Investir LMNP en résidence de services les avantages

Comment fonctionne l'investissement LMNP en résidence gérée ?

L’investisseur achète un bien dans une résidence existante ou en construction (VEFA) pour le mettre en location meublée. Cette résidence sera gérée par un professionnel appelé « exploitant » ou « gestionnaire » avec qui l’investisseur signe un bail commercial (par opposition à un bail d’habitation classique). Conformément au contrat établit (le bail commercial) avec l’investisseur propriétaire, l’exploitant gère en toute autonomie la résidence de services où se trouve le bien. Il existe différents types de résidences de services et de secteurs sur le marché de la location meublée comme par exemple les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences sénior ou encore les EPHAD.

Définition d’une résidence gérée

Ce sont plusieurs logements meublés destinés à être loué à une clientèle ciblée (personnes âgés, étudiant, touristes par exemple). Ces logements sont tous au sein d’une résidence proposant des services adaptés aux besoins de la clientèle ciblée (clientèle ici signifie locataire final à savoir le locataire à qui l’exploitant facture un loyer) : salle de sport, piscine, conciergerie, coiffeur, manucure, bibliothèque, espace Wi-Fi, salle de restauration etc…

Quels sont les avantages de l'investissement en location meublée LMNP ?

Une fiscalité avantageuse

Grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel, l’investisseur peut profiter du mécanisme de l’ARD, ou Amortissement Réputé Différé. Les revenus locatifs ne sont pas considérés comme des revenus fonciers contrairement à la location classique. Ce sont des revenus imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux). Les BIC sont imposables soit au Micro-BIC soit au régime réel simplifiée. En optant pour le régime réel simplifié, l’investisseur peut amortir comptable la valeur de son investissement (mobilier compris) pour calculer le revenu imposable. Généralement, cet amortissement annuel permet à l’investisseur de ne pas avoir à payer d’impôts supplémentaires pendant 20 à 25 ans. Faisant ainsi de son investissement en résidence de service une source de revenus complémentaires totalement défiscalisés.

Aucune contrainte de gestion

La gestion est assurée par un exploitant professionnel qui assure principalement :

le bon fonctionnement des services proposés selon le type de résidence (étudiante, séniors ou tourisme)
la pérennité de l’activité
la gestion locative du bien (recherche de locataire, entretien et gestion des réparations selon les conditions du bail)
La perception des loyers

Ainsi, l’investisseur n’aura à subir aucune contrainte de gestion. C’est l’exploitant qui endosse la totale responsabilité de la gestion locative. Cet accord entre le propriétaire et l’exploitant est formaliser par un bail commercial, généralement de 9 ans renouvelable tacitement à l’échéance.

La récupération et le portage de la TVA

L’un des gros avantages de la location meublée en résidence de services, c’est la possibilité pour l’investisseur de pouvoir récupérer (sous 6 mois en général) la TVA inclue dans sont prix d’achat.

La récupération de la TVA est possible si la résidence propose 3 des 4 services listés ci-après :

Accueil
Service de petit-déjeuner
Linge de maison
Nettoyage des logements

Important :

La récupération de la TVA n’est possible que dans le cadre d’une acquisition dans le neuf, c’est à dire une acquisition sur plan (VEFA) ou dans une résidence construite il y a moins de 5 ans. Ce n’est généralement pas le cas lors d’une acquisition sur le marché secondaire.

Exemple de récupération de TVA

Vous investissez dans une résidence sénior pour un montant de 150 000 € hors frais de notaire et d’acquisition. Celle-ci se trouvant dans une résidence avec services, vous déclarez dés la signature de l’acte une TVA récupérable de 30 000 € qui vous sera reversée dans sa totalité par l’administration fiscale au maximum 6 mois après la remise des clés de votre bien.

Attention, cette TVA ne vous sera totalement « acquise » qu’à raison d’un vingtième par an, donc au bout de 20 ans de détention. Si vous revendez votre bien avant, vous devrez restituer une part de cette somme perçue.

Les inconvénients

En cas de défaillance temporaire ou durable de l’exploitant, la rentabilité de l’investissement pourrait être impactée.
Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut-être révisé à la baisse à la demande du gestionnaire si sa situation financière est dégradée. Il pourrait par ailleurs décider de ne pas renouveler le bail.
En cas de revente, l’investisseur est soumis aux évolutions du marché immobilier. Comme pour tout investissement immobilier, quel qu’en soit le dispositif, ni le délais ni le prix de vente ne sont garantis.
Dans le cadre d’une acquisition en VEFA, des aléas extérieurs peuvent retarder les travaux et donc la prise d’effet du bail.

