SCPI : comment calculer et déclarer les plus-values imposables ?

Comme pour l’immobilier en direct, les gains générés par la cessions de parts de SCPI doivent être déclarés à l’administration fiscale et fond l’objet d’une imposition sur le revenu. Comme dans le cas de la déclaration des revenus fonciers, la fiscalité des SCPI en matière de plus-value immobilière est grandement simplifiée par la société de gestion de SCPI. Voici comment sont imposées les plus-values lors de la revente des parts de SCPI.

Une plus-value immobilière et non financière

Les SCPI cherchent à dégager pour leur porteurs de parts de la rentabilité locative sur le long terme et sont donc considérées comme des véhicules d’investissement patrimoniaux à prépondérance immobilière, procurant des revenus réguliers avec un risque maîtrisé et mutualisé. C’est pourquoi, lorsqu’une plus-value est constatée lors de la revente des parts de SCPI, celle-ci est considérée par l’administration fiscale comme une plus-value immobilière et non une plus-value mobilière. C’est aussi le cas par exemple quand vous céder des parts de SCI (Sociétés Civiles Immobilières) dans laquelle vous détenez un ou plus biens immobiliers.

Le calcul de la plus-value immobilière

Globalement, la plus-value est calculée en faisant la soustraction entre le prix de cession et le prix d’acquisition des parts. Le prix de cession lui correspond :
  • au prix de retrait, quand il s’agit d’une SCPI à capital variable
  • au prix d’exécution sur le marché secondaire pour une SCPI à capital fixe, déduction faite de la commission de la société de gestion.
  • dans le cas d’une vente de gré à gré, c’est-à-dire entre deux personnes physiques ou morales sans l’intervention de la société de gestion, c’est le prix de cession convenu entre les parties qui sera retenu.
Le prix d’acquisition lui correspond au prix réellement payé par l’investisseur au moment de l’achat des parts. C’est le prix de de souscription des parts, incluant les frais d’acquisition qui sont inclus dans le prix des parts de SCPI. Bien souvent, plus la durée de détention est longue, plus l’associé qui cède ses parts de SCPI est susceptible de générer des plus-values imposables. En effet, en SCPI comme dans tout investissement immobilier, généralement plus on conserve son patrimoine dans le temps, plus il prend de la valeur.

L’imposition des plus-values immobilières pour les personnes physiques

Une fois que l’on a déterminé le montant de la plus-value par soustraction entre le prix de cession et le prix de souscription, l’étape suivant consiste à déterminer le montant de la plus-value imposable. En effet, en fonction de la durée de détention des parts, votre plus-value imposable pourrait être inférieