Tout savoir sur le fonctionnement de la Loi Pinel

Définir son budget en fonction de sa situation

C’est un des points clés du succès de votre investissement. Avant de se lancer dans le grand bain, mieux vaut valider l’intérêt ou non d’un tel investissement pour vous. C’est pourquoi il est important de pouvoir se faire accompagner par un professionnel. C’est là le rôle de votre conseiller Weelim. Étudier votre situation patrimoniale et fiscale afin d’établir pour vous des simulations précises qui vous aideront à prendre les bonnes décisions. Une fois la solution validée, il vous aidera également à définir votre budget en fonction de votre capacité de remboursement et d’endettement, ainsi que de votre niveau d’imposition.

Choisir le bon emplacement, au bon prix

Le choix de la ville

Pour bien investir en loi Pinel et en loi Denormandie, c’est important d’ouvrir les champs du possible et ne pas limiter la zone de recherche autour de chez soi ou dans sa ville. Il faut savoir saisir des opportunités dans d’autres villes quand elles se présentent. C’est pourquoi il est essentiel d’analyser différentes villes sur des éléments concrets d’évaluation :

• Évolution démographique
• Présence de pôles d’activité
• Évolution du taux de chômage
• part des locataires et des propriétaires dans la population
• Niveau de revenu médian
• Part des différentes catégories sociaux professionnelles
• Futurs projets d’urbanisme etc…
• Niveau de loyer par rapport plafonnement Pinel et Denormandie

Sur ce dernier point, nous vous rappelons que la loi impose un plafond du loyer au m2 qui diffère selon les villes. Soyez attentif aussi à ce que l’écart entre le loyer réel du marché et le plafonnement ne soit pas trop important.

Ces critères, comme bien d’autres, vous permettront de définir un ensemble de villes susceptibles de vous intéresser de manière à réduire votre champ de recherche.

Le choix du logement

Pour le choix définitif du logement, il faudra comparer deux à trois résidences (il n’est pas nécessaire de sortir un catalogue entier). Voici une liste de critère non exhaustive à prendre en compte :

• Étudier le prix au mètre carré proposé par le promoteur et comparer le au prix au mètre carré d’un appartement non éligible à la réduction d’impôt situé dans le même secteur et présentant des prestations similaires. Il ne doit pas y avoir de grandes disparités. En effet, le prix ne doit pas être influencé par l’attractivité fiscale du projet.
• Choisir également une typologie d’appartement (T1, T2, T3 ou T4) adapté au marché locatif. Par exemple, dans un secteur plutôt étudiant, il sera opportun de privilégier des petites surfaces type T1 ou T2.
• Les prestations du logement et de la résidence
• Le choix du promoteur

Partez du principe que votre locataire aura le choix. Si votre appartement se situe dans une zone peu attractive ou qu’il y a toutes sortes de nuisances à proximité, il choisira un autre logement. Vous aurez peut-être des difficultés à trouver ou garder vos locataires. Si vous avez la possibilité de vous déplacer avant de signer c’est l’idéal sinon laissez-vous guider dans votre recherche par un professionnel.

Le choix du promoteur

La réussite de votre investissement passe également par la qualité du promoteur. Sa solidité financière ainsi que la qualité de la construction et des prestations peuvent faire la différence entre un investissement peu intéressant et celui qui sera un vrai succès.

Le nombre d’acteurs sur le marché de la promotion immobilière est très important. Il faut prendre le temps de se renseigner sur ce qui a déjà été réalisé par tel ou tel promoteur pour se faire une vraie opinion sur leur manière de travailler.

Le choix du gestionnaire

Une fois votre achat concrétisé et votre appartement livré, il est temps pour vous de le mettre en location. Deux possibilités. Soit vous vous occuper vous même de la gestion : trouver des locataires, réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie, rédiger le bail, se dégager du temps pour la gestion courante etc…; soit vous faites appel à un gestionnaire. La première option demande beaucoup plus de temps sauf si vous avez la chance de tomber sur un locataire qui reste très longtemps dans le logement. Dans le second cas, cela vous coûte un peu plus cher (les frais de gestion d’une agence immobilière) mais c’est le prix de la tranquillité. Ce coût est bien entendu à prendre en compte dans le calcul de rentabilité de votre investissement

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dite « Pinel », l’investisseur devra respecter un certain nombre de règles. En voici les principales :

• L’investisseur s’engage à louer son bien immobilier pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
• Le locataire peut-être un ascendant, un descendant ou autre, mais il doit respecter des plafonds de ressources. C’est au propriétaire de s’en assurer.
• Le loyer facturé au locataire ne doit pas dépasser un certain plafond fixé par le législateur en fonction de ma zone dans laquelle il se situe.
• La réduction d’impôt elle même est plafonnée. Le taux de réduction s’applique sur la valeur du bien plafonnée à 300 000 € au total et 5 500 € par m² de surface habitable.

