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Loi Pinel
Cette étape est centrale. Est-il intéressant pour moi d’investir dans un appartement locatif éligible à la loi Pinel ou la loi Denormandie ? C’est à cette question que va permettre de répondre l’analyse de votre situation patrimoniale, par rapport aux objectifs que vous souhaitez atteindre.
Lors de ce rendez-vous, vous allez :
Investir dans un logement éligible à la loi Pinel ou à la loi Denormandie, ne se résume pas uniquement à obtenir une réduction d’impôt. Trop souvent, des conseillers peu scrupuleux commercialisent ces biens immobiliers comme des placements financiers en mettant en avant uniquement l’intérêt fiscal du projet. Chez Weelim, nous rappelons très régulièrement à nos clients qu’un investissement immobilier ne s’analyse pas comme un placement financier. La simulation d’investissement reste le point de départ de votre réflexion. Vient ensuite la phase de sélection du bien immobilier.
Vous allez pouvoir soit vous débrouiller tout seul, soit faire appel à des professionnels comme Periance. En faisant appel à Periance, vous bénéficiez, sans frais supplémentaires au prix proposé par les promoteurs immobiliers directement, d’un regard objectif sur votre projet. Notre rémunération est prise en charge par les opérateurs. C’est totalement transparent pour l’investisseur.
Voici certaines erreurs à éviter:
Une fois que vous avez sélectionné le bien immobilier que vous souhaitez acquérir, il faut le réserver. Cette réservation se formalise par la qigneture d’un contrat de réservation.
Il comporte notamment :
Ce contrat de réservation engage le promoteur à vous réserver le(s) logement(s) choisi(s). De votre côté, vous allez verser un premier paiement qui prend la forme d’un dépôt de garantie égal à environ 5% du prix de vente.
Bon à savoir
Après la signature du contrat de réservation, l’investisseur a dix jours pour se rétracter (à réception d’un courrier SRU).
C’est n’est souvent pas une partie de plaisir. Il vous faut comparer les taux, mais également toutes les conditions annexes et faire votre choix après avoir analysé toutes ces données. Attention aux frais cachés. La règle d’or, c’est de mettre les organismes de financement en concurrence. Soit en vous organisant tout seul, soit en faisant appel à un courtier.
Voici une liste non exhaustive des principaux points d’attention lorsque vous négociez avec des banques :
Bon à savoir
La durée de validité de cette offre est également limitée (30 jours à compter de son édition) ; passé ce délai l’offre devient caduque
Il faut prévoir avec la banque d’échelonner les décaissements des fonds de manière à ce qu’ils concordent avec les différents appels de fonds pendant l’avancement du chantier de construction.
Une fois que votre montage est finalisé à savoir : mode d’investissement (en direct ou en SCI) et financement finalisé (offres de prêt en votre possession); il est temps de passer à la signature définitive de l’acte d’achat.
Le notaire du promoteur, une fois la copie de votre offre de prêt en sa possession, vous transmet le projet d’acte par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez alors vous adresser :
Lors de la signature de l’acte authentique, l’investisseur règle les frais d’acquisition du logement neuf. Ils correspondent environ à 2 ou 3% du prix de vente (les « frais de notaire » dans le cadre d’un achat dans le neuf sont moins élevés que ceux exigés à l’achat d’un logement ancien).
Le notaire du promoteur vous adressera ensuite sous 6 à 12 mois votre titre de propriété.
Vous devenez alors définitivement propriétaire de votre bien immobilier ce qui permet de lancer les premiers appels de fonds. Les appels de fonds correspondent au paiement fractionné du logement neuf suivant l’avancement du chantier.
C’est le promoteur qui vous adresse directement les appels de fonds en fonction de l’état d’avancement de la construction ou de la réhabilitation. Vous devez, à réception, les signer puis les transmettre à votre banque pour qu’elle puisse procéder au différents déblocages, conformément à ce qu’il est prévu dans votre contrat de prêt.
En général, dans le cadre d’une VEFA, l’investisseur doit verser jusqu’à 35 % du prix total à l’achèvement des travaux, puis 70 % à la mise hors d’eau, et 95 % à l’achèvement des travaux. Le solde, au moment de la livraison du logement.
Bon à savoir :
La loi Pinel et la loi Denormandie fixent des règles et des plafonds que l’investisseur doit respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt à savoir :
Vous devrez veiller à bien respecter ces plafonds et ces règles.
Voir les plafonds imosés par la loi Pinel
Bon à savoir :
Le bénéfice de la réduction d’impôt n’est pas automatique. Il faut déclarer votre investissement à l’administration fiscale. Cette déclaration se fait au moment de la déclaration d’impôt grâce au formulaire 2042 C et 2044 EB. Sur ce dernier, le bailleur fait également figurer la durée initiale pendant laquelle il s’engage à louer le logement (6 ou 9 ans).
En complément, l’investisseur doit fournir à l’administration fiscale toutes les pièces justificatives utiles :
Au moment du dépôt du formulaire 2044 EB lors de la déclaration du logement en loi Pinel ou Denormandie, vous avez précisé vous engagez pour 6 ou 9 ans. Vous pouvez décider au terme, de renouveler pour une période de 3 années supplémentaires en complétant à nouveau ce même formulaire au moment de votre déclaration d’impôt
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