Comme dans beaucoup de placement, on confond souvent la notion de rendement, avec celle de performance. Le rendement c’est une composante de la performance. Nous ne pouvions pas réaliser un guide de l’investissement en crowdfunding immobilier sans parler des autres composantes à prendre en compte pour évaluer la performance d’un tel placement.
Quels sont les indicateurs de performance du crowdfunding immobilier ?
Il y a deux types d’indicateurs. Ceux qui permettront de comparer les performances des plateformes entre elles, et ceux qui serviront à comparer la rentabilité du crowdfunding immobilier par rapport à d’autres type de placement.
Evaluer et comparer les plateformes de crowdfunding immobilier
Depuis le 1er novembre 2017, l’ensemble des plateformes de crowdfunding spécialisées en prêts rémunérés sous forme de minibons ou d’obligations sont invitées à publier les mêmes indicateurs d’activité, de performance et de défaut selon une nomenclature commune adoptée sous l’égide de Financement Participatif France. Cette nomenclature a été améliorée début 2020.
A : Nombre de projets financés sur la période concernée
B : Montant prêté sur la période concernée
C : Durée totale d’amortissement des prêts, pondérée par le montant des emprunts
D : Taux d’intérêt, pondéré par le montant des emprunts
I : Nombre de projets intégralement remboursés
J : Somme du capital remboursé pour les projets intégralement remboursés
K : Somme des intérêts remboursés sur les projets 100% remboursés
L : Nombre de projets en cours (non remboursés, non prorogés, hors retards, hors pertes définitives)
M : Somme du capital remboursé et somme du capital restant dû sur les projets en cours
N : Somme des intérêts remboursés et somme des intérêts restants à verser sur les projets en cours
O : Nombre de projets prorogés dans la durée contractuelle
P : Somme du capital des échéances remboursées et somme du capital des échéances restant dues pour les projets prorogés dans la durée contractuelle
Q : Somme des intérêts remboursés et restant à verser sur les projets prorogés dans la durée contractuelle
R : Nombre de projets en retard de paiement. Un retard est constaté quand le projet dépasse la période de prorogation accordée ou dont la société est en procédure collective
B : Montant prêté sur la période concernée
C : Durée totale d’amortissement des prêts, pondérée par le montant des emprunts
D : Taux d’intérêt, pondéré par le montant des emprunts
I : Nombre de projets intégralement remboursés
J : Somme du capital remboursé pour les projets intégralement remboursés
K : Somme des intérêts remboursés sur les projets 100% remboursés
L : Nombre de projets en cours (non remboursés, non prorogés, hors retards, hors pertes définitives)
M : Somme du capital remboursé et somme du capital restant dû sur les projets en cours
N : Somme des intérêts remboursés et somme des intérêts restants à verser sur les projets en cours
O : Nombre de projets prorogés dans la durée contractuelle
P : Somme du capital des échéances remboursées et somme du capital des échéances restant dues pour les projets prorogés dans la durée contractuelle
Q : Somme des intérêts remboursés et restant à verser sur les projets prorogés dans la durée contractuelle
R : Nombre de projets en retard de paiement. Un retard est constaté quand le projet dépasse la période de prorogation accordée ou dont la société est en procédure collective
S : Somme du capital des échéances remboursées pour les projets en retard de paiement et somme du capital en retard de paiement et du capital restant dû d’une société en procédure collective
T : Somme des intérêts remboursés et restant à verser sur les projets en retard
U : Nombre de projets en perte définitive (liquidation judiciaire ou probabilité de récupérer les sommes jugée nulle par la plateforme)
V : Somme du capital des échéances remboursées et somme du capital des échéances des projets en perte définitive
W : Somme des intérêts remboursés et restant à verser sur les projets en perte définitive
T : Somme des intérêts remboursés et restant à verser sur les projets en retard
U : Nombre de projets en perte définitive (liquidation judiciaire ou probabilité de récupérer les sommes jugée nulle par la plateforme)
V : Somme du capital des échéances remboursées et somme du capital des échéances des projets en perte définitive
W : Somme des intérêts remboursés et restant à verser sur les projets en perte définitive
Evaluer et comparer les projets de crowdfunding immobilier entre eux
Pour comparer les projets d’investissement entre eux, il faudra analyser la performance financière d’une part, et l’extra financière d’autre part.
La performance financière est très rapidement identifiable puisque toutes les plateformes affichent dans les conditions d’investissement :
- le taux de rendement annuel des projets
- la durée prévisionnelle de l’opération
- le montant minimum de souscription
- l’objectif de collecte
Exemple de projet d'investissement en crowdfunding immobilier
Les visuels
Description du projet
Le projet Notre Dame consistait en l’acquisition d’un immeuble de 8 logements et 1 commerce pour une surface de 358 m² afin de revendre les lots à la découpe après travaux de rafraichissement des parties communes. Il est situé rue Notre Dame 33000 Bordeaux.
