Au sommaire
- Choisir les bonnes plateformes
- Etudiez les projets en profondeur
- Diversifiez les projets
- Si vous n'êtes pas convaincu par le projet à 100 %, n'investissez pas
- Etudiez le marché
Pour que la performance de votre investissement en crowdfunding immobilier soit au rendez-vous, il vous faire les bons choix. C’est ce que vous trouverez dans cette rubrique, à savoir tous nos conseils pour réussir vos investissements en crowdfunding immobilier.
Choisir les bonnes plateformes de crowdfunding immobilier
Vérifiez quelles disposent bien des autorisations règlementaires
Depuis 2014, les plateformes de Crowdfunding ont l’obligation de s’enregistrer auprès du Registre des intermédiaires de l’assurance, de la banque et de la finance tenu par l’ORIAS et elles doivent obtenir leur statut juridique de CIP (Conseiller en Investissements Participatifs) ou PSI (Prestataire en Service d’Investissement) ou IFP ( Intermédiaire en Financement Participatif). Le statut IFP est régulé par l’ACPR (Banque de France) et le statut de CIP est quant à lui régulé par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financier).
Depuis 2014, les plateformes de Crowdfunding ont l’obligation de s’enregistrer auprès du Registre des intermédiaires de l’assurance, de la banque et de la finance tenu par l’ORIAS et elles doivent obtenir leur statut juridique de CIP (Conseiller en Investissements Participatifs) ou PSI (Prestataire en Service d’Investissement) ou IFP ( Intermédiaire en Financement Participatif). Le statut IFP est régulé par l’ACPR (Banque de France) et le statut de CIP est quant à lui régulé par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financier). Grâce au statut de CIP, les plateformes peuvent lever plus de fonds (jusqu’à 2,5 millions) et ont le droit d’investir dans des structures juridiques comme une SAS par exemple. Le statut PSI offre également de nouvelles possibilités comme notamment celle de pouvoir cibler tout l’Espace Économique Européen et non juste le marché français, le plafond par projet peut aller jusqu’a 8 millions d’euros.
Notons également qu’il est possible pour les investisseurs de repérer facilement les plateformes en conformité avec la législation française grâce au logo à l’effigie de la Marianne qui porte la mention “plate-forme de financement participatif régulée par les autorités françaises”.
Notons également qu’il est possible pour les investisseurs de repérer facilement les plateformes en conformité avec la législation française grâce au logo à l’effigie de la Marianne qui porte la mention “plate-forme de financement participatif régulée par les autorités françaises”.
Assurez-vous de son niveau d’expertise en immobilier
Faire du crowdfunding sur des projets innonvant dans le domaine de la tech ou de la santé ou tout autre secteur d’activité c’est une chose, étudier des projet immobilier c’est une autre affaire. Aussi, assurez-vous que les dirigeants de la plateforme de crowdfunding ne son pas venu dans le domaine de l’immobilier par opportunisme, mais bien parce qu’ils avaient des compétences réelles et sérieuse dans le domaine de l’immobilier.Etudiez notamment l’actionnariat de la plateforme : qui sont les fondateurs ? Est-ce qu’un groupe d’envergure est au capital de la structure ? Depuis combien de temps la plateforme existe ? Quelles ressources possède-t-elle en interne pour analyser les projets ?
Etudiez les projets en profondeur
Un projet de crowdfunding immobilier, ce n’est pas juste un rendement, des sûretés et une durée d’investissement. C’est avant tout un projet immobilier. Il faut donc prêter attention à :
Tout d’abord, sur le plan administratif, la plateforme doit être en mesure de vous présenter où en est le porteur de projet des autorisations administratives type permis de construire, permis d’aménager, permis modificatif, etc. obtenues et purgées ou non de tout recours.
Ensuite, sur le plan financier, la plateforme doit présenter son analyse des postes du bilan opérationnel comme par exemple l’analyse des prix de vente des lots en comparaison avec les prix concurrents et/ou avec le prix du marché historique. Elle doit aussi indiquer le plan de financement, notamment si le projet bénéficie également d’un accompagnement bancaire et d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) pour garantir la finalisation du chantier.
Enfin, sur le plan de l’activité commerciale, elle doit indiquer l’avancée du taux de pré-commercialisation des projets mis en ligne. Et sur le volet des assurances, elle doit vérifier l’obtention des assurances chantier (Dommages Ouvrages, Tous Risques Chantier, Constructeur non Réalisateur) et l’obtention de l’assurance Responsabilité Civile.
- La localisation
- Le porteur de projet (promoteur ou marchand de biens)
- Le montage juridique et financier de l’opération
- Le plan de financement et la marge opérationnelle du porteur de projet
- Le taux de pré commercialisation (quand il s’agit d’une opération de construction en VEFA ou d’achat-revente après travaux)
- Le planning prévisionnel
- Les clauses du contrat (que ce soit une participation en capital ou l’émission d’un titre de créance)
Tout d’abord, sur le plan administratif, la plateforme doit être en mesure de vous présenter où en est le porteur de projet des autorisations administratives type permis de construire, permis d’aménager, permis modificatif, etc. obtenues et purgées ou non de tout recours.
