L'investissement LMNP en résidences de services
Qu’est-ce que la location meublée ?
La fiscalité applicable à la location meublée
LMNP en résidences de services
Au sommaire
- Une fiscalité avantageuse
- Une gestion totalement déléguée
- La récupération de la TVA
- La sécurisation des revenus grâce au bail commercial
- Une rentabilité attractive
- Cas de la réduction d'impôt Censi-Bouvard
Comment fonctionne l'investissement LMNP en résidence gérée ?
L’investisseur achète un bien dans une résidence existante ou en construction (VEFA) pour le mettre en location meublée. Cette résidence sera gérée par un professionnel appelé « exploitant » ou « gestionnaire » avec qui l’investisseur signe un bail commercial (par opposition à un bail d’habitation classique). Conformément au contrat établit (le bail commercial) avec l’investisseur propriétaire, l’exploitant gère en toute autonomie la résidence de services où se trouve le bien. Il existe différents types de résidences de services et de secteurs sur le marché de la location meublée comme par exemple les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences sénior ou encore les EPHAD.
Définition d’une résidence gérée
Ce sont plusieurs logements meublés destinés à être loué à une clientèle ciblée (personnes âgés, étudiant, touristes par exemple). Ces logements sont tous au sein d’une résidence proposant des services adaptés aux besoins de la clientèle ciblée (clientèle ici signifie locataire final à savoir le locataire à qui l’exploitant facture un loyer) : salle de sport, piscine, conciergerie, coiffeur, manucure, bibliothèque, espace Wi-Fi, salle de restauration etc…
Quels sont les avantages de l'investissement en location meublée LMNP ?
Une fiscalité avantageuse
Grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel, l’investisseur peut profiter du mécanisme de l’ARD, ou Amortissement Réputé Différé. Les revenus locatifs ne sont pas considérés comme des revenus fonciers contrairement à la location classique. Ce sont des revenus imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux). Les BIC sont imposables soit au Micro-BIC soit au régime réel simplifiée. En optant pour le régime réel simplifiée, l’investisseur peut amortir comptable la valeur de son investissement (mobilier compris) pour calculer le revenu imposable. Généralement, cet amortissement annuel permet à l’investisseur de ne pas avoir à payer d’impôts supplémentaires pendant 20 à 25 ans. Faisant ainsi de son investissement en résidence de service une source de revenus complémentaires totalement défiscalisés.
Aucune contrainte de gestion
La gestion est assurée par un exploitant professionnel qui assure principalement :
- le bon fonctionnement des services proposés selon le type de résidence (étudiante, séniors ou tourisme)
- la pérennité de l’activité
- la gestion locative du bien (recherche de locataire, entretien et gestion des réparations selon les conditions du bail)
- La perception des loyers
Ainsi, l’investisseur n’aura à subir aucune contrainte de gestion. C’est l’exploitant qui endosse la totale responsabilité de la gestion locative. Cet accord entre le propriétaire et l’exploitant est formaliser par un bail commercial, généralement de 9 ans renouvelable tacitement à l’échéance.
La récupération et le portage de la TVA
L’un des gros avantages de la location meublée en résidence de services, c’est la possibilité pour l’investisseur de pouvoir récupérer (sous 6 mois en général) la TVA inclue dans sont prix d’achat.
La récupération de la TVA est possible si la résidence propose 3 des 4 services listés ci-après :
- Accueil
- Service de petit-déjeuner
- Linge de maison
- Nettoyage des logements
Important :
La récupération de la TVA n’est possible que dans le cadre d’une acquisition dans le neuf, c’est à dire une acquisition sur plan (VEFA) ou dans une résidence construite il y a moins de 5 ans. Ce n’est généralement pas le cas lors d’une acquisition sur le marché secondaire.
