Au sommaire
- L'étude patrimoniale
- Trouver le bon logement
- La signature du contrat de réseration
- La recherche du financement
- La signature de l'acte
- La réception des travaux et la livraison du bien
- La recherche de locataire
- La première déclaration d'impôt
- Renouveler l'engagement de location
- Fin du dispositif : conserver ou vendre ?
1. l'étude patrimoniale
Cette étape est centrale. Est-il intéressant pour moi d’investir dans un appartement locatif éligible à la loi Pinel ou la loi Denormandie ? C’est à cette question que va permettre de répondre l’analyse de votre situation patrimoniale, par rapport aux objectifs que vous souhaitez atteindre.
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Lors de ce rendez-vous, vous allez :
- Déterminer l’intérêt ou non d’investir, en fonction de votre situation fiscale. En effet, selon votre niveau d’imposition, ce n’est peut-être pas intéressant pour vous.
- Affiner le montage : faut-il investir en direct ou au travers d’une SCI ou d’une SCPI fiscale ?
- Définir le mode de financement : à crédit ou au comptant. Si le mode d’investissement choisi est le financement par l’emprunt, alors il faut pouvoir, avec votre conseiller, déterminer votre capacité d’endettement. Cette dernière sera fonction de vos revenus mais surtout de la trésorerie mensuelle que vous souhaitez consacrer à l’opération. 0€ par mois, 100 € par mois, 200 € par mois, 500 € par mois ou plus. Simulation à l’appuis, vous pourrez vous faire une meilleure idée des possibilités qui s’offrent à vous.
2. Trouver le logement adapté
Investir dans un logement éligible à la loi Pinel ou à la loi Denormandie, ne se résume pas uniquement à obtenir une réduction d’impôt. Trop souvent, des conseillers peu scrupuleux commercialisent ces biens immobiliers comme des placements financiers en mettant en avant uniquement l’intérêt fiscal du projet. Chez Periance, nous rappelons très régulièrement à nos clients qu’un investissement immobilier ne s’analyse pas comme un placement financier. La simulation d’investissement reste le point de départ de votre réflexion. Vient ensuite la phase de sélection du bien immobilier.
Comment choisir le bien immobilier en loi Pinel ou loi Denormandie ?
Vous allez pouvoir soit vous débrouiller tout seul, soit faire appel à des professionnels comme Periance. En faisant appel à Periance, vous bénéficiez, sans frais supplémentaires au prix proposé par les promoteurs immobiliers directement, d’un regard objectif sur votre projet. Notre rémunération est prise en charge par les opérateurs. C’est totalement transparent pour l’investisseur.
Voici certaines erreurs à éviter:
- vouloir absolument investir à côté de chez soit : il se peut que vous ne soyez pas dans une zone éligible (voir le zonage loi Pinel et loi Denormandie) ou que les prix pratiqués ne soient pas intéressants par rapport au marché locatif. Bien que la règle de proximité prime le plus souvent, il ne faut pas hésiter à élargir votre champs de recherche pour vous positionner dans des zones à potentiel.
- Invertir uniquement parce que la plaquette commerciale du promoteur est séduisante : il faut évidemment évaluer l’emplacement de l’immeuble et se mettre à la place de vos futurs locataires. Est-ce que des locataires potentiels seront intéressés par cet appartement (agencement et prestation) à cet emplacement (environnement à proximité) ? Posez vous la question de savoir quel sera également le profil de vos futurs locataires. Une famille avec deux enfants ne sera pas dans l’attente des mêmes prestations qu’un étudiant ou une étudiante célibataire.
- Ne pas porter attention au promoteur. Construire ou réhabilité une résidence sur 4 étage, c’est un vraie métier. Encore faut-il que le promoteur le fasse bien. Pensez à vous renseigner sur lui.
3. La signature du contrat de réservation
Une fois que vous avez sélectionné le bien immobilier que vous souhaitez acquérir, il faut le réserver. Cette réservation se formalise par la qigneture d’un contrat de réservation.
Il comporte notamment :
- une description précise du logement
- son prix prévisionnel
- ainsi que, dans certains contrats, les modalités pouvant permettre sa révision.
- une date de livraison doit également y figurer.
Ce contrat de réservation engage le promoteur à vous réserver le(s) logement(s) choisi(s). De votre côté, vous allez verser un premier paiement qui prend la forme d’un dépôt de garantie égal à environ 5% du prix de vente.
Bon à savoir
Après la signature du contrat de réservation, l’investisseur a dix jours pour se rétracter (à réception d’un courrier SRU).
4. La recherche d'un financement bancaire dans le cadre d'un projet à crédit.
C’est n’est souvent pas une partie de plaisir. Il vous faut comparer les taux, mais également toutes les conditions annexes et faire votre choix après avoir analysé toutes ces données. Attention aux frais cachés. La règle d’or, c’est de mettre les organismes de financement en concurrence. Soit en vous organisant tout seul, soit en faisant appel à un courtier.
Voici une liste non exhaustive des principaux points d’attention lorsque vous négociez avec des banques :
- Le taux d’intérêt (et plus précisément, comparez le coût global des intérêts sur l’ensemble de l’opération ou sur 9 ou 12 ans si vous n’envisagez pas de conserver le bien une fois que l’avantage fiscal sera terminé)
- Les frais de dossier
- Le coût des garanties
- Le coût des assurances (notre outil pour comparer les organismes d’assurance emprunteur)
- Les pénalités de remboursement anticipé en cours de vie du prêt (essayez d’obtenir 0% après 9 ou 12 années)
- Les modularités en cours de prêt (ex : possibilité d’augmenter ou de réduire les mensualités par exemple)
Bon à savoir
La durée de validité de cette offre est également limitée (30 jours à compter de son édition) ; passé ce délai l’offre devient caduque
Il faut prévoir avec la banque d’échelonner les décaissements des fonds de manière à ce qu’ils concordent avec les différents appels de fonds pendant l’avancement du chantier de construction.