Ensuite, sur le plan financier, la plateforme doit présenter son analyse des postes du bilan opérationnel comme par exemple l’analyse des prix de vente des lots en comparaison avec les prix concurrents et/ou avec le prix du marché historique. Elle doit aussi indiquer le plan de financement, notamment si le projet bénéficie également d’un accompagnement bancaire et d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) pour garantir la finalisation du chantier.
Enfin, sur le plan de l’activité commerciale, elle doit indiquer l’avancée du taux de pré-commercialisation des projets mis en ligne. Et sur le volet des assurances, elle doit vérifier l’obtention des assurances chantier (Dommages Ouvrages, Tous Risques Chantier, Constructeur non Réalisateur) et l’obtention de l’assurance Responsabilité Civile.
Diversifiez les projets
Même si un projet vous semble très intéressant, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Pensez à diversifiez les typologies de projets (immobilier de logement et immobilier tertiaire), les emplacements géographiques, les opérateurs, les durées d’investissements, les montages juridiques etc… Pensez également à investir sur différentes plateformes.
Renseignez-vous sur le porteur de projet
C’est parfois la partie de l’analyse qui peut s’avérée la plus compliquée.
En faisant des recherches sur internet, essayez d’accéder à son historique, des exemples d’opérations menées par le passé. L’année de création de la société de promotion immobilière par exemple vous donnera des indications sur l’expérience de l’entreprise. Renseignez-vous également sur son implantation géographique ou des opérations menées dans le même secteur géographique par le passé, cela vous donnera des indications sur la maîtrise du marché local. Les régions de France sont très différentes et les marchés immobiliers ont chacun leurs spécificités.
En faisant des recherches sur internet, essayez d’accéder à son historique, des exemples d’opérations menées par le passé. L’année de création de la société de promotion immobilière par exemple vous donnera des indications sur l’expérience de l’entreprise. Renseignez-vous également sur son implantation géographique ou des opérations menées dans le même secteur géographique par le passé, cela vous donnera des indications sur la maîtrise du marché local. Les régions de France sont très différentes et les marchés immobiliers ont chacun leurs spécificités.
Privilégiez plutôt des projets bien engagés
Etudiez le taux de pré-commercialisation des projets. Plus la commercialisation du projet est avancée, plus c’est un gage de sécurité quant au bon dénouement de l’opération. Attention, pré-commercialisation signifie que des acheteurs ont signifié leur intérêt pour acheter un lot, mais ils ont toujours la possibilité de se rétracter. Cela ne garantie pas le bon déroulement du projet mais c’est tout de même sécurisant.
Si vous n'êtes pas convaincu à 100 %, passez votre tour
Si vous avez le moindre doute, n’investissez pas. Mieux vaut s’abstenir, plutôt que de tout perdre. En effet, même si tout semble très rassurant sur la plateforme de crowdfunding, il faut que vous compreniez bien dans quoi vous investissez.
Tous les projets de crowdfunding immobilier comportent des risques (faillite du promoteur ou d’un prestataire, retard de chantier, aléa climatique, commercialisation ralenti, marché immobilier en panne, …). C’est pour cette raison que les rendement affichés sont élevés. Si vous n’êtes pas sûr de pouvoir accepter ces risques, alors n’investissez pas.
Tous les projets de crowdfunding immobilier comportent des risques (faillite du promoteur ou d’un prestataire, retard de chantier, aléa climatique, commercialisation ralenti, marché immobilier en panne, …). C’est pour cette raison que les rendement affichés sont élevés. Si vous n’êtes pas sûr de pouvoir accepter ces risques, alors n’investissez pas.
Etudiez le marché
Vous pouvez, pour prendre la température du marché, faire le tour des petites annonces sur les sites spécialisés pour vous rendre compte de l’attractivité du marché pour le type de biens immobiliers proposé par le porteur de projet. Et si vous en avez le temps, vous pouvez vous amusez à créer une annonce « fictive » pour voir si vous déclenchez des marques intérêts pour votre offre. Vous pouvez ainsi assez facilement étudier le dynamisme local du marché de l’immobilier afin de vérifier qu’il est bien porteur.
Sachez que plus l’opérateur dispose d’une marge opérationnelle élevée sur le projet, plus il aura de marge de manœuvre pour baisser son prix de vente si jamais il n’arrive pas à vendre l’intégralité du projet dans les temps.
Sachez que plus l’opérateur dispose d’une marge opérationnelle élevée sur le projet, plus il aura de marge de manœuvre pour baisser son prix de vente si jamais il n’arrive pas à vendre l’intégralité du projet dans les temps.
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