Acheter des parts de SCPI : la bonne méthode

Les SCPI sont des solutions d’épargne immobilière. Aussi, investir en SCPI (société civile de placement immobilier), c’est comme investir dans pierre. On parle d’ailleurs à juste titre de Pierre-papier. Aussi, que ce soit pour réaliser un investissement locatif ou acheter sa résidence principale ou encore une résidence secondaire, cela ne s’improvise pas du jour au lendemain. En effet, comme pour l’immobilier locatif en direct, Il s’agit d’un placement généralement mis en place sur un horizon d’investissement recommandé d’au moins 8 ans. Il faut donc adopter la bonne méthode pour faire les bons choix. Voici comment procéder pour acheter des parts de SCPI sans se tromper.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Pour acquérir des parts de SCPI, vous pouvez procéder de différentes manières.  Vous pouvez décider de vous débrouiller seul en essayant de vous faire votre propre comparatif et en sélectionnant les SCPI qui correspondent à vos critères. Une fois que vous portez votre dévolu sur une SCPI en particulier (ou plusieurs) vous pouvez alors contacter directement la société de gestion pour qu’ils vous adressent un dossier de souscription par email ou par courrier.
Ou alors, vous pouvez décider de vous faire accompagner soit par votre banquier, soit par un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé comme Periance. Dans tous les cas, cela ne vous coûtera pas plus cher que de passer directement par les gestionnaires. En effet, la rémunération des intermédiaire est totalement pris en charge par les sociétés de gestions, dans le cadre d’un partenariat encadré par la loi. Petit bémol (et pas des moindres) néanmoins côté banquier, ces derniers n’ont pas accès à toutes les SCPI du marché et ils proposent généralement uniquement les SCPI “maisons”. C’est à dire des SCPI gérées par une société de gestion appartenant au groupe bancaire (pas folle la banque !).

Les SCPI, est-ce un placement sûr ?

Comme tout investissement immobilier, investir en parts de SCPI signifie investir dans l’immobilier et donc dépendre de l’évolution du marché immobilier. Tant du point de vue des rendements locatifs (revenus fonciers issus des loyers quittancés aux locataires des immeubles détenus par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier), que de la valorisation du patrimoine immobilier. D’ailleurs, le régime fiscal applicable aux loyers perçus par les associés, tout comme la fiscalité sur les plus-values constatées lors de la revente des parts, est la même que pour un investissement immobilier physique. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et la plus-value dans la catégorie des plus-values immobilières. C’est donc un placement collectif qui permet aux épargnants d’investir dans la pierre et de diversifier leur patrimoine sur différents actifs immobiliers, situés à des emplacements différents et loués à différents locataires. Cette mutualisation des risques leur permet notamment de limiter la vacance locative pour permettre aux porteurs de parts de percevoir des revenus réguliers et stables dans le temps. En effet,  depuis leur création au milieu des années 1960, elles affichent des taux de rendement (on parle plutôt de taux de distribution) attractifs réguliers sur le long terme. Néanmoins, les revenus distribués ne sont pas garantis et la valeur du capital n’est pas non plus garanti.

Quel est le montant d’investissement minimum ?

C’est la société de gestion qui détermine le nombre de parts minimum pour investir dans une SCPI. Les conditions d’investissement figurent d’ailleurs au verso du bulletin de souscription. Cela peut-être quelques centaines d’euros, parfois quelques milliers ou mêmes quelques dizaines de milliers pour certaines SCPI. Mais avec un capital de départ de 5000€, il est possible d’accéder à la quasi totalité des SCPI.

