Les différentes formes de Crowdfunding

Le don

Il existe deux type de don en crowdfunding :

Le donation-based
Le reward-based

Le principe est simple dans les deux cas, l’épargnant réalise un don. Dans le premier cas, ce don est effectué sans attendre de contrepartie particulière. Dans le second cas, l’investisseur réalise un don, mais il le fait car il va pouvoir obtenir en contrepartie une récompense. Ce peut-être une réduction d’impôt ou un avantage en nature (ex : tarif préférentiel à l’achat d’un produit). Les projets humanitaires, culturels et artistiques sont souvent associés à ce type de don. Ce n’est pas le cas du crowdfunding immobilier.

Le financement par prêt ou Crowdlending

Grâce aux plateformes de Crowdfunding il est désormais possible d’obtenir un prêt sans sa banque et dans un délai très court !

Ce type de financement participatif permet aux entreprises de solliciter des particuliers pour les accompagner dans leur développement ou pour le financement d’un projet bien précis. La démarche est assez proche de celle des instituts bancaires. Le financement participatif par prêt existe en réalité sous deux formes :

Le prêt aux particuliers
Le prêt aux entreprises

Le Crowdlending concerne plutôt les activités de prêt aux entreprises ou entre-particuliers. C’est d’ailleurs un atout considérable pour le financement de TPE/PME. Son montant est limité à 2000 euros si le prêteur perçoit des intérêts fixés par un échéancier. Ces intérêts peuvent être élevés, ils varient entre 4 et 10 % en fonction du risque pris par le prêteur. Notons que dans le cas d’un prêt sans intérêts le plafond est relevé à 5000 euros.

L’investissement ou prise de participation en titre de capital ou de créance

L’investissement participatif peut se faire sous deux formes différentes.

La 1ère est l’investissement en capital, l’entreprise va lever des fonds via la plateforme de crowdfunding sous forme d’actions ou titre participatif, il y a donc ouverture du capital de la société. C’est souvent le Crowd-equity qui est utilisé pour financer le projet de développement d’une start-up en phase d’amorçage, car les perspective de retour sur investissement pour les investisseurs sont plus élevés que le simple prêt. En contrepartie de son investissement il reçoit donc des parts de l’entreprise (généralement des actions car les entreprises sont souvent en Société par Action Simplifiée – SAS) et il devient alors actionnaire de cette dernière. La performance du placement s’effectue donc via la perception de dividendes ou, lors de la cession des titres, s’il une plus-value est constatée.

Le second, celui qui nous intéresse le plus puisqu’il concerne aujourd’hui la majorité des financements en Crowdfunding immobilier : l’émission d’obligations simples ou convertibles à taux fixe. Le montant maximum pour un projet est de 8 millions d’euros depuis la loi PACTE de 2019.

Rappel sur la définition d’une obligation

C’est un titre émis par une entreprise privée ou publique donnant le droit de percevoir un revenu (on parle de coupon obligataire ou d’intérêt). En d’autres termes une entreprise emprunte (on parle d’émission obligataire), l’investisseur lui prête en souscrivant à une ou plusieurs obligations en contrepartie de quoi il perçoit un intérêt versé annuellement ou in fine (à la fin de l’opération). Le capital lui sera remboursé à l’échéance. En effet, une obligation à toujours une échéance de remboursement. S’agissant du Crowdfunding immobilier, les échéances sont de l’ordre de 12 à 36 mois selon les projets. L’obligation peut être qualifié de convertible, elle permet alors à l’investisseur d’échanger son obligation contre une action selon des conditions fixées au préalable.

La loi Macron a créé une autre forme de prêt : le minibon. C’est une forme de bon de caisse (le bon de caisse est un placement à terme, contre lequel l’établissement financier remet un bon nominatif ou au porteur). Les plateformes vont ainsi proposer des titres de dettes émis par des sociétés commerciales.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier?

Le crowdfunding immobilier est un modèle de financement participatif dans lequel plusieurs investisseurs contribuent à financer des projets immobiliers (promotion immobilière, renovation, division parcellaire etc.). Contrairement à l’investissement traditionnel ou à la souscription de parts de SCPI de rendement, le crowdfunding immobilier prend généralement la forme d’un prêt obligataire. Les investisseurs ne sont donc pas directement propriétaire du bien immobilier. Ces investissements sont généralement réalisés via des plateformes en ligne qui mettent en relation les investisseurs et les opérateurs (promoteurs immobiliers ou marchands de biens). En souscrivant à des obligations, les investisseurs perçoivent des intérêts (versés annuellement ou in fine) appelés “coupons” compris entre 8 et 12% par ans (non garantis).

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier?

Le crowdfunding immobilier fonctionne généralement de la manière suivante : des plateformes en ligne spécialisées mettent en relation des investisseurs et des opérateurs immobiliers (promoteurs ou marchands de biens). Les opérateurs, après que la plateforme ait audité et validé la viabilité de leur projet, présentent leurs projets sur la plateforme en indiquant tous les détails du projet en toute transparence : le montant recherché, les risques, la durée du projet, le montant des coupons versés, les garanties prises par la plateforme etc. Les investisseurs peuvent alors consulter ces projets et décider de contribuer financièrement à ceux qui les intéressent. Une fois que le financement nécessaire est atteint, le projet immobilier peut être réalisé. Les plateformes de crowdfunding immobilier assurent la gestion administrative et juridique du processus, offrant une solution clé en main aux investisseurs et promoteurs immobiliers.

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier?

Le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il offre aux investisseurs la possibilité de participer, le plus souvent sous forme de prêt obligataire, à des projets immobiliers concrets, en toute transparence. Des projets immobiliers qui étaient le plus souvent réservés à des investisseurs institutionnels. De plus, le crowdfunding immobilier offre aujourd’hui encore des perspectives attractives en terme de performance en affichant des rendements moyens supérieur à 9% par an.

Quels sont les risques liés au crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital investi. Les projets immobiliers peuvent subir des retards, des dépassements de budget ou des difficultés imprévues, ce qui peut affecter les rendements attendus voire la capacité du porteur de projet à rembourser les sommes empruntées. En effet, le marché immobilier peut être soumis à des fluctuations et des incertitudes, ce qui peut influencer les performances des projets et leur capacité de remboursement. Enfin, il est essentiel de choisir des plateformes de crowdfunding immobilier réputées, capables de mener des due diligence sérieuses et appropriées pour minimiser les risques associés à ce type d’investissement.

Quels sont les garanties offertes par le crowdfunding immobilier ?

Les garanties offertes par le crowdfunding immobilier peuvent varier en fonction des plateformes et des projets. Les ganties les plus répandus sont : la garantie à première demande (GAPD), la caution personnelle des dirigeant d’entreprise, l’hypothèque de 1er rang sur l’actif immobilier financé ou encore la fiducie sûreté. Les plateformes effectuent également une vérification préalable des projets, des promoteurs ou des marchands de biens,, fournissant ainsi une certaine assurance de la qualité et de la viabilité des projets. Il est important de consulter les conditions spécifiques de chaque plateforme et de comprendre les garanties offertes avant de prendre une décision d’investissement.