Les différents types de résidences LMNP

Les résidences étudiantes

De petites surfaces mais fonctionnelles, ces résidences sont optimisées pour la vie de l’étudiant. Elles disposent par exemple d’espaces de travail, de détente, d’’un service de laverie etc…

Ce secteur présente plusieurs avantages :

– Les étudiants restent plus longtemps (au minimum 10 mois) que des locataires d’autres secteurs

– La demande est très forte, le nombre d’étudiants ne cesse de croître chaque année.

Quels sont les principaux critères de choix pour bien investir dans une résidence étudiante ?

Une ville reconnue pour sa dynamique étudiante (présence de nombreuses écoles, évolution du nombre d’étudiants par exemple)
Situation de la résidence (proximité des écoles et des universités)
Présence aux alentours des transports en communs et projets de développement du réseau

Les résidences séniors

Ces résidences destinées à accueillir des personnes autonomes doivent être sécurisée et confortable. Les appartements varient en général du studio au 3 pièces en maison ou appartement.

Les résidences offrent généralement un cadre agréable avec des espaces extérieurs et des activités. Surtout ces résidences permettent de rassurer les occupants grâce a un personnel adapté et des soins médicaux disponible

Quels sont les principaux critères de choix pour bien investir dans une résidence sénior ?

L’emplacement : proche du centre-ville facilitant l’accès à des activités et aux commerces
L’accessibilité pour les proches
Organisation des espaces de vie pour favoriser la convivialité entre les résidents mais aussi avec et entre les visiteurs

Les résidences de tourisme

Ces résidences sont classées et exploitées de façon permanente ou saisonnière. La clientèle ciblée ici est une clientèle de loisirs qui vient passer ses vacances ou bien une clientèle d’affaires en déplacement professionnel. Le locataire n’y élira donc pas domicile de manière permanente.

Ces logements proposent généralement les mêmes services qu’un hôtel (accueil, ménage, linge de lit etc…) à la différence qu’ici les locataires sont autonomes (présence d’une cuisine dans leur appartement).

Il arrive très fréquemment dans des résidences de tourisme que le gestionnaire laisse la possibilité au propriétaire de disposer de son appartement à certaines dates prédéfinies contractuellement (parfois gratuitement, parfois après application d’une réduction sur le tarif habituel).

Quels sont les principaux critères de choix pour bien investir dans une résidence de tourisme ?

L’environnement : l’emplacement doit bénéficier d’une attractivité touristique comme par exemple la montage (ski l’hiver et randonnée l’été), la mer ou l’océan (très prisés durant les périodes estivales)
La concurrence : l’attractivité touristique de la zone ne doit pas être le seul critère à prendre en compte. Il faut également évaluer la concurrence aux alentours (hôtels et autres résidences para hôtelières)

LMNP : l'achat et la revente sur le marché secondaire

Quand il est question d’investissement LMNP en résidence gérée, les investisseurs s’interrogent souvent sur la revente de leur bien immobilier, s’ils venaient à vouloir récupérer les fruits de leur placement. Depuis un peu plus d’une dizaine d’années maintenant, il existe un marché secondaire très actif pour l’achat et la revente de LMNP.

Comment se passe la vente d’un bien meublé dans une résidence gérée ?

Le mieux, c’est de faire appel à un professionnel du secteur. A ce titre, Periance peut vous accompagner dans ce projet. Que ce soit pour acheter ou pour vendre sur le marché secondaire. Les critères qui vont être généralement retenus pour estimer la valeur de bien en LMNP sont :

Le niveau du loyer versé par le gestionnaire
La durée restante avant le renouvellement du bail. Sur ce point, il est toujours conseiller de vendre juste après qu’un renouvellement ait eu lieu. Cela rassure les investisseurs potentiels.
La solvabilité du gestionnaire
l’état du bâtiment
Les différentes clauses du bail,

Quels sont les avantages à passer par le marché secondaire pour réaliser son investissement LMNP ?

En passant par le marché secondaire pour investir en LMNP dans une résidence gérée, l’investisseur bénéficie de plus de visibilité que dans le neuf. En effet, il achète un bien immobilier dans une résidence qui est déjà exploitée. Il y a donc un historique de gestion et il pourra accéder à des informations clés comme le taux d’occupation par exemple. Il est courant d’ailleurs de pouvoir trouver des avis sur internet sur l’attractivité et mla qualité de la résidence que ce soit une résidence sénior, un Ephad, une résidence étudiante ou encore une résidence de tourisme. Pour ces dernières, Tripadvisor peut-être une mine d’or d’informations. En revanche, étant entendu qu’il n’y a pas de TVA à payer lors de l’investissement, il n’y aura pas de TVA récupérable.

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Des opportunités pour investir

Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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