Les besoins de financement auxquels répond le crowdfunding immobilier

Le financement de la promotion immobilière

Pourquoi les promoteurs font appel au crowdfunding immobilier ?

En se portant acquéreur d’obligations, l’épargnant finance une partie des besoins en fonds propres du promoteur.  En effet, dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, le financement s’organise en général comme suit : le promoteur mobilise des fonds propres, il sollicite un ou plusieurs financements bancaires et commence la commercialisation sur plan du programme immobilier (on parle alors de vente en VEFA avec appels de fonds successifs en fonction de l’avancée des travaux).

Le financement participatif intervient donc sur la partie fonds propre du promoteur. En faisant appel aux épargnants, il préfère rémunérer un emprunt obligataire et réduire sa marge pour affecter ses fonds propres sur plusieurs projets en même temps plutôt que de les mobiliser sur un nombre restreint de projets. C’est le principe de l’effet de levier. D’autant que les besoins en trésorerie sont énormes pour réaliser une opération de promotion immobilière de A à Z.   

Tout le monde y trouve son compte à condition de bien choisir, pour l’épargnant, le bon projet à financer et la bonne plateforme avec qui travailler

 

Le financement d'actifs en copropriété

Il s’agit là de financer en copropriété l’acquisition d’actifs immobiliers détenus dans une société dédiée.

C’est donc un investissement qui bloque l’épargne de l’investisseur sur un horizon plus long, entre 5 et 15 ans, en contre partie de percevoir des loyers et une potentielle plus values à la revente.

 

Montage : la levée de fonds dans le cadre d'une opération de promotion immobilière

L’activité du Crowdfunding est très encadrée d’un point de vue réglementaire. Il n’est pas possible pour n’importe quel individu de lancer sa propre plateforme sans être agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). En revanche, il n’y a pas un modèle prédéfinit dans le montage de l’opération. En effet, outre les différences dans la typologie des projets financés, les acteurs du crowdfunding proposent des montages financiers également différents. Par exemple, les montages utilisés peuvent ou non faire appel à une société holding interposée qui reçoit les fonds (qui peut elle même prendre la forme d’une SAS, SARL, SCI, SCICV SA…) et qui les prête à la société qui réalise de manière opérationnelle le projet immobilier. Dans le cas où la plateforme ne fait pas appel à une holding interposée, on parle de montage direct. Dans le cas contraire, on parle alors de montage indirect

De la même manière, toutes les plateformes ne sont pas organisées en interne de la même façon. Certaines ont un comité de sélection des projets étoffé, et parfois même composé de professionnels du secteur externes (sans aucun lien capitalistique avec la plateforme), non partie prenante dans l’opération. D’autres comptent sur l’expertise et l’expérience de leurs membres fondateurs. 

En tant que spécialiste des placements immobiliers, Periance porte une attention particulière sur les montages proposés par les plateformes, sur l’expérience de équipes qui les dirigent et sur leur politique de sélection des opérations. Il en va de l’intérêt de ses clients. Pour en savoir plus sur nos recommandations en la matière, prenez rendez-vous avec un de nos experts patrimoniaux

Zoom sur le crowdfunding immobilier locatif

Un investisseur qui souhaite faire un investissement patrimonial à moyen/long termes en bénéficiant d’un revenu régulier avec un potentiel de plus value à la sortie a tout intérêt à s’intéresser au crowdfunding immobilier locatif. Comparable aux SCPI qui, depuis plusieurs années atteignent des collectes records, le crowdfunding immobilier locatif risque fortement de trouver bel accueil auprès des épargnants à la recherche de rendement et de performance. 

La structure juridique aura pour objet l’acquisition et la gestion d’un bien. A l’intérieur de l’enveloppe juridique choisie, le plus souvent une SAS pour des questions de responsabilité de l’associé (limité à l’apport) et de statut fiscal, l’investisseur devient copropriétaire d’un bien qui sera loué et revendu avec une plus value potentielle selon l’évolution du marché immobilier.

Dans l’exemple de la SAS, l’investisseur souscrit au capital de la société et perçoit des dividendes correspondants aux loyers distribués. En tant qu’associé il décide avec les autres investisseurs par vote aux assemblées générales de la gestion globale de l’immeuble à savoir travaux, destination locative, revente etc. Grâce à ces pouvoirs de décisions, le crowdfunding immobilier locatif se trouve à mi-chemin entre un investissement immobilier en nom propre classique et la souscription de parts de SCPI.

L’intérêt est donc triple : réduire les intermédiaires, choisir son investissement locatif dans une logique de diversification d’un portefeuille immobilier en « pierre-papier » et profiter d’une rentabilité nette d’impôt plus attractive. (voir plus en détail les performances des opérations en crowdfunding immobilier)

La fiscalité

Fiscalité des revenus et des plus-values :

En Crowdfunding immobilier, comme les financements se font au travers d’émission obligataire l’investisseur sera donc soumis à la FLAT TAX de 30 % (prélèvement forfaitaire unique = 12,8 % d’impôt + 17,2% de contributions sociales) ou bien il optera en fonction de sa situation fiscale pour le barème progressif de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition.>

S’agissant du crowdfunding immobilier locatif, les revenus distribués sont des dividendes et sont, à ce titre, fiscalisés dans cette catégorie. L’investisseur sera donc soumis à la FLAT TAX de 30 % ou bien pour le barème progressif de l’impôt. Dans ce second cas, un abattement de 40 % sur les dividende brut perçu sera appliquée par l’administration fiscale pour déterminer l’assiette imposable.

L’IFI : l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les obligations ne sont pas éligibles à l’IFI même si elles ont servies indirectement à financer un projet immobilier dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier ! 

En revanche, dans le cadre d’un investissement en crowdfunding immobilier locatif, les titres détenus sont éligibles à l’IFI s’agissant de titres d’une société à prépondérance immobilière. 

Nouveauté depuis la loi PACTE de 2019. 

Les instruments de dette (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons), utilisés par les plateformes crowdfunding immobilier peuvent désormais être logés dans un PEA-PME. L’épargnant peut ainsi bénéficier de son cadre fiscal avantageux tout en investissant sur des projets immobiliers !