Exemple de récupération de TVA
Vous investissez dans une résidence sénior pour un montant de 150 000 € hors frais de notaire et d’acquisition. Celle-ci se trouvant dans une résidence avec services, vous déclarez dés la signature de l’acte une TVA récupérable de 30 000 € qui vous sera reversée dans sa totalité par l’administration fiscale au maximum 6 mois après la remise des clés de votre bien.
Attention, cette TVA ne vous sera totalement « acquise » qu’à raison d’un vingtième par an, donc au bout de 20 ans de détention. Si vous revendez votre bien avant, vous devrez restituer une part de cette somme perçue.
La sécurisation des revenus grâce au bail commercial
Le bail commercial établit les droits et des obligations pour l’investisseur propriétaire et l’exploitant de la résidence service. Il détaille notamment la périodicité des loyers (mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel) ainsi que les conditions de révision du loyer (ICC, IRL, ILC) et enfin la répartition des charges comme dans un bail classique.
Ce bail va notamment assurer au propriétaire des loyers nets de toutes charges pendant toute la durée du bail, que l’appartement soit loué ou non.
La durée du bail commercial
La durée du bail est fixée librement par les parties.
Un bail commercial est un bail dont la durée minimale est de 9 ans avec possibilité pour le locataire de donner congé à l’expiration d’une période de 3 ans. On parle couramment de bail 3/6/9.
La loi laisse cependant une grande liberté aux parties prenantes pour déterminer la durée du bail. En général, dans le cadre d’une location meublée en résidence de service, elle est fixée pour une durée ferme de 9 ans ou 10 ans. Sans possibilité pour les parties d’y mettre un terme avant.
A la fin des 9 ou 10 années, les parties sont libre de ne pas renouveler le bail. A charge à elles d’en informer, dans les formes légales, l’autre partie. Si le bailleur (= le propriétaire) décide de ne pas renouveller le bail, il devra verser une indemnité d’éviction à l’exploitant dans le respect des modalités de calcul prévues à l’article L.145.14 du Code de Commerce (sauf s’il est en mesure d’invoquer un motif légitime grave).
Une rentabilité attractive
La rentabilité nette de frais de gestion du gestionnaire est généralement comprise entre 4 et 5 % du montant de l’investissement (loyer HT rapporté au prix d’achat HT).
La réduction d’impôt Censi-Bouvard
Cerise sur le gâteau, l’investisseur peut, sous certaine conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 11 % du montant investi dans le cadre du dispositif CENSI-BOUVARD.
Les inconvénients
- En cas de défaillance temporaire ou durable de l’exploitant, la rentabilité de l’investissement pourrait être impactée.
- Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut-être révisé à la baisse à la demande du gestionnaire si sa situation financière est dégradée. Il pourrait par ailleurs décider de ne pas renouveler le bail.
- En cas de revente, l’investisseur est soumis aux évolutions du marché immobilier. Comme pour tout investissement immobilier, quel qu’en soit le dispositif, ni le délais ni le prix de vente ne sont garantis.
- Dans le cadre d’une acquisition en VEFA, des aléas extérieurs peuvent retarder les travaux et donc la prise d’effet du bail.
Les différents types de résidences LMNP
Les résidences étudiantes
De petites surfaces mais fonctionnelles, ces résidences sont optimisées pour la vie de l’étudiant. Elle disposent par exemple d’espaces de travail, de détente, d’’un service de laverie etc…
Ce secteur présente plusieurs avantages :
– Les étudiants restent plus longtemps (au minimum 10 mois) que des locataires d’autres secteurs
– La demande est très forte, le nombre d’étudiants ne cessent de croître chaque année.
Quels sont les principaux critères de choix pour bien investir dans une résidence étudiante ?
- Une ville reconnue pour sa dynamique étudiante (présence de nombreuses écoles, évolution du nombre d’étudiants par exemple)
- Situation de la résidence (proximité des écoles et des universités)
- Présence aux alentours des transports en communs et projets de développement du réseau
Les résidences séniors
Ces résidences destinées à accueillir des personnes autonomes doivent être sécurisée et confortable. Les appartements varient en général du studio au 3 pièces en maison ou appartement.