Pour tout savoir sur les plafonds à respecter dans le cadre de la loi Pinel >>

Étape 1 : l’étude patrimoniale

Cette étape est centrale. Est-il intéressant pour moi d’investir dans un appartement locatif éligible à la loi Pinel ou la loi Denormandie ? C’est à cette question que va permettre de répondre l’analyse de votre situation patrimoniale, par rapport aux objectifs que vous souhaitez atteindre.

Lors de ce rendez-vous, vous allez :

• Déterminer l’intérêt ou non d’investir, en fonction de votre situation fiscale. En effet, selon votre niveau d’imposition, ce n’est peut-être pas intéressant pour vous.
•  Affiner le montage : faut-il investir en direct ou au travers d’une SCI ou d’une SCPI fiscale ?
• Définir le mode de financement : à crédit ou au comptant. Si le mode d’investissement choisi est le financement par l’emprunt, alors il faut pouvoir, avec votre conseiller, déterminer votre capacité d’endettement. Cette dernière sera fonction de vos revenus mais surtout de la trésorerie mensuelle que vous souhaitez consacrer à l’opération. 0€ par mois, 100 € par mois, 200 € par mois, 500 € par mois ou plus. Simulation à l’appuis, vous pourrez vous faire une meilleure idée des possibilités qui s’offrent à vous.

Étape 2 : Trouver le logement adapté

Investir dans un logement éligible à la loi Pinel ou à la loi Denormandie, ne se résume pas uniquement à obtenir une réduction d’impôt. Trop souvent, des conseillers peu scrupuleux commercialisent ces biens immobiliers comme des placements financiers en mettant en avant uniquement l’intérêt fiscal du projet. Chez Weelim, nous rappelons très régulièrement à nos clients qu’un investissement immobilier ne s’analyse pas comme un placement financier. La simulation d’investissement reste le point de départ de votre réflexion. Vient ensuite la phase de sélection du bien immobilier.

Comment choisir le bien immobilier en loi Pinel ?

Vous allez pouvoir soit vous débrouiller tout seul, soit faire appel à des professionnels comme Weelim. En faisant appel à Weelim, vous bénéficiez, sans frais supplémentaires au prix proposé par les promoteurs immobiliers directement, d’un regard objectif sur votre projet. Notre rémunération est prise en charge par les opérateurs. C’est totalement transparent pour l’investisseur.

Voici certaines erreurs à éviter:

• vouloir absolument investir à côté de chez soit : il se peut que vous ne soyez pas dans une zone éligible (voir le zonage loi Pinel et loi Denormandie) ou que les prix pratiqués ne soient pas intéressants par rapport au marché locatif. Bien que la règle de proximité prime le plus souvent, il ne faut pas hésiter à élargir votre champs de recherche pour vous positionner dans des zones à potentiel.
•  Invertir uniquement parce que la plaquette commerciale du promoteur est séduisante : il faut évidemment évaluer l’emplacement de l’immeuble et se mettre à la place de vos futurs locataires. Est-ce que des locataires potentiels seront intéressés par cet appartement (agencement et prestation) à cet emplacement (environnement à proximité) ? Posez vous la question de savoir quel sera également le profil de vos futurs locataires. Une famille avec deux enfants ne sera pas dans l’attente des mêmes prestations qu’un étudiant ou une étudiante célibataire.
• Ne pas porter attention au promoteur. Construire ou réhabilité une résidence sur 4 étage, c’est un vraie métier. Encore faut-il que le promoteur le fasse bien. Pensez à vous renseigner sur lui.

Étape 3 : La signature du contrat de réservation

Une fois que vous avez sélectionné le bien immobilier que vous souhaitez acquérir, il faut le réserver. Cette réservation se formalise par la qigneture d’un contrat de réservation.

Il comporte notamment :

• une description précise du logement
• son prix prévisionnel
• ainsi que, dans certains contrats, les modalités pouvant permettre sa révision.
• une date de livraison doit également y figurer.

Ce contrat de réservation engage le promoteur à vous réserver le(s) logement(s) choisi(s). De votre côté, vous allez verser un premier paiement qui prend la forme d’un dépôt de garantie égal à environ 5% du prix de vente.

Bon à savoir

Après la signature du contrat de réservation, l’investisseur a dix jours pour se rétracter (à réception d’un courrier SRU).

Étape 4 : La recherche d’un financement bancaire dans le cadre d’un projet à crédit.

C’est n’est souvent pas une partie de plaisir. Il vous faut comparer les taux, mais également toutes les conditions annexes et faire votre choix après avoir analysé toutes ces données. Attention aux frais cachés. La règle d’or, c’est de mettre les organismes de financement en concurrence. Soit en vous organisant tout seul, soit en faisant appel à un courtier.