L’opération a été financée au mois de Décembre 2020.
L’opération a été financée au mois de Décembre 2020.
Les conditions d'investissement
Taux de rendement : 9 % *
Durée du projet : 18 mois *
Ticket minimum : 1 000 €
Objectif de la collecte : 210 000 €
Les garanties
La caution solidaire est prise sur la société holding du groupe.
Les chiffres clés du marché au 31/12/2020
- Rendement annuel moyen : 9,30 %
- Durée moyenne du placement : 21 mois
- Montant moyen par collecte : 857 329 €
- Taux de défaut depuis 2012 : 0,16 %
- Taux de retard* de moins de 6 mois : 4,40 %
- Taux de retard* de plus de 6 mois : 5,70 %
Comparaison avec d'autres placements
Pourquoi les rendements sont-ils aussi élevés ?
Les rendements proposés par les plateformes de crowdfunding immobilier sont élevés pour plusieurs raisons. La première, c’est que les opérateurs qui viennent chercher des financements sur ces plateformes, sont des opérateurs qui n’ont pas réussi « boucler » leur plan de financement avec les ressources financières « traditionnelles » que sont : leurs fonds propres, les appels de fonds (dans le cadre d’une VEFA par exemple le promoteur peut engager la commercialisation de son opération avant ou dès l’acquisition du terrain) et le crédit bancaire. D’autant que ces derniers, pour des question de gestion de leur politique risque, ont durci depuis plusieurs années les conditions d’accès au crédit, même pour les plus importants acteurs du marché de la promotion immobilière. De ce fait, les porteurs de projets sont prêt à accepter de rémunérer plus cher les crowdfunder qui leur donne la possibilité de concrétiser ces opérations. D’autant que ce n’est pas un investissement dénué de tout risque pour les souscripteurs. Il faut que le risque soit rémunéré pour que le placement soit attractif. La deuxième raison, c’est que les opérations de financement participatif immobilier n’ont pas vocation à financer la totalité de l’opération. Les obligations émises représente généralement autour de 10 % des fonds propres que l’opérateur lui même à apporté dans l’opération.
En prenant l’exemple d’un projet type, dont le prix de vente serait de 5 M€ :
- Vente de bien immobilier : 5 millions €
- Coût total (hors rémunération de la plateforme) : 4 millions €
- Marge : 500 000 € (soit 10%)
Les avantages et les risques du crowdfunding immobilier
Retour sur les avantages
Les principaux avantages du crowdfunding immobilier sont :- Les rentabilités élevés proposées par les plateformes, de l’ordre de 8 à 12 % d’intérêt par an.
- Le ticket d’entrée, 1000 € à 2000 € pour la plupart des plateformes
- La possibilité de choisir les régions où vous souhaitez investir, si d’aventure vous préférez vous investir à côté de chez vous pour suivre évolution du projet
- La possibilité d’investir dans des projets concrets et dans l’économie réelle
Les risques
Que ce soit lors d’un projet de construction ou lors d’une rénovation immobilière, un projet de ce type nécessite l’intervention de différents acteurs : le porteur de projet, les pouvoirs publics, les vendeurs, le notaire etc… Chaque acteur peut avoir une influence sur le bon déroulement du projet. On pourrait donc envisager une multitude de risque pouvant impacter le respect du calendrier initial. Néanmoins, on peut considérer deux risques principaux :- Le risque opérateur : solidité financière, compétence des équipes etc…
- Le risque opération : montage juridique, assurances, commercialisation du projet, qualité des matériaux, purge du permis de construire, etc…
Comment réussir son investissement en Crowdfunding immobilier ?
Pour réussir ses investissements en crowdfunding immobilier, il faudra aller faut surtout prendre en compte les respecter certaines règles.
- Choisissez la ou les bonnes plateformes de crowdfunding pour investir
- Intéressez-vous de près au projet auquel vous allez participer
- Diversifiez vos investissements pour réduire les risques
- Renseignez-vous sur le porteur de projet (généralement un promoteur ou un marchand de biens professionnel)
- N’investissez jamais si vous ne comprenez pas où vous mettez les pieds et si vous n’êtes pas à 100 % convaincu par le projet.
- Privilégiez plutôt des projets bien engagés, notamment dans la phase de pré-commercialisation des biens immobiliers.
- N’investissez jamais si vous ne comprenez pas où vous mettez les pieds et si vous n’êtes pas à 100 % convaincu par le projet.
- Etudiez le marché.
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