Les performances du crowdfunding immobilier

Comme dans beaucoup de placement, on confond souvent la notion de rendement, avec celle de performance. Le rendement c’est une composante de la performance. Nous ne pouvions pas réaliser un guide de l’investissement en crowdfunding immobilier sans parler des autres composantes à prendre en compte pour évaluer la performance d’un tel placement.

Quels sont les indicateurs de performance du crowdfunding immobilier ?

Il y a deux types d’indicateurs. Ceux qui permettront de comparer les performances des plateformes entre elles, et ceux qui serviront à comparer la rentabilité du crowdfunding immobilier par rapport à d’autres type de placement.

Evaluer et comparer les plateformes de crowdfunding immobilier

Depuis le 1er novembre 2017, l’ensemble des plateformes de crowdfunding spécialisées en prêts rémunérés sous forme de minibons ou d’obligations sont invitées à publier les mêmes indicateurs d’activité, de performance et de défaut selon une nomenclature commune adoptée sous l’égide de Financement Participatif France. Cette nomenclature a été améliorée début 2020.
indicateurs de performance crowdfunding immo
A : Nombre de projets financés sur la période concernée
B : Montant prêté sur la période concernée
C : Durée totale d’amortissement des prêts, pondérée par le montant des emprunts
D : Taux d’intérêt, pondéré par le montant des emprunts
I : Nombre de projets intégralement remboursés
J : Somme du capital remboursé pour les projets intégralement remboursés
K : Somme des intérêts remboursés sur les projets 100% remboursés
L : Nombre de projets en cours (non remboursés, non prorogés, hors retards, hors pertes définitives)
M : Somme du capital remboursé et somme du capital restant dû sur les projets en cours
N : Somme des intérêts remboursés et somme des intérêts restants à verser sur les projets en cours
O : Nombre de projets prorogés dans la durée contractuelle
P : Somme du capital des échéances remboursées et somme du capital des échéances restant dues pour les projets prorogés dans la durée contractuelle
Q : Somme des intérêts remboursés et restant à verser sur les projets prorogés dans la durée contractuelle
R : Nombre de projets en retard de paiement. Un retard est constaté quand le projet dépasse la période de prorogation accordée ou dont la société est en procédure collective
S : Somme du capital des échéances remboursées pour les projets en retard de paiement et somme du capital en retard de paiement et du capital restant dû d’une société en procédure collective
T : Somme des intérêts remboursés et restant à verser sur les projets en retard
U : Nombre de projets en perte définitive (liquidation judiciaire ou probabilité de récupérer les sommes jugée nulle par la plateforme)
V : Somme du capital des échéances remboursées et somme du capital des échéances des projets en perte définitive
W : Somme des intérêts remboursés et restant à verser sur les projets en perte définitive

Evaluer et comparer les projets de crowdfunding immobilier entre eux

Pour comparer les projets d’investissement entre eux, il faudra analyser la performance financière d’une part, et l’extra financière d’autre part. La performance financière est très rapidement identifiable puisque toutes les plateformes affichent dans les conditions d’investissement :
  • le taux de rendement annuel des projets
  • la durée prévisionnelle de l’opération
  • le montant minimum de souscription
  • l’objectif de collecte
Pour ce qui est des performances extra-financières, il faudra que l’investisseur se documente en profondeur en lisant dans son intégralité le DIRS (le Document d’Information Réglementaire Synthétique) fourni obligatoirement par la plateforme de Crowdfunding. On y trouve notamment des information sur la localisation précise, le bilan prévisionnel de l’opération, le niveau des sûretés proposés, le porteur de projet, les points positifs et négatifs de l’opération, le marché immobilier local etc…

Exemple de projet d'investissement en crowdfunding immobilier

Les chiffres clés du marché au 31/12/2020

Comparaison avec d'autres placements

Pourquoi les rendements sont-ils aussi élevés ?

