Le statut juridique des plateformes de crowdfunding immobilier
Le statut d'Intermédiaire en Financement Paticipatif (IFP)
Selon l’article L. 548-1 du Code monétaire et financier (CMF), l’activité d’IFP « consiste à mettre en relation, au
moyen d’un site internet, les porteurs d’un projet déterminé et les personnes finançant ce projet (…). ».
L’activité d’IFP porte sur les crédits, les prêts sans intérêts et les dons.
L’article D. 541-8, dans sa version actuelle issue du décret n°2016-1453 du 28 octobre 2016, précise que ces derniers ne peuvent excéder 2 000 euros par prêteur et par projet.
Le décret d’application précise également que la durée d’un tel crédit ne peut dépasser 7 années, que le taux conventionnel ne peut dépasser le taux d’usure que qu’un porteur de projet ne peut emprunter plus d’1 million d’euros par projet.
Ces plateformes sont soumises au contrôle de l’ACPR.
Retrouvez en détail la règlementation entourant le statut d’IFP directement sur le site de l’ORIAS.
Le statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP)
Selon les dispositions de l’article L. 547-1-I du Code monétaire et financier, les CIP sont « les personnes morales
exerçant à titre de profession habituelle une activité de conseil en investissement mentionnée au 5 de l’article L.321-1 portant sur des offres de titres de capital et de titres de créance définies par décret. L’activité exercée par les conseillers en investissements participatifs porte également sur les offres de minibons mentionnés à l’article L. 223-6. Ils exercent alors une activité identique à celle prévue au 5 de l’article L. 321-1
s’agissant des titres financiers. Cette activité est menée au moyen d’un site internet remplissant les caractéristiques fixées par le règlement général de l’Autorité des marchés financiers ».
Ces plateformes sont donc soumises au contrôle de l’AMF.
Le CIP ne peut détenir ni titres, ni fonds pour le compte de ses clients. Le montant maximum par projet était de 2,5 millions d’euros et a été porté à 8 millions par la Loi Pacte de 2019.
Retrouvez en détail la règlementation entourant le statut d’IFP directement sur le site de l’ORIAS.
Le statut de Prestataire en Service d'Investissement (PSI)
Toutes les plateformes de crowdfunding, qu’elles soient IFP, CIP ou PSI doivent être immatriculées auprès de l’ORIAS (l’Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance, banque et finance). L’IFP et le CIP doivent également souscrire à une assurance responsabilité civile spécifique à chacun des statuts.
Les risques et les contraintes
- L’investissement en Crowdfunding immobilier présente un risque de perte partielle ou totale en capital et/ou des intérêts.
- Votre capital est bloqué pendant une période préalablement déterminée pour le projet, il n’y a pas de possibilité de sortie.
- le risque lié à la promotion immobilière et donc de l’opérateur (sa solvabilité par exemple), les retards liés à la construction et donc à la commercialisation du projet.
- Le risque lié au projet en lui même qui sont principalement les risques techniques, juridiques et commerciaux.