Le démembrement de propriété : définitions

Le droit de propriété

La notion de propriété d’un bien c’est simplement la réunion de 3 droits détenus par une seule et même personne :

  • le droit d’usage ou USUS (utiliser le bien pour y habiter)
  • le droit de percevoir les fruits ou FRUCTUS (percevoir les revenus d’une location par exemple)
  • le droit de disposer du bien ou ABUSUS (le donner, le vendre, le détruire)

On dit alors que cette personne possède la pleine propriété du bien.

Il est possible de scinder la pleine propriété. C’est que l’on appelle le démembrement de propriété. C’est une notion théorique, permise par le droit français et régie par le code civil. Après démembrement, la pleine propriété se retrouve divisée avec d’un côté l’usufruit (frustus) et de l’autre côté la nue-propriété (usu + abusus). Ainsi, deux personnes différentes peuvent détenir l’usufruit et la nue-propriété d’un même bien. 

Le nu-propriétaire est celui qui disposera du bien à terme après avoir respecté le droit de l’usufruitier.

L’usufruitier est celui qui aura l’USUS et le FRUCTUS dans la plupart des cas mais il peut également donner l’USUS et ne conserver que le FUCTUS.

Les différents types d'usufruit

L’usufruit peut être viager, c’est-à- dire qu’il s’éteindra par le décès de l’usufruitier. Il peut être également temporaire, c’est-à-dire établi sur une durée déterminée au terme de laquelle il s’éteindra. L’article 669 du CGI défini un barème fiscal permettant le calcul de la valeur de l’usufruit au moment où est constatée le démembrement de la propriété (par donation par exemple).

L’usufruit viager

Voici en détail le barème fiscal de l’usufruit viager qui retient l’âge de l’usufruitier comme critère d’évolution de la valeur.

  • 10% quand l’usufruitier est âgé de plus de 91 ans
  • 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
  • 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
  • 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
  • 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
  • 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
  • 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
  • 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
  • 90% quand il est âgé de 20 ans ou moins

L’usufruit temporaire

La valeur de l’usufruit temporaire est ici égale à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans. Soit :

  • 23% de 0 à 10 ans
  • 46% de 11 à 20 ans
  • 69 % de 21 à 30 ans

Néanmoins, lors d’une opération d’investissement en démembrement de propriété, le calcul de la clé de répartition usufruit/nue-propriété résulte d’une évaluation économique.

Droits et obligations des parties : de que dit le code civil

L’usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits et devoirs prévu par le code civil. Ces droits et devoirs peuvent, dans certains cas, être aménagés et précisés grâce à la rédaction d’une convention de démembrement.

Cependant, quoiqu’il advienne, le code civil reste très protecteur vis à vis des parties. En effet, ils ne peuvent prendre la décision de vendre le bien ou d’en changer la destination sans un accord mutuel.

Droits et obligations de l'usufruitier

L’article 578 du code civil dit que l’usufruitier a la charge de conserver la substance de la chose et de l’entretenir.

L’usufruitier va occuper le bien ou le mettre en location.
S’il le met en location au travers d’un contrat de bail il percevra les loyers.

En tant qu’usufruitier il doit entretenir le bien et payer les charges y afférent (y compris la taxe foncière).

Droits et obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire dispose du bien de façon limité en respectant donc le droit de l’usufruitier. Il a cependant le droit de céder son droit réel d’ABUSUS ou tout simplement de la donner en gage en hypothèque.

Le nu-propriétaire est tenu d’effectuer les grosses réparations celle qui touchent au caractère durable du bien.

Les grosses réparations sont :

  • Les gros murs
  • Les voûtes
  • Les planchers
  • Les poutres
  • Les couvertures entières
  • Les digues
  • Les murs de soutènement
  • Les clôtures

Il est important de noter que l’usufruitier ne peut contraindre le nu-propriétaire à effectuer ces travaux sauf si une convention l’y obligeant a été rédigé en ce sens.

 

Quels bénéfices tirer du démembrement de propriété ?

La transmission de son patrimoine

L’utilisation la plus connue du démembrement reste la donation viagère de la nue-propriété, le plus souvent des parents aux enfants, afin de préparer la transmission du patrimoine familial vers les descendants. La valeur taxable du bien transmis est donc minorée puisque l’on appliquera le taux correspondant à l’âge du donateur, l’usufruitier en l’occurrence (voir tableau ci-dessus). L’avantage pour le donateur, c’est qu’il peut garder les revenus s’il s’agit d’un bien en location par exemple. Il peut ainsi maintenir son niveau de vie tout en favorisant le nu-propriétaire qui deviendra plein propriétaire à décès de l’usufruitier sans droit de mutation à régler à l’administration fiscale.

 

Diminuer temporairement son impôt sur le revenu (IR) et son impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Il est également possible de faire une donation temporaire de l’usufruit d’un bien immobilier locatif pour 10 ans par exemple. Cette donation aura pour objectif de donner temporairement les revenus locatif à l’usufruitier et de faire baisser l’impôt sur le revenu du nu-propriétaire qui n’aura plus à les déclarer. Par exemple : un enfant détaché du foyer fiscal a besoin de trésorerie pour subvenir à ses besoins durant ses études, c’est l’enfant qui devra s’acquitter des impôts s’il est imposable.
A noter que le nu-propriétaire sera également impacté positivement sur son impôt sur la fortune immobilière (IFI) puisque c’est l’usufruitier qui en est redevable.

Les autres applications du démembrement

Le démembrement des valeurs mobilières

Il est possible de démembrer des titres au sein d’un PEA ou d’un compte titre classique. 

Par ailleurs, il est également possible de démembrer la clause bénéficiaire de son assurance-vie. Là aussi, vaste sujet qui pemet de travailler plus en profondeur sur l’optimisation de la transmission de son patrimoine. 

Investir en nue-propriété dans l'immobilier ou en SCPI

C’est la possibilité pour un investisseur de se créer un patrimoine en minimisant le coût d’acquisition.

L’achat de nue-propriété temporaire permet à l’investisseur de bénéficier d’une décote sur la valeur réelle du bien ou des parts de SCPI. Pendant la durée fixée au départ, il ne perçoit pas de revenus et l’investissement ne rentre pas dans l’assiette imposable à l’IFI. A l’échéance, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien ou des parts de SCPI sans frais supplémentaires. 

En savoir plus sur l’investissement en nue-propriété d’un bien immobilier

En savoir plus sur l’investissement en nue-propriété de parts de SCPI.