Qu’est-ce que la location meublée ?
La fiscalité appliquable à la location meublée
Les revenus tirés de la location d’un bien immobilier meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Lorsque les recettes sont inférieures à 70 000 €, le contribuable est soumis au régime du micro-BIC. Il peut sur option demander l’application du régime réel et ainsi bénéficier du principe d’amortissement du bien.
Sont imposés au régime du micro-BIC les contribuables dont les recettes imposables dans cette catégorie sont inférieures à 70 000 euros hors taxes ou
170 000 euros hors taxes pour les locations de chambres d’hôtes et les locations meublés de tourisme classés. Le bénéfice imposable sera égal au chiffre d’affaire après application d’un abattement de 50% (min. de 305 euros) ou de 71% pour les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes.
Attention dans ce régime aucunes charges ne sont déductibles considérant que l’abattement compense les charges réelles. Sur option, le contribuable peut demander l’application du régime réel. Il faut donc se rapprocher d’un expert patrimonial pour évaluer l’intérêt ou non d’opter pour le régime réel. Nos conseillers sont à votre disposition.
Bon à savoir :
Les gîtes ruraux doivent être classés meublés de tourisme dans les conditions énumérés art.L.324-1 du code du tourisme pour bénéficier du plafond de 170 000 HT de chiffre d’affaires (= recettes locatives) et de l’abattement de 71 %
Formalités administratives
Ce régime à l’avantage d’être très simple. Il n’y a aucune déclaration spéciale à remplir, il faudra compléter le formulaire 2042 C PRO (professions non salariées) dans la rubrique des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est conseillé de tenir un livre de compte mentionnant l’origine et le montant des recettes.
Il existe deux régimes réels d’imposition. Le régime réel simplifié et le régime réel normal. Les contribuables qui dépassent un certain niveau de chiffre d’affaires BIC sont directement assujettis à ces modes d’imposition. Pour les autres, ils peuvent demander sur option à ce que le régime réel s’applique.
Le contribuable qui déclare un Chiffre d’Affaires compris entre 70 000 euros HT et 238 000 euros HT est assujetti au régime réel simplifié. Pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes, ce sont les contribuables qui perçoivent entre 170 0000 euros HT et 789 000 euros HT.
Le contribuable qui déclare un Chiffre d’Affaires qui dépasse 238 000 euros HT et 789 000 euros HT pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes, sont imposables au régime réel normal.
Le contribuable doit compléter une déclaration spéciale de résultats 2031 et 2031 TER (+ annexes à joindre bilan, tableau d’amortissement etc.)
Le résultat est ensuite à reporter sur la 2042 C PRO
Le contribuable doit inscrire les immeubles donnés en location à l’actif du bilan pour que les amortissements puissent être déduits sur l’assiette imposable.
La location meublée permet d’amortir comptablement la valeur de l’investissement réalisé. L’amortissement est un calcul théorique de la dépréciation de la valeur du bien et de ses meubles meublants (mobilier) présents à l’actif du bilan. Cet amortissement comptable est fiscalement déductible (charge à déduire des recettes locatives) alors qu’en réalité il n’y pas de mouvement de trésorerie (ce n’est pas une charge réellement décaissée tous les ans contrairement à la taxe foncière par exemple). En d’autres termes, cet amortissement est une charge fictive qui vient diminuer l’assiette taxable. En revanche, l’amortissement calculé ne pourra en aucun cas venir créer un déficit. Il viendra donc en déduction des loyers diminuer des autres charges sans pour autant aller au delà. S’il n’y a pas de bénéfice comptable sur lequel l’amortissement vient en réduction, cet amortissement est reportable pour être utilisé en réduction sur les bénéfices des années suivantes.
| Quote-part dans le prix | Durée d’amortissement | Taux moyen | |
|---|---|---|---|
| Terrain | – | – | – |
| Gros oeuvre | 40% | 50 ans | 2,00% |
| Façade | 20% | 30 ans | 3,33% |
| Equipement | 20% | 20 ans | 5,00% |
| Agencement | 20% | 15 ans | 6,67% |
| Moyenne | 100% | 33 ans | 3,33% |
Concernant le mobilier, il est amortissable sur une période de 5 et 10 ans de façon linéaire soit un taux de 10 à 20 % par an.
Pour établir l’amortissement et la comptabilité d’une location meublée au régime réel en direct il est fortement recommandé de passer par un expert-comptable et d’adhérer à un Centre de Gestion Agrée (CGA). Les frais d’adhésion ainsi que les honoraires de l’epert comptable sont déductibles à hauteur des 2/3 avec un plafond de 915 euros par an.
Voici l’ensemble des charges déductibles des revenus tirés de la location meublée :
Un déficit est constaté quand les charges d’exploitation du bien immobilier (hors amortissement) sont supérieures aux recettes locatives. L’amortissement ne peut générer de déficit, en revanche, l’amortissement non consommé en année N est reportable indéfiniment. Notons qu’il n’est pas possible de créer un déficit dans le cadre du régime du Micro-BIC.
En statut LMNP, si un déficit est constaté, il est reportable pendant 10 ans maximum sur les bénéfices issus de la location meublée non professionnelle uniquement.
En statut LMP, si un déficit est constaté, il est dans un premier temps imputable sur l’ensemble des revenus de l’année. Le déficit non consommé est reportable sur les 6 années suivantes sans limitation de montant.
En cas de revente des immeubles la fiscalité sera celle des plus-values immobilières des particuliers.
L’assiette imposable est égale à la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition (= prix d’achat du bien incluant tous les frais d’acquisition* comme les frais de notaire par exemple) majoré du coût des travaux** qui n’ont pas été déduits fiscalement pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
* Les frais d’acquisition pourront être retenu pour un montant forfaitaire égal à 7,5 % du prix d’achat.
** Si le bien immobilier est détenu depuis plus de 5 ans, le montant des travaux pourra être retenu pour une valeur forfaitaire égale à 15 % du prix d’achat hors frais d’acquisition.
La plus-value immobilière ainsi calculée sera réduire d’un abattement qui tiendra compte de la durée de détention de l’immeuble. Ainsi, la plus-value immobilière sera exonérée après 22 ans pour l’impôt sur le revenu puis 30 ans pour les prélèvements sociaux.
En cas de revente les plus-values sont considérées comme des plus-values professionnelles.
L’assiette imposable est égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur nette comptable (= prix d’achat du bien diminué de tous les amortissements réalisés depuis l’exploitation en meublée).
Cette assiette imposable est taxée de deux façons différentes :
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