Acheter des parts de SCPI à capital fixe

Pour investir dans une SCPI à capital fixe, l’achat se fait :
  • lors de la création de la SCPI ou lors d’une augmentation de capital (on parle alors de marché primaire car l’investisseur souscrit à des parts nouvellement créées).
  • ou en passant par le marché secondaire organisée par la société de gestion et donc en se portant acquéreur de parts déjà existantes.
  • enfin, de gré à gré (c’est-à-dire directement entre particulier sans passer par le marché secondaire organisé par la société de gestion).
Sur le marché primaire, les frais d’acquisition sont compris entre 9 et 12 % selon les sociétés de gestion. Il peut parfois y avoir plusieurs augmentations de capital la même année pour une même SCPI. Sur le marché secondaire ou lors d’une transaction de gré à gré, il faut régler des droits d’enregistrement à l’Etat équivalent à 5% du montant de l’opération (montant de l’opération = prix des parts acquises x nombre de parts). En passant par le marché secondaire, la société de gestion prélève également une commission de souscription (ou frais d’entrée) de l’ordre de 4 à 7 % (variable selon les sociétés de gestion). Ce qui représente donc en général entre 9 et 12 % de frais d’acquisition au total comme pour une acquisition sur le marché primaire.

Comment savoir si une SCPI à capital fixe est en augmentation de capital ?

Vous pouvez consulter le BALO (Bulletin d’Annonces Légales Obligatoire). Les sociétés de gestion doivent obligatoirement rendre publiques les conditions de l’augmentation de capital telles que le prix de souscription, la date d’ouverture et de clôture, le nombre de parts émises etc… Le prix de souscription est alors fixé par la société de gestion de la même manière que pour une SCPI à capital variable (voir explication plus bas)

Acheter des parts de SCPI à capital variable

Pour investir dans une SCPI à capital variable, l’achat se fait lors de la création de la SCPI ou, à tout moment au cours de la vie de la SCPI tant qu’il reste des parts disponibles. Comme pour le marché primaire des SCPI à capital fixe, les frais d’acquisition sont compris entre 9 et 12 % selon les sociétés de gestion.

Comment est déterminé le prix de souscription d’une SCPI à capital variable ?

Le prix de souscription d’une SCPI à capital variable est fixé par la société de gestion à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Cette valeur de reconstitution correspond quant à elle à la valeur des immeubles déterminée par des experts immobiliers indépendants mandatés par l’AMF, à laquelle s’ajoute la valeur des actifs financiers (trésorerie de la SCPI principalement) et l’ensemble des frais nécessaires à la reconstitution de la SCPI (droits à payer pour l’acquisition des immeubles par exemple).
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Comment sait-on s’il reste des parts disponibles ?

Chaque SCPI à capital variable dispose d’un capital maximum statutaire. Ce maximum est voté par les associés en assemblée générale et peut être revu à la hausse ou à la baisse tout au long de la vie de la SCPI. Pour savoir s’il reste des parts disponibles ou non pour une SCPI donnée, Il suffit donc de regarder le dernier bulletin trimestriel de la SCPI accessible librement sur le site de la société de gestion. L’investisseur consulte les chiffres clés de la SCPI et relève la capitalisation indiquée sur le document qu’il faut ensuite comparer avec le capital maximum statutaire :
  • Si capitalisation < capital maximum statutaire, il reste donc des parts accessible à la souscription.
  • Si capitalisation = capital maximum statutaire, il faut attendre qu’un associé existant fasse une cession des parts pour pouvoir souscrire de nouvelles parts.
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Faut-il passer devant notaire ?

L’acquisition de parts de SCPI ne nécessite pas de passage devant notaire. En effet, la souscription de SCPI est relativement simple. Il n’y a pas d’acte authentique d’achat ni de compromis de vente préalable à l’achat. Il faut remplir un dossier de souscription et régler son investissement soit par chèque libellé à l’ordre de la SCPI, soit par virement effectué directement sur le compte de la SCPI. Certaines SCPI fonctionnent aussi par prélèvement. Une fois le dossier de souscription complet et le règlement des fonds effectué, une attestation de propriété de parts sera délivrée par la société de gestion dès l’enregistrement de l’opération.

La souscription de parts de SCPI en ligne

Alors que la souscription au format papier a été la norme pendant des décennies, depuis plusieurs années les sociétés de gestion ont massivement investies dans la digitalisation de leur processus de souscription. La majorité des acteurs du marché proposent aujourd’hui la souscription de parts de SCPI en ligne. C’est généralement une souscription dite assistée, qui nécessite l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine.

Les différents montages

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