Comment bien choisir les SCPI ?

• Le RAN : le Report A Nouveau de la SCPI fait référence aux réserves de distribution dont dispose la SCPI pour faire face à la vacance locative future. Il peut-être exprimé en pourcentage du revenu distribué, en jours de revenus distribués ou encore en euros pour une part.
• la PGE : la Provision pour Gros Entretiens concerne les projets de travaux à réaliser pour maintenir un ou plusieurs immeubles en état. L’objectif étant pour le gestionnaire de ne pas dévaloriser le patrimoine.
• Le TDVM : le Taux de Distribution en Valeur de Marché est l’indicateur de référence pour exprimer la performance locative d’une SCPI. Son calcul est néanmoins subtil. En effet, TDVM = revenu versé par part / prix moyen de la part au cours de l’année écoulée.

 

Comment analyser l’historique d’une SCPI ?

L’évolution du revenu par part (ou dividende) :

Exprimé en euro par part, cette donnée est capitale. Elle permet de mesurer la capacité du gestionnaire à verser un revenu locatif régulier et stable dans le temps aux associés de la SCPI. Il est composé essentiellement de revenus foncier, mais il peut également contenir des revenus financiers.

L’évolution du résultat courant de la SCPI :

Dans le rapport annuel d’une SCPI, le compte de résultat est présenté de façon détaillé. Cela fait partie des obligations réglementaires imposés par l’AMF. Une donnée dont on parle très peu : le résultat courant de la SCPI. En d’autres termes, la différence entre les revenus et les charges.

Comparer résultat courant et dividende :

Il est intéressant de comparer le résultat courant d’une SCPI avec le dividende versé au cours de la même année. Ce dernier peut-être inférieur, supérieur ou égal au résultat courant.

• Résultats courant > dividende versé : dans ce cas là, la SCPI verse moins que ce qu’elle pourrait verser aux associés. Le solde est mis en réserve (RAN) par le gestionnaire.
• Résultat courant = dividende versé : le montant des loyers versés aux associés correspond à la rentabilité nette de la SCPI, après déduction de l’ensemble des charges (PGE, commission de gestion, charges etc…)
• Résultat courant < dividende versé : il arrive que les gestionnaires décident de verser plus que ce que la SCPI a pu dégager comme résultat au cour de l’année. Si tel est le cas, il faudra en comprendre les raisons. La différence peut provenir soit d’une diminution des réserves (baisse du RAN) soit d’une distribution de plus-value (qui elle n’est pas imposable pour le détenteur de part quand elle est versée !). En effet, quand elle cède des immeubles, une SCPI peut constater comptablement une plus-value de cession si le prix de vente du bien immobilier cédé est supérieur au prix d’achat. Dans ce cas là, cette plus-value peuvent être capitalisée (réinvestie dans l’acquisition de nouveaux immeubles) ou distribuée en complément du résultat courant.

L’évolution de la valeur de reconstitution :

La valeur de reconstitution est définie au 31/12 de chaque année par la société de gestion en fonction de l’évolution des valeurs vénales des actifs immobiliers. C’est selon nous le véritable reflet de ce que vaut réellement la part de la SCPI. En effet, la valeur de reconstitution se calcule comme suit :  valeur vénale (déterminée par l’expert immobilier en charge de l’évaluation des immeubles) + actifs financiers (trésorerie principalement) + frais nécessaires à la reconstitution de la SCPI à l’identique (droits à payer pour l’acquisition des biens immobiliers par exemple). Il est donc particulièrement intéressant de se pencher sur l’évolution de la valeur de reconstitution. Rappelons également que le prix de souscription d’une SCPI est déterminée lui aussi par rapport à cette valeur.

L’évolution du Report A Nouveau (RAN) par part :

Ce n’est pas parce qu’une SCPI présente un niveau de réserve plus important qu’une autre, qu’elle est en devient plus intéressante. Il faut là aussi creuser pour en comprendre les raisons. Pour quelles raisons cette SCPI a beaucoup de réserves ? Et pourquoi cette SCPI en a très peu ? C’est donc en s’intéressant de près aux événements passés que l’on peut déterminer si c’est positif ou négatif.. C’est ceux à quoi nos équipes s’emploient en étant en contact régulier avec les différents gestionnaires.

L’analyse du TOF (Taux d’Occupation Financier) :

Le taux d’occupation financier est mis à jour tous les trimestres et est souvent confondu avec le taux d’occupation physique. Il y a pourtant une différence de taille entre les deux. Un immeuble peut être considéré comme occupé au sens du TOP, mais vacant au sens du TOF.  Par exemple, une entreprise peut se voir accorder une franchise de loyer pendant plusieurs mois pour la réalisation de travaux d’entretiens. L’immeuble sera donc physiquement occupé, mais financièrement la SCPI n’encaissera pas de loyers. Le taux d’occupation financier reflète donc mieux la situation locative du patrimoine immobilier. Cependant, il ne faut pas l’analyser de manière isolée. Pris seul, c’est juste une photographie à un instant donné (fin de trimestre) de la situation locative. Il est plus judicieux selon nous d’en analyser l’historique, la composition (vacance réelle versus franchises de loyers par exemple ou poids des immeubles vacants en cours de cession par le gestionnaire etc….) et de le rapprocher de l’évolution du résultat courant de la SCPI.