L'investissement immobilier en nue-propriété

Les objectifs de l’investissement en nue-propriété :

• acquérir un bien immobilier avec une forte décote (équivalent aux loyers sur la période d’investissement).
• S’exonérer des contraintes de la gestion locative et ses aléas qui peuvent mettre en péril la rentabilité d’un investissement
• Ne pas générer de fiscalité sur le revenu puisqu’il n’y a pas de loyers.
• Éviter de payer plus d’IFI puisque le montant de l’investissement ne rentre pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
• Pas de taxe foncière car c’est l’usufruitier qui est redevable de cet impôt. Réduire son impôt en finançant l’acquisition au moyen d’un prêt. En cas de revenus fonciers existant, les intérêts d’emprunt sont déductibles (1) des autres revenus fonciers pendant 10 ans.
• Cet investissement ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales.
• Se constituer un patrimoine de qualité à moindre coût et pouvoir en disposer à terme pour le vendre, le remettre en location, ou bien l’occuper.

(1) Les intérêts d’un crédit immobilier contracté par le nu propriétaire pour l’acquisition d’un immeuble loué n’est possible que si l’usufruitier déclare lui même les revenus dans la catégorie des revenus fonciers ou si la personne morale détenant l’usufruit est un bailleur social.

Ce sont des bailleurs institutionnels à vocation sociale. En d’autres termes, des professionnels français de la gestion locative et de l’entretien des immeubles. Ils se divisent en 2 catégories : les ESH (Entreprises sociale pour l’Habitat), principaux collecteurs de l’effort financier des entreprises pour loger leurs salariés (anciennement « 1% logement ») et les OPH, (offices publics de l’Habitat) qui sont des établissements publics. Leur mission est de construire, d’entretenir et proposer des logements à prix abordable aux familles à revenus modestes.

La convention de démembrement

Lors du démembrement de la propriété, Periance veille à ce que le promoteur mette en place une convention de démembrement spécifique qui stipule les droits et les devoirs de l’usufruitier (bailleur institutionnel) et ses obligations en matière de travaux et d’entretien du bien. Periance porte notamment attention à ce que l’usufruitier s’oblige, pendant toute la durée de l’usufruit, à conserver en bon état d’entretien et d’habitabilité, soit par prise en charge directe, soit via le règlement des quote-parts de charges de copropriété.

Le calcul de la plus-value taxable s’effectue en 2 étapes : 1. Calcul de la plus-value mathématique : prix de cession – prix d’acquisition 2. Calcul de la plus-value fiscale : application des abattements par durée de détention

Calcul de la plus-value mathématique en cas de vente avant le terme de l’opération

Le nu-propriétaire peut revendre son bien à tout moment sans durée minimum de détention. Il conserve tous les avantages fiscaux qu’il a pu cumuler. Lorsque le bien est revendu avant la fin de l’usufruit, l’assiette de plus-value mathématique correspond à : prix de cession – prix d’acquisition de la nue-propriété.

Calcul de la plus-value fiscale

Il convient de calculer séparément le montant imposable à l’impôt sur le revenu (IR) et celui imposable aux prélèvements sociaux (PS), parce que les abattements liés à la durée de détention sont différents. Pour le montant imposable à l’IR, le calcul est le suivant : plus-value mathématique x abattement (augmente progressivement à compter de la 6ème année pour atteindre 100% au bout de 22 années de détention). Le taux d’imposition est alors de 19% (forfait IR). Le montant imposable aux prélèvements sociaux est calculée de la manière suivante : plus-value mathématique x abattement (augmente progressivement à compter de la 6ème année pour atteindre 100 % au bout de 30 années de détention). Le taux d’imposition est alors de 17,2 %.

L’assiette de calcul des droits de succession ou de donation est réduite puisqu’elle sera égale à la valeur de la nue propriété à ce moment là.
Le barème fiscal permettant de déterminer la valeur de la nue-propriété est plus avantageux qu’en cas de cession. En effet, la valeur de la nue-propriété ne sera plus déterminée de manière économique mais ce sera le barème figurant à l’article 669 II du CGI qui sera retenu.

Comme pour tout investissement immobilier, il existe un risque de perte en capital si le marché de l’immobilier venait à chuter de manière plus importante que la décote initiale.
Pendant toute la durée de l’investissement, le propriétaire de pourra pas avoir la jouissance de son bien aussi. Aussi, il faut veiller à ce que dès le départ il soit prévu une définition précise et claire des modalités et des obligations d’entretien de l’immeuble (parties communes et privatives) par le bailleur-usufruitier.