Crowdfunding immobilier : Réglementation, risques et contraintes.

Le statut juridique des plateformes de crowdfunding immobilier

Le statut d'Intermédiaire en Financement Paticipatif (IFP)

Selon l’article L. 548-1 du Code monétaire et financier (CMF), l’activité d’IFP « consiste à mettre en relation, au
moyen d’un site internet, les porteurs d’un projet déterminé et les personnes finançant ce projet (…). ».

L’activité d’IFP porte sur les crédits, les prêts sans intérêts et les dons.
L’article D. 541-8, dans sa version actuelle issue du décret n°2016-1453 du 28 octobre 2016, précise que ces derniers ne peuvent excéder 2 000 euros par prêteur et par projet.

Le décret d’application précise également que la durée d’un tel crédit ne peut dépasser 7 années, que le taux conventionnel ne peut dépasser le taux d’usure que qu’un porteur de projet ne peut emprunter plus d’1 million d’euros par projet.

Ces plateformes sont soumises au contrôle de l’ACPR.

Retrouvez en détail la règlementation entourant le statut d’IFP directement sur le site de l’ORIAS.

Le statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP)

Selon les dispositions de l’article L. 547-1-I du Code monétaire et financier, les CIP sont « les personnes morales
exerçant à titre de profession habituelle une activité de conseil en investissement mentionnée au 5 de l’article L.321-1 portant sur des offres de titres de capital et de titres de créance définies par décret. L’activité exercée par les conseillers en investissements participatifs porte également sur les offres de minibons mentionnés à l’article L. 223-6. Ils exercent alors une activité identique à celle prévue au 5 de l’article L. 321-1
s’agissant des titres financiers. Cette activité est menée au moyen d’un site internet remplissant les caractéristiques fixées par le règlement général de l’Autorité des marchés financiers »
.

Ces plateformes sont donc soumises au contrôle de l’AMF.

Le CIP ne peut détenir ni titres, ni fonds pour le compte de ses clients. Le montant maximum par projet était de 2,5 millions d’euros et a été porté à 8 millions par la Loi Pacte de 2019.

Retrouvez en détail la règlementation entourant le statut d’IFP directement sur le site de l’ORIAS.

Le statut de Prestataire en Service d'Investissement (PSI)

La réglementation autorise également l’exercice de l’activité de plateforme de crowdfunding immobilier  via le statut de Prestataire en Service d’Investissement (PSI). Dans ce cas, la plateforme est agréée par l’ACPR et soumise au contrôle conjoint de l’AMF et de l’ACPR.
Tout comme le CIP, la plateforme PSI a l’obligation de proposer ses offres via un site internet d’accès progressif, qui comprend plusieurs étapes, avant de permettre à l’investisseur potentiel de souscrire à l’offre. Cette condition indispensable permet au porteur de projet et à la plateforme de s’exonérer de certaines contraintes (ex: publication d’un prospectus nécessitant la validation du régulateur avant chaque lancement de projet). Sous certaines conditions, le PSI peut recevoir des fonds et des titres de sa clientèle (ex: capital statutaire minimum de 125 000 €). Les opérations proposés par le PSI n’ont pas de plafonds maximum. 

Toutes les plateformes de crowdfunding, qu’elles soient IFP, CIP ou PSI doivent être immatriculées auprès de l’ORIAS (l’Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance, banque et finance). L’IFP et le CIP doivent également souscrire à une assurance responsabilité civile spécifique à chacun des statuts.

Les risques et les contraintes

  1. L’investissement  en Crowdfunding immobilier présente un risque de perte partielle ou totale en capital et/ou des intérêts.
  2. Votre capital est bloqué pendant une période préalablement déterminée pour le projet, il n’y a pas de possibilité de sortie.
 
Il existe deux principaux risques :
 
  • le risque lié à la promotion immobilière et donc de l’opérateur (sa solvabilité par exemple), les retards liés à la construction et donc à la commercialisation du projet.
  • Le risque lié au projet  en lui même qui sont principalement les risques techniques, juridiques et commerciaux.
Pour limiter ces risques le choix de la plateforme est primordial. Les promoteurs ainsi que leurs projets doivent être analysés avec le plus grand soin. Les compétences et l’expérience de la plateforme de crowdfunding sont donc des éléments clés pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Consultez-nous.