5. La signature de l'acte d'achat définitif
Une fois que votre montage est finalisé à savoir : mode d’investissement (en direct ou en SCI) et financement finalisé (offres de prêt en votre possession); il est temps de passer à la signature définitive de l’acte d’achat.
Le notaire du promoteur, une fois la copie de votre offre de prêt en sa possession, vous transmet le projet d’acte par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez alors vous adresser :
- Au notaire que vous avez désigné préalablement, afin de convenir d’un rendez-vous pour la signature de la procuration nécessaire à la régularisation de l’acte authentique.
- Au notaire du programme (peut-être éloigné de votre domicile) pour la signature de votre acte d’acquisition
Lors de la signature de l’acte authentique, l’investisseur règle les frais d’acquisition du logement neuf. Ils correspondent environ à 2 ou 3% du prix de vente (les « frais de notaire » dans le cadre d’un achat dans le neuf sont moins élevés que ceux exigés à l’achat d’un logement ancien).
Le notaire du promoteur vous adressera ensuite sous 6 à 12 mois votre titre de propriété.
Vous devenez alors définitivement propriétaire de votre bien immobilier ce qui permet de lancer les premiers appels de fonds. Les appels de fonds correspondent au paiement fractionné du logement neuf suivant l’avancement du chantier.
6. La réception des travaux et la livraison du bien.
Les appels de fonds
C’est le promoteur qui vous adresse directement les appels de fonds en fonction de l’état d’avancement de la construction ou de la réhabilitation. Vous devez, à réception, les signer puis les transmettre à votre banque pour qu’elle puisse procéder au différents déblocages, conformément à ce qu’il est prévu dans votre contrat de prêt.
En général, dans le cadre d’une VEFA, l’investisseur doit verser jusqu’à 35 % du prix total à l’achèvement des travaux, puis 70 % à la mise hors d’eau, et 95 % à l’achèvement des travaux. Le solde, au moment de la livraison du logement.
La livraison du logement
C’est au moment de la livraison du bien et à réception de la déclaration d’achèvement des travaux que la réduction d’impôt Pinel ou Denormandie commence.
Il est important de vous rendre sur place et éventuellement de vous faire accompagner par un professionnel (par exemple un gestionnaire à qui vous aurez préalablement confié la gestion locative de votre bien) pour vous évaluer si tout est conforme et si tout fonctionne dans la résidence et dans le logement (eau, électricité, sanitaire, ascenseur etc…).
Bon à savoir :
Si des défauts de conformité sont relevés, le solde du prix à régler à la livraison est consigné auprès de la Caisse des dépôts, du notaire ou d’un établissement bancaire. Il est acquitté à la levée des réserves.
7. La mise en location du logement
La loi Pinel et la loi Denormandie fixent des règles et des plafonds que l’investisseur doit respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt à savoir :
- un engagement de location (6, 9 ou 12 ans)
- les locataires ne peuvent pas disposer de revenus supérieurs à un certain montant.
- le loyer au m2 est plafonné en fonction de la ville dans laquelle le bien se situe.
Vous devrez veiller à bien respecter ces plafonds et ces règles.
Voir les plafonds imposés par la loi Pinel
Bon à savoir :
Les dispositifs Pinel et Denormandie permettent de louer le logement à ses enfants ou à un membre de sa famille.
Si vous passez par une agence immobilière pour la gestion de votre bien, celle-ci se chargera de respecter toutes les obligations réglementaires à votre place. Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison sous peine de perdre l’avantage de la réduction d’impôt.
8. Votre première réduction d'impôt
Le bénéfice de la réduction d’impôt n’est pas automatique. Il faut déclarer votre investissement à l’administration fiscale. Cette déclaration se fait au moment de la déclaration d’impôt grâce au formulaire 2042 C et 2044 EB. Sur ce dernier, le bailleur fait également figurer la durée initiale pendant laquelle il s’engage à louer le logement (6 ou 9 ans).
En complément, l’investisseur doit fournir à l’administration fiscale toutes les pièces justificatives utiles :
- Copie du bail de location. Si le logement n’est pas encore loué à la date de dépôt de votre déclaration, vous joindrez la copie du bail l’année suivante.
- Pour prouver le respect des plafonds de ressources du locataire, fournir également la copie de l’avis d’imposition N-2 du locataire
9. Le renouvellement de l'engagement de location
Au moment du dépôt du formulaire 2044 EB lors de la déclaration du logement en loi Pinel ou Denormandie, vous avez précisé vous engagez pour 6 ou 9 ans. Vous pouvez décider au terme, de renouveler pour une période de 3 années supplémentaires en complétant à nouveau ce même formulaire au moment de votre déclaration d’impôt
10. La fin du dispositif : Conserver ou vendre ?
A partir du moment où l’engagement de location a été respecté, au terme le propriétaire est libre de disposer de son logement et d’en faire ce qu’il souhaite. Il sera intéressant à ce moment là de faire évaluer sa valeur marchande de manière à ce que votre conseiller Periance puisse vous aiguiller. Dans certains cas il pourra être opportun de le céder pour réemployer les fonds à un autre projet. Parfois il sera plus judicieux de le conserver. Totu sera fonction de l’état du bien et de la co-propriété, de son emplacement, des projets d’urbanismes de la ville, de votre situation fiscale et patrimoniale et de vos projets, bien entendu.
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