierre papier. Ces opérations ne sont pas sans risques. Aussi, les plateformes de crowdfunding immobilier agréées ont mis en place une organisation qui effectue une sélection rigoureuse tant des porteurs de projets que des opérations immobilières proposées. Il est donc primordial de sélectionner les plateformes les plus expérimentés qui utilise des méthodes de sélection très conservatrices, afin de limiter au maximum la prise de risque.

Le montage juridique

Les plateformes de crowdfunding peuvent proposer aux investisseurs plusieurs montages juridiques :
  • Les investisseurs peuvent tout d’abord être invités à acheter des parts dans une holding créée par la plateforme de crowdfunding. Cette holding est elle-même détentrice de parts dans une société civile de construction vente (SCCV) gérée par le promoteur partenaire. La SCCV est une structure juridique à durée de vie limitée, et spécifiquement créée pour mener à bien un seul chantier et vendre immédiatement les biens construits.
  • Plutôt que l’achat de parts, les investisseurs peuvent souscrire une émission obligataire de la holding, cette dernière étant là aussi détentrice de parts dans une SCCV du promoteur.
  • Un autre montage plus direct consiste enfin à souscrire les obligations d’une société par actions simplifiée (SAS). Dans ce cas de figure, c’est la SAS qui doit assumer elle-même la responsabilité du chantier ainsi que la mise en vente des lots construits.
  • Dernière possibilité, l’émission de dette corporate au niveau de la société de promotion immobilière directement. Ce schéma intervient généralement quand l’entreprise de promotion immobilière souhaite lever des capitaux pour plusieurs opérations quelle souhaite lancer en simultanées.

Zoom sur le crowdfunding immobilier locatif

Un investisseur qui souhaite faire un investissement patrimonial à moyen/long termes en bénéficiant d’un revenu régulier avec un potentiel de plus value à la sortie a tout intérêt à s’intéresser au crowdfunding immobilier locatif. La structure juridique aura pour objet l’acquisition et la gestion d’un bien. A l’intérieur de l’enveloppe juridique choisie, le plus souvent une SAS pour des questions de responsabilité de l’associé (limité à l’apport) et de statut fiscal, l’investisseur devient copropriétaire d’un bien qui sera loué et revendu avec une plus value potentielle selon l’évolution du marché immobilier. Dans l’exemple de la SAS, l’investisseur souscrit au capital de la société et perçoit des dividendes correspondants aux loyers distribués. En tant qu’associé il décide avec les autres investisseurs par vote aux assemblées générales de la gestion globale de l’immeuble à savoir travaux, destination locative, revente etc. Grâce à ces pouvoirs de décisions, le crowdfunding immobilier locatif se trouve à mi-chemin entre un investissement immobilier en nom propre classique et la souscription de parts de SCPI.

Le processus de souscription

Sur toutes les plateformes de crowdfunding, le processus d’investissement dans un projet reste très similaire. Voici le processus de souscription en 6 étapes :
  1. L’inscription sur la plateforme
  2. Remplissage d’un questionnaire investisseur
  3. L’ajout des documents justificatifs (ex : pièce d’identité)
  4. La validation de votre profil par l’administrateur de la plateforme
  5. L’investisseur sélectionne le projet et indique le montant qu’il souhaite investir
  6. Signature électronique des documents et versement des fonds par virement

Le suivi du placement

Une fois votre dossier de souscription validé, la collecte est envoyé sur le compte du porteur de projet par un système de règlement sécurisé permettant d’assurer une traçabilité de l’origine des fonds afin de répondre aux exigences règlementaires. Côté investisseur, les intérêts du montant prêté commencent à courir. Mais comment savoir ce qui advient de son argent ?

La vie du projet

Le projet immobilier dans lequel vous investissez va se développer au fil des mois. Notamment parce que dans la plupart des projets, des travaux sont réalisés. Ces travaux sont de toutes sortes. Il peut s’agir des fondations, de l’ossature du bâtiment, de la pose des menuiseries extérieures, etc. Il est donc très important que les plateformes puisse exercer un suivi régulier des travaux afin de s’assurer du bon déroulement des opérations. Les plateformes n’ont pas l’obligation de faire un rapport régulier aux investisseurs de l’avancée du projet. Mais les plus sérieuses assurent ce suivi pour des questions évidentes de transparence vis à vis des investisseurs. Le suivi de l’avancement d’un projet passe également par la commercialisation des biens qui est la principale source de revenus d’un promoteur lors de la construction d’un programme.

Le remboursement des capitaux

Lorsque le programme immobilier est achevé et commercialisé, le promoteur rembourse, à l’échéance du projet, le capital à la plateforme de financement participatif. Puis, cette dernière se charge de reverser ce capital aux investisseurs. S’il était prévu dès le départ que les intérêts soient versés In Fine, comme c’est souvent le cas, c’est donc à la fin du projet lors du remboursement du capital que l’opérateur reverse également leurs gains aux investisseurs.

La gestion des retards

Il peut arriver que certains chantiers prennent du retard. Les raisons peuvent être multiples : aléas climatiques, délais d’approvisionnement de certaines marchandises, imprévu techniques etc. Dans ce cas là, les plateformes de crowdfunding sont tenues de tenir informer les investisseurs des retards éventuels de remboursement et de continuer à  suivre l’évolution du projet jusqu’au remboursement total aux investisseurs. Pendant ce temps là, les intérêts continuent à courir, l’investisseur ne perd donc pas d’argent. Il n’y a perte d’argent le cas échéant que dans l’éventualité ou le porteur de projet soit dans l’incapacité de rembourser le capital qui lui a été prêté. On dit alors que l’opérateur fait défaut. La plateforme de crowdfunding prend alors des mesures pour activer les garanties sollicités lors du montage de l’opération.

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