Les rendements proposés par les plateformes de crowdfunding immobilier sont élevés pour plusieurs raisons. La première, c’est que les opérateurs qui viennent chercher des financements sur ces plateformes, sont des opérateurs qui n’ont pas réussi « boucler » leur plan de financement avec les ressources financières « traditionnelles » que sont : leurs fonds propres, les appels de fonds (dans le cadre d’une VEFA par exemple le promoteur peut engager la commercialisation de son opération avant ou dès l’acquisition du terrain) et le crédit bancaire. D’autant que ces derniers, pour des question de gestion de leur politique risque, ont durci depuis plusieurs années les conditions d’accès au crédit, même pour les plus importants acteurs du marché de la promotion immobilière. De ce fait, les porteurs de projets sont prêt à accepter de rémunérer plus cher les crowdfunder qui leur donne la possibilité de concrétiser ces opérations. D’autant que ce n’est pas un investissement dénué de tout risque pour les souscripteurs. Il faut que le risque soit rémunéré pour que le placement soit attractif. La deuxième raison, c’est que les opérations de financement participatif immobilier n’ont pas vocation à financer la totalité de l’opération. Les obligations émises représente généralement autour de 10 % des fonds propres que l’opérateur lui même à apporté dans l’opération. En prenant l’exemple d’un projet type, dont le prix de vente serait de 5 M€ :
  • Vente de bien immobilier : 5 millions €
  • Coût total (hors rémunération de la plateforme) : 4 millions €
  • Marge : 500 000 € (soit 10%)
Pour ce projet, l’opérateur demande un financement à la plateforme de crowdfunding de 300.000 €. La plateforme propose à l’opérateur d’émettre des obligations sur 24 mois au taux annuel de 9%, en conservant la possibilité pour lui de rembourser par anticipation sans frais sa dette à tout moment. Soit un coût financier maximum de  : 300.000 € x 9%) x 2 ans = 54 000€. Compte tenu de la marge de départ ( 500.000 €) sur l’opération, le coût d’un tel financement est largement absorbé. L’opérateur reste gagnant et peu mener à bien son projet.

Les avantages et les risques du crowdfunding immobilier

Retour sur les avantages

Les principaux avantages du crowdfunding immobilier sont :
  • Les rentabilités élevés proposées par les plateformes, de l’ordre de 8 à 12 % d’intérêt par an.
  • Le ticket d’entrée, 1000 € à 2000 € pour la plupart des plateformes
  • La possibilité de choisir les régions où vous souhaitez investir, si d’aventure vous préférez vous investir à côté de chez vous pour suivre évolution du projet
  • La possibilité d’investir dans des projets concrets et dans l’économie réelle

Les risques

Que ce soit lors d’un projet de construction ou lors d’une rénovation immobilière, un projet de ce type nécessite l’intervention de différents acteurs : le porteur de projet, les pouvoirs publics, les vendeurs, le notaire etc… Chaque acteur peut avoir une influence sur le bon déroulement du projet. On pourrait donc envisager une multitude de risque pouvant impacter le respect du calendrier initial. Néanmoins, on peut considérer deux risques principaux :
  • Le risque opérateur : solidité financière, compétence des équipes etc…
  • Le risque opération : montage juridique, assurances, commercialisation du projet, qualité des matériaux, purge du permis de construire, etc…
Tous ces risques pouvant ralentir le projet et donc impacter les délais de remboursement des obligations émises sur la plateforme de crowdfunding. Si les délais venaient à augmenter significativement, cela pourrait mettre en danger la situation financière du porteur de projet, qui ne pourrait alors pas rembourser sa dette aux investisseurs.

Comment réussir son investissement en Crowdfunding immobilier ?

Pour réussir ses investissements en crowdfunding immobilier, il faudra aller faut surtout prendre en compte les  respecter certaines règles.

  1. Choisissez la ou les bonnes plateformes de crowdfunding pour investir
  2. Intéressez-vous de près au projet auquel vous allez participer
  3. Diversifiez vos investissements pour réduire les risques
  4. Renseignez-vous sur le porteur de projet (généralement un promoteur ou un marchand de biens professionnel)
  5. N’investissez jamais si vous ne comprenez pas où vous mettez les pieds et si vous n’êtes pas à 100 % convaincu par le projet.
  6. Privilégiez plutôt des projets bien engagés, notamment dans la phase de pré-commercialisation des biens immobiliers.
  7. N’investissez jamais si vous ne comprenez pas où vous mettez les pieds et si vous n’êtes pas à 100 % convaincu par le projet.
  8. Etudiez le marché.

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