Loi Pinel 2020 : investir dans l'immobilier locatif pour réduire ses impôts.

Qu'est ce que la loi Pinel en 2020 ?

La loi Pinel permet aux contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif de devenir propriétaires bailleur tout en réduisant leurs impôts. Ce dispositif s’applique aussi bien pour l’achat de logements neufs que pour l’investissement dans des appartements anciens qui seront réhabilités à « quasi neuf ». On parle alors de Loi Pinel réhabilité. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de leur acquisition. Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs et la réhabilitation de logement vétustes dans les zones tendues du territoire, c’est-à-dire là où l’offre immobilière locative est insuffisante. Il s’applique pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014 et a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 par le gouvernement Édouard Philippe / Emmanuel Macron.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le contribuable devra s’engager pour une durée de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Plus l’engagement de location sera important, plus la réduction d’impôt sera également élevée. Le taux de réduction d’impôt sera alors de 12% ou 18% ou encore 21%.

Au maximum, un investisseur pourra réduire ses impôts de 63 000 € sur 12 ans grâce au dispositif Pinel.

Pour en savoir plus : >> Notre guide complet sur la loi Pinel >>

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Tout savoir sur les conditions d'application de la loi Pinel en 2020

Le gouvernement impose plusieurs conditions à respecter pour pouvoir profiter des avantages de la loi Pinel, les principales sont les suivantes :

  • Un zonage géographique encadré par la loi : le logement doit être situé dans une zone du territoire français éligible au dispositif. Il s’agit des zones A, A bis et B1. En savoir plus sur le zonage Pinel >>
  • Le plafonnement des loyers : les loyers quittancés ne doivent pas dépasser un certain montant, suivant la zone et la surface du logement.
  • Le plafond des ressources : les locataires du logement Pinel doivent avoir des ressources (revenu fiscal de référence ou RFF) inférieures aux plafonds imposés.

Barèmes des loyers Pinel 2020

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le propriétaire devra s’engager sur une durée de location et il devra également s’engager à ce que le loyer quittancé ne dépasse pas un certain plafond. Ce plafond dépend du zonage Pinel dont voici le détail. 

Zone PinelPlafond Pinel 2020
Zone A Bis17,43 € / m2
Zone A12,95 € / m2
Zone B110,44 € / m2
Zone B28,07 € / m2

 

Calcul des loyers Pinel

Il ne suffit pas de prendre la surface du logement et de la multiplier par le plafonnement du loyer. Le calcul est plus subtil que ça. Il faut appliquer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S, où S est la surface utile du logement. La surface utile étant elle même égale à la surface habitable + 50% des surfaces annexes avec un plafond de 8 m2 (balcons, terrasses, caves). Le coefficient ainsi obtenu, arrondi à la 2ème décimale la plus proche, ne peut pas dépasser 1,20.

Exemple de calcul d’un plafond de loyer Pinel

Pour un logement neuf de 50 m² de surface utile situé en zone A, le plafond au m² est de 12,95 € 
Après application du coefficient multiplicateur Pinel, le plafond pour ce logement est alors de : 12,95 € x (0,7 + 19/50) = 14€ / m²
Le loyer maximum autorisé pour ce logement de 50 m² est donc de : 14 € x 50 = 700€

Tableau des plafonds de revenus maximum des locataires Pinel

L’investisseur pourra bénéficier de la réduction d’impôts Pinel à condition que le bien acquis soit loué à des personnes dont les revenus ne sont pas supérieurs à certains plafonds. Les plafonds dépendent de la composition du foyer fiscal du locataire.
Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
1 personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 €
Un couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 681 €
personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 €
personne seule ou couple avec 2 enfants à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 €
personne seule ou couple avec 3 enfants à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 €
personne seule ou couple avec 4 enfants à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 €
personne à charge supplémentaire 13 421 € 12 286 € 8 990 € 8 089 €

Réussir son investissement Pinel en 10 étapes

Au sommaire

Etape 1 : l’étude patrimoniale

Une étape importante pour définir les contours de votre projet d’investissement : évaluer votre capacité d’épargne, établir une simulation d’investissement, chiffrer les impôts que vous souhaitez diminuer, etc…

Etape 2 : Trouver le logement adapté

On vous explique toute les erreurs à éviter dans le choix du logement

Etape 3 : la signature du contrat de réservation

Retrouvez ce que contient le contrat de réservation et ce à quoi vous devez faire attention

Etape 4 : la recherche du financement

Retrouvez la liste des principaux points sur lesquels il vous faut vous pencher

Etape 5 : la signature de l’acte définitif

Comment ça se passe ? On vous en parle dans ce guide.

Etape 6 : la réception des travaux et la livraison du bien

Détail des appels de fonds et points d’attention lors de la livraison du logement.

Etape 7 : La mise en location

Trouver un locataire qui respecte les plafonds de ressource et calculer le loyer maximum que vous pouvez proposer.

Etape 8 : votre première réduction d’impôt

Comment bien la renseigner lors de votre prochaine déclaration d’impôt ?

Etape 9  : le renouvellement de l’engagement de location

Si vous avez choisi au départ un engagement de location pendant une durée de 6 ou 9 ans, vous pouvez proroger le dispositif.

Etape 10 : Au terme, faut-il conserver ou vendre ?

Exemple d'investissement en loi Pinel

Hypothèses d’investissement

Serge et Magalie ont 51 et 45 ans, ils sont mariés et ont 2 enfants.

Revenus du couple : 61 000 €

Acquisition d’un appartement d’une valeur de 172 000€.

Frais de notaire  : 5 160 €

Financement 177160 € par emprunt sur 25 ans au taux de 1,80 % + assurance (0,20%).

Mensualité assurance comprise = 790€

Loyer Pinel estimé (600 €)*

Charges annuelles estimées : 25 % du montant des loyers encaissés.

Revalorisation du bien immobilier : 0%

Revalorisation du loyer : 1,00%

Revalorisation des charges : 0,75 %

Durée de l’engagement Pinel : 12 ans

Financement des dépenses sur la durée de l’opération (15 ans)

La réduction d’impôt Pinel est de 21 % du montant de l’acquisition étalée sur de la manière suivante :

  • 3 520 € pendant 9 ans
  • 1 760 € les 3 dernières années.

Synthèse du projet au terme : 

Serge et Magalie ont pendant 15 ans consacré en moyenne 127€ par mois à cette opération (effort d’épargne).

Ils auront économisé 23 814 € d’impôt (différence entre la réduction d’impôt Pinel et les impôts à payer sur les revenus fonciers générés par la location du logement).

Au terme des 15 ans, ils peuvent vendre le logement et solder le reste du crédit. Ils encaisseront ainsi le delta entre le prix de cession et le capital restant à rembourser.

Ils peuvent faire appel à Periance pour être accompagnés dans la revente de ce bien immobilier.

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