Les résidences offrent généralement un cadre agréable avec des espaces extérieurs et des activités. Surtout ces résidences permettent de rassurer les occupants grâce a un personnel adapté et des soins médicaux disponible
Quels sont les principaux critères de choix pour bien investir dans une résidence sénior ?
- L’emplacement : proche du centre-ville facilitant l’accès à des activités et aux commerces
- L’accessibilité pour les proches
- Organisation des espaces de vie pour favoriser la convivialité entre les résidents mais aussi avec et entre les visiteurs
Les résidences de tourisme
Ces résidences sont classées et exploitées de façon permanente ou saisonnière. La clientèle ciblée ici est une clientèle de loisirs qui vient passer ses vacances ou bien une clientèle d’affaires en déplacement professionnel. Le locataire n’y élira donc pas domicile de manière permanente.
Ces logements proposent généralement les mêmes services qu’un hôtel (accueil, ménage, linge de lit etc…) à la différence qu’ici les locataires sont autonomes (présence d’une cuisine dans leur appartement).
Il arrive très fréquemment dans des résidences de tourisme que le gestionnaire laisse la possibilité au propriétaire de disposer de son appartement à certaines dates prédéfinies contractuellement (parfois gratuitement, parfois après application d’une réduction sur le tarif habituel).
Quels sont les principaux critères de choix pour bien investir dans une résidence de tourisme ?
- L’environnement : l’emplacement doit bénéficier d’une attractivité touristique comme par exemple la montage (ski l’hiver et randonnée l’été), la mer ou l’océan (très prisés durant les périodes estivales)
- La concurrence : l’attractivité touristique de la zone ne doit pas être le seul critère à prendre en compte. Il faut également évaluer la concurrence aux alentours (hôtels et autres résidences para hôtelières)
LMNP : l'achat et la revente sur le marché secondaire
Quand il est question d’investissement LMNP en résidence gérée, les investisseurs s’interrogent souvent sur la revente de leur bien immobilier, s’ils venaient à vouloir récupérer les fruits de leur placement. Depuis un peu plus d’une dizaine d’années maintenant, il existe un marché secondaire très actif pour l’achat et la revente de LMNP.
Comment se passe la vente d’un bien meublé dans une résidence gérée ?
Le mieux, c’est de faire appel à un professionnel du secteur. A ce titre, Periance peut vous accompagner dans ce projet. Que ce soit pour acheter ou pour vendre sur le marché secondaire. Les critères qui vont être généralement retenus pour estimer la valeur de bien en LMNP sont :
- Le niveau du loyer versé par le gestionnaire
- La durée restante avant le renouvellement du bail. Sur ce point, il est toujours conseiller de vendre juste après qu’un renouvellement ait eu lieu. Cela rassure les investisseurs potentiels.
- La solvabilité du gestionnaire
- l’état du bâtiment
- Les différentes clauses du bail,
Quels sont les avantages à passer par le marché secondaire pour réaliser son investissement LMNP ?
En passant par le marché secondaire pour investir en LMNP dans une résidence gérée, l’investisseur bénéficie de plus de visibilité que dans le neuf. En effet, il achète un bien immobilier dans une résidence qui est déjà exploitée. Il y a donc un historique de gestion et il pourra accéder à des informations clés comme le taux d’occupation par exemple. Il est courant d’ailleurs de pouvoir trouver des avis sur internet sur l’attractivité et mla qualité de la résidence que ce soit une résidence sénior, un Ephad, une résidence étudiante ou encore une résidence de tourisme. Pour ces dernières, Tripadvisor peut-être une mine d’or d’informations. En revanche, étant entendu qu’il n’y a pas de TVA à payer lors de l’investissement, il n’y aura pas de TVA récupérable.
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