Voici une liste non exhaustive des principaux points d’attention lorsque vous négociez avec des banques :

• Le taux d’intérêt (et plus précisément, comparez le coût global des intérêts sur l’ensemble de l’opération ou sur 9 ou 12 ans si vous n’envisagez pas de conserver le bien une fois que l’avantage fiscal sera terminé)
• Les frais de dossier
• Le coût des garanties
• Le coût des assurances
• Les pénalités de remboursement anticipé en cours de vie du prêt (essayez d’obtenir 0% après 9 ou 12 années)
• Les modularités en cours de prêt (ex : possibilité d’augmenter ou de réduire les mensualités par exemple)

Bon à savoir

La durée de validité de cette offre est également limitée (30 jours à compter de son édition) ; passé ce délai l’offre devient caduque

Il faut prévoir avec la banque d’échelonner les décaissements des fonds de manière à ce qu’ils concordent avec les différents appels de fonds pendant l’avancement du chantier de construction.

Étape 5 : La signature de l’acte d’achat définitif

Une fois que votre montage est finalisé à savoir : mode d’investissement (en direct ou en SCI) et financement finalisé (offres de prêt en votre possession); il est temps de passer à la signature définitive de l’acte d’achat.

Le notaire du promoteur, une fois la copie de votre offre de prêt en sa possession, vous transmet le projet d’acte par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez alors vous adresser :

• Au notaire que vous avez désigné préalablement, afin de convenir d’un rendez-vous pour la signature de la procuration nécessaire à la régularisation de l’acte authentique.
• Au notaire du programme (peut-être éloigné de votre domicile) pour la signature de votre acte d’acquisition

Lors de la signature de l’acte authentique, l’investisseur règle les frais d’acquisition du logement neuf. Ils correspondent environ à 2 ou 3% du prix de vente (les « frais de notaire » dans le cadre d’un achat dans le neuf sont moins élevés que ceux exigés à l’achat d’un logement ancien).

Le notaire du promoteur vous adressera ensuite sous 6 à 12 mois votre titre de propriété.

Vous devenez alors définitivement propriétaire de votre bien immobilier ce qui permet de lancer les premiers appels de fonds. Les appels de fonds correspondent au paiement fractionné du logement neuf suivant l’avancement du chantier.

Étape 6 : La réception des travaux et la livraison du bien

Les appels de fonds

C’est le promoteur qui vous adresse directement les appels de fonds en fonction de l’état d’avancement de la construction ou de la réhabilitation. Vous devez, à réception, les signer puis les transmettre à votre banque pour qu’elle puisse procéder au différents déblocages, conformément à ce qu’il est prévu dans votre contrat de prêt.

En général, dans le cadre d’une VEFA, l’investisseur doit verser jusqu’à 35 % du prix total à l’achèvement des travaux, puis 70 % à la mise hors d’eau, et 95 % à l’achèvement des travaux. Le solde, au moment de la livraison du logement.

La livraison du logement

Bon à savoir : 

Étape 8 : Votre première réduction d’impôt

Le bénéfice de la réduction d’impôt n’est pas automatique. Il faut déclarer votre investissement à l’administration fiscale. Cette déclaration se fait au moment de la déclaration d’impôt grâce au formulaire 2042 C et 2044 EB. Sur ce dernier, le bailleur fait également figurer la durée initiale pendant laquelle il s’engage à louer le logement (6 ou 9 ans).

En complément, l’investisseur doit fournir à l’administration fiscale toutes les pièces justificatives utiles :

• Copie du bail de location. Si le logement n’est pas encore loué à la date de dépôt de votre déclaration, vous joindrez la copie du bail l’année suivante.
• Pour prouver le respect des plafonds de ressources du locataire,  fournir également la copie de l’avis d’imposition N-2 du locataire

Étape 9 : Le renouvellement de l’engagement de location

Au moment du dépôt du formulaire 2044 EB lors de la déclaration du logement en loi Pinel ou Denormandie, vous avez précisé vous engagez pour 6 ou 9 ans. Vous pouvez décider au terme, de renouveler pour une période de 3 années supplémentaires en complétant à nouveau ce même formulaire au moment de votre déclaration d’impôt

Étape 10 : La fin du dispositif : Conserver ou vendre ?

A partir du moment où l’engagement de location a été respecté, au terme le propriétaire est libre de disposer de son logement et d’en faire ce qu’il souhaite. Il sera intéressant à ce moment là de faire évaluer sa valeur marchande de manière à ce que votre conseiller Weelim puisse vous aiguiller. Dans certains cas il pourra être opportun de le céder pour réemployer les fonds à un autre projet. Parfois il sera plus judicieux de le conserver. Totu sera fonction de l’état du bien et de la co-propriété, de son emplacement, des projets d’urbanismes de la ville, de votre situation fiscale et patrimoniale et de vos projets, bien entendu.

A lire aussi :

• LMNP-LMP