Le fonctionnement de la location meublée

Un logement dit meublé est un logement qui permet d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (Décret 2015 -981 du 31/07/2015). Ce logement doit être décent. Le loyer est dans la plupart des cas supérieur à la location d’un immeuble nue. Les locations varient d’une journée à 1 an avec renouvellement tacite.

Liste des équipements obligatoires

  • Une literie complète
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher
  • Cuisine équipée de meubles de rangement ; d’un réfrigérateur à compartiment permettant de disposer d’une température inférieur ou égale à -6 degrés ; de plaques de cuisson ; d’un four ; de table et chaises ; de vaisselles et ustensiles de cuisine nécessaire à la prise de repas
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Les caractéristiques du bail

La durée minimum est de 9 mois s’il s’agit d’un étudiant, de 1 an dans les autres cas de figure. Ce bail étant à renouvellement tacite.

Le dépôt de garantie est au maximum de 2 mois de loyer hors charges.

Le préavis de départ pour le locataire est de 1 mois ;

Le propriétaire peut récupérer l’appartement s’il donne congé 3 mois avant la fin de bail dans les cas suivants :

  1. vente de l’appartement (le locataire n’a pas de droit de préemption)
  2. reprise de l’appartement pour lui même, pour son conjoint ou partenaire (PACS, son concubin depuis au moins 1 an, pour ses descendants ou ascendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin)

La révision du loyer suit l’Indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE sauf pour le cas où le contrat est fixé librement (lorsque logement n’est pas la résidence principale du locataire)

 

Bon à savoir : 

  • Il existe un modèle de bail type avec état des lieux (décret 2015-587 du 29/05/2015) pour les logements destinés à la résidence principale du locataire.

  • Si le logement meublé n’est pas la résidence principale du locataire alors il n’y a pas de règles concernant la durée du contrat, la reconduction, le dépôt de garantie.

LMNP et LMP : quelles différences ?

Le propriétaire bailleur est éligible au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), dès lors qu’il loue sont appartement dans le cadre de la location meublée en respectant la liste des équipements obligatoires.

Qu’elles sont les formalités à respecter pour bénéficier du statut LMNP ?

  • S’inscrire gratuitement au répertoire Sirene du greffe du tribunal de commerce du lieu où est situé le bien (penser à reporter le numéro sur la déclaration de revenu global n 2042 C PRO)
  • Déclarer l’ouverture d’un nouvel établissement 
  • Remplir le formulaire de déclaration d’activité (PO)
  • Pour les loueurs de chambres d’hôtes la déclaration à la Mairie du lieu où est situé le bien (article L324-4 du code du tourisme)

La fiscalité:

La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, elle est soumise aux Bénéfices industriels et commerciaux et également aux impôts suivants :

Voir en détail l’imposition des BIC dans le cadre d’une LMNP ou d’une LMP.

Bon à savoir :

  1. l’inscription au RCS n’est plus une obligation (décision conseil constitutionnel 2017- 689 QPC du 8 février 2018)
  2. L’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) évite la majoration de 25 % des revenus déclarés et permet d’avoir une réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) dès lors que vous êtes imposé à l’impôt sur le revenu selon un régime réel d’imposition.
  3. Le propriétaire bailleur qui loue dans le cadre d’une location meublée dans une résidence de services n’est pas éligible à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) s’agissant d’un bail commercial signé avec un exploitant professionnel. C’est l’exploitant de la résidence qui doit régler cette cotisation.

 

Important :

SI les recettes locatives annuelles (1) pour un même foyer fiscal concernant l’activité de loueur en meublé dépassent 23 000 euros (prorata temporis pour calcul du seuil applicable à une activité qui commence en cours d’année), ET qu’elles sont supérieures aux autres revenus professionnels (2) soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ALORS le propriétaire bailleur est éligible au statut de Loueur Meublé Professionel (LMP). Il doit pour ce faire s’inscrire à la chambre du commerce et de l’industrie (CCI) pour l’obtention d’un numéro SIRET. Plus d’information sur les spécificités fiscales sur statut LMP.

(1) Recettes locatives annuelles = Total des loyers acquis charges comprises augmenté le cas échéant des indemnités d’assurance loyers impayés.

(2) Pour la comparaison aux autres revenus, il faut retenir les revenus nets de chaque catégorie (après déduction des charges et abattements) avant déduction des déficits antérieurs.

La T.V.A (Taxe sur la Valeur ajoutée)

Sont concernés par la TVA :

  • les prestations d’hébergement dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agrées et, sous certaines conditions les résidences de tourisme classées et villages résidentiels de tourisme.
  • les prestations d’hébergement dans un immeuble meublé avec au moins trois des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle.
  • La location d’immeuble meublé consentie à un exploitant qui remplit les conditions ci-dessus

La C.F.E (Cotisation Foncière des Entreprises)

Toute activité commerciale comme la location meublé professionnelle ou non est éligible à la CFE sauf si :

  • cette activité n’est pas habituelle
  • lorsqu’il s’agit d’une ou des pièces de la résidence principale du bailleur ou le locataire a établit sa résidence principale (une annexe indépendante avec cuisine salle d’eau ne rentre pas dans cette exonération).
  • si le chiffre d’affaire est inférieur à 5000 euros
  • si cette activité est gérée par un exploitant via un contrat de bail commercial (voir détails ci-après)

Sur ce dernier point, l’investisseur qui souhaite investir dans la location meublée sans avoir à s’en occuper, peut déléguer l’exploitation du bien à un professionnel de l’immobilier par l’intermédiaire d’un bail commercial. On parle alors d’investissement en location meublée au sein d’une résidence de services. 

Voir notre guide complet Location meublée en résidence de services