Acheter des parts de SCPI : la bonne méthode

Ou alors, vous pouvez décider de vous faire accompagner soit par votre banquier, soit par un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé comme Periance. Dans tous les cas, cela ne vous coûtera pas plus cher que de passer directement par les gestionnaires. En effet, la rémunération des intermédiaire est totalement pris en charge par les sociétés de gestions, dans le cadre d’un partenariat encadré par la loi. Petit bémol (et pas des moindres) néanmoins côté banquier, ces derniers n’ont pas accès à toutes les SCPI du marché et ils proposent généralement uniquement les SCPI “maisons”. C’est à dire des SCPI gérées par une société de gestion appartenant au groupe bancaire (pas folle la banque !).

Les SCPI, est-ce un placement sûr ?

Comme tout investissement immobilier, investir en parts de SCPI signifie investir dans l’immobilier et donc dépendre de l’évolution du marché immobilier. Tant du point de vue des rendements locatifs (revenus fonciers issus des loyers quittancés aux locataires des immeubles détenus par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier), que de la valorisation du patrimoine immobilier. D’ailleurs, le régime fiscal applicable aux loyers perçus par les associés, tout comme la fiscalité sur les plus-values constatées lors de la revente des parts, est la même que pour un investissement immobilier physique. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et la plus-value dans la catégorie des plus-values immobilières. C’est donc un placement collectif qui permet aux épargnants d’investir dans la pierre et de diversifier leur patrimoine sur différents actifs immobiliers, situés à des emplacements différents et loués à différents locataires. Cette mutualisation des risques leur permet notamment de limiter la vacance locative pour permettre aux porteurs de parts de percevoir des revenus réguliers et stables dans le temps. En effet,  depuis leur création au milieu des années 1960, elles affichent des taux de rendement (on parle plutôt de taux de distribution) attractifs réguliers sur le long terme. Néanmoins, les revenus distribués ne sont pas garantis et la valeur du capital n’est pas non plus garanti.

Quel est le montant d’investissement minimum ?

C’est la société de gestion qui détermine le nombre de parts minimum pour investir dans une SCPI. Les conditions d’investissement figurent d’ailleurs au verso du bulletin de souscription. Cela peut-être quelques centaines d’euros, parfois quelques milliers ou mêmes quelques dizaines de milliers pour certaines SCPI. Mais avec un capital de départ de 5000€, il est possible d’accéder à la quasi totalité des SCPI.

Acheter des parts de SCPI à capital fixe

Pour investir dans une SCPI à capital fixe, l’achat se fait :

• lors de la création de la SCPI ou lors d’une augmentation de capital (on parle alors de marché primaire car l’investisseur souscrit à des parts nouvellement créées).
• ou en passant par le marché secondaire organisée par la société de gestion et donc en se portant acquéreur de parts déjà existantes.
• enfin, de gré à gré (c’est-à-dire directement entre particulier sans passer par le marché secondaire organisé par la société de gestion).

Sur le marché primaire, les frais d’acquisition sont compris entre 9 et 12 % selon les sociétés de gestion. Il peut parfois y avoir plusieurs augmentations de capital la même année pour une même SCPI. Sur le marché secondaire ou lors d’une transaction de gré à gré, il faut régler des droits d’enregistrement à l’Etat équivalent à 5% du montant de l’opération (montant de l’opération = prix des parts acquises x nombre de parts). En passant par le marché secondaire, la société de gestion prélève également une commission de souscription (ou frais d’entrée) de l’ordre de 4 à 7 % (variable selon les sociétés de gestion). Ce qui représente donc en général entre 9 et 12 % de frais d’acquisition au total comme pour une acquisition sur le marché primaire.

Comment savoir si une SCPI à capital fixe est en augmentation de capital ?

Vous pouvez consulter le BALO (Bulletin d’Annonces Légales Obligatoire). Les sociétés de gestion doivent obligatoirement rendre publiques les conditions de l’augmentation de capital telles que le prix de souscription, la date d’ouverture et de clôture, le nombre de parts émises etc… Le prix de souscription est alors fixé par la société de gestion de la même manière que pour une SCPI à capital variable (voir explication plus bas)