Qu'est ce que l'investissement LMNP ?

Le régime LMNP n’est pas un dispositif de réduction d’impôt contrairement à la loi pinel ou la loi malraux par exemple. C’est un régime d’imposition particulier applicable aux revenus tirés de la location d’un appartement ou d’une maison en meublée. La fiscalité alors applicable est celle des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Cette fiscalité est moins lourde que celle des revenus fonciers (plus d’information sur l’imposition des revenus fonciers). Pour pouvoir en bénéficier, il faut respecter un certains nombre de conditions, au risque de s’exposer à une requalification fiscale. Parmi ces conditions figure notamment la nécessité d’équiper et de meubler le logement. Mais ce n’est pas tout. La réglementation encadrant la rédaction du bail est différente de celle de la location nue, tout comme les formalités administratives à engager afin de rendre le logement éligible au dispositif LMNP. Parmi ces formalités, on retrouve notamment l’inscription au répertoire Sirene du greffe du tribunal de commerce du lieu où est situé le bien.

Pour en savoir plus : >> Notre guide complet sur le régime d’imposition LMNP >>

Comment investir en LMNP ?

Il existe deux façons d’investir en LMNP. Si vous êtes propriétaire d’un appartement que vous louez nue, vous pouvez le meubler et effectuer toutes les démarches pour pouvoir vous enregistrer comme loueur meublé non professionnel. Ou vous pouvez investir dans une résidence de services exploitée par un gestionnaire professionnel. Cette option est moins contraignante car vous n’aurez pas à vous préoccuper de la location de votre bien immobilier. Quel que soit le taux d’occupation de la résidence, l’exploitant professionnel vous verse un loyer mensuel ou trimestriel, définit dans le cadre d’un bail commercial généralement fixé pour une durée de 9 ans renouvelable à l’échéance. Il existe plusieurs typologies de résidence de services : 

  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences pour sénior
  • Les EPHAD
  • Les résidences de tourisme (loisir ou affaires)

Pour en savoir plus : >> voir notre focus sur l’investissement LMNP en résidence de service >>

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L’imposition des BIC

Grâce au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), l’investisseur déclarera les revenus perçus dans la catégorie des BIC. Dans cette catégorie, deux choix s’offrent à lui. En tant que loueur en meublé, l’investisseur peut déclarer les revenus LMNP au régime Réel Simplifié ou au régime Micro BIC. Grâce au régime du micro Bic, très simple à mettre en place, l’investisseur bénéficiera d’un abattement de 50 % sur ses revenus de loueur en meublé. Cependant il est généralement beaucoup moins avantageux que le régime Réel Simplifié, en terme d’imposition. En effet, en optant pour le régime réel simplifié, l’investisseur pourra amortir dans le temps la valeur de son bien immobilier et du mobilier. Cet amortissement génère une charge « fictive » puisque non décaissé par le propriétaire, qui viendra en déduction du montant des revenus déclarés. C’est toute la force de ce dispositif. 

Pour en savoir plus  >> voir en détail la fiscalité du régime LMNP >>

Le montant de la réduction d’impôt Censi-Bouvard

La réduction d’impôt Censi-Bouvard est de 11 % de la valeur du bien étalée sur 9 années. Cette durée correspondant à l’engagement de location pris par l’investisseur. Elle est néanmoins plafonnée à 300 000 € d’investissement (prix du bien immobilier hors taxes, la valeur du mobilier est exclus du calcul).  

Comment bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard ?

Tout d’abord, il est important de préciser que l’investisseur ne pourra pas bénéficier de cette réduction d’impôt et en même temps cumuler l’avantage de l’amortissement de la valeur du bien et du mobilier. Sauf cas particulier où la valeur du bien dépasse le plafond de la réduction d’impôt qui est fixé à 300 000 €. 

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, le logement doit être situé dans une résidence de services pour personnes âgées ou handicapées ou pour étudiants. Les résidences de tourisme sont exclus du dispositif.

>> Pour en savoir plus sur la réduction d’impôt Censi-Bouvard >> 

Exemple d'investissement LMNP Amortissement

Hypothèses d’investissement

Marc et Christine ont 43 ans, ils sont mariés, 2 enfants, ont des revenus nets imposables de 64 900 €.

Acquisition H.T. : 167 000 €

Emprunt à 110 % au TEG de 2,65 % (1)

Durée d’emprunt : 240 mois

Mensualité de l’emprunt assurance comprise : 915 €

Frais et charges mensuels : 114 € (2)

Revenu locatif H.T. mensuel : 520 € (3)

Financement des dépenses sur la durée de l’emprunt

Synthèse du projet au terme : 

Marc et Christine ont, pendant toute la durée de l’emprunt, contribué à cette opération à hauteur de 408 € par mois. 

Ils prennent leur retraite à 65 ans et continueront à percevoir des revenus complémentaires non fiscalisés pendant 13 ans!

Ils peuvent faire appel à Periance pour être éventuellement accompagnés dans la revente de ce bien immobilier afin de disposer du capital pour réaliser d’autres investissements. 

((1) Simulation établie sur la base d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) impliquant l’hypothèse de déblocages de fonds successifs. Valable pour un prêt immobilier de 167 000 € sur 21 ans dont 20 mois de préfinancement, emboursable en 240 mensualités constantes de 915 € (assurance 1 tête incluse) accompagné d’un prêt relais TVA de 31 720 € sur 24 mois. TEG fixe de 2,65 % (assurance et frais de garanties compris). Coût total du crédit 50 800 €. Les intérêts de la période de préfinancement (construction) sont rajoutés au capital emprunté. (2) Charges mensuelles = charges de copropriété non récupérables, soit 25 € par lot + taxe foncière équivalente à 1,2 mois de loyer soit environ 52 € par mois. Frais de comptabilité : 37 € HT par mois. Les charges et les frais sont calculés sur la base d’une revalorisation de 0,75 % par an. (3) Loyer mensuel revalorisé à 0,75 % par an. Exemples donnés à titre indicatif et non contractuels. L’ensemble des dispositifs requiert des conditions d’éligibilité. Les règles fiscales sont soumises à conditions.

Exemple d'investissement LMNP Censi-Bouvard

Hypothèses d’investissement

Alain et Sophie, mariés, 2 enfants, ont des revenus nets imposables de 64 900 €.

Acquisition H.T. : 130 000 €

Emprunt à 110 % au TEG de 3,50 % (1)

Durée d’emprunt : 240 mois

Mensualité de l’emprunt assurance comprise : 769 €

Frais et charges mensuels : 94 € (2)

Revenu locatif H.T. mensuel : 404 € (3)

Financement des dépenses sur la durée de l’emprunt

Synthèse du projet au terme : 

Alain et Sophie ont économisé 25 781 € d’impôt (récupération de TVA + réduction IR)

Ils bénéficient d’un revenu mensuel supplémentaire qui vient compléter leurs revenus professionnels. 

S’ils le souhaitent, ils peuvent revendre le bienavec Periance pour disposer du capital et ainsi réaliser d’autres investissements. 

(1) Simulation établie sur la base d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) impliquant l’hypothèse de déblocages de fonds successifs. Valable pour un prêt immobilier de 130 000 € sur 21 ans dont 12 mois de  préfinancement, remboursable en 240 mensualités constantes de 769 € (assurance 1 tête incluse) accompagné d’un prêt relais TVA de 24 787 € sur 19 mois. TEG fixe de 3,50 % (assurance et frais de garanties compris). Coût total du crédit 56 281 €. Les intérêts de la période de préfinancement (construction) sont rajoutés au capital emprunté. (2) Charges mensuelles =  charges de copropriété non récupérables, soit 25 € par lot + taxe foncière équivalente à 1 mois de loyer soit environ 33 € par mois. Frais de comptabilité : 36 € HT par mois. Les charges et les frais sont calculés sur la base d’une revalorisation de 1 % par an.  (3) Loyer mensuel revalorisé à 1 % par an. Exemples donnés à titre indicatif et non contractuels. L’ensemble des dispositifs requiert des conditions d’éligibilité. Les règles fiscales sont soumises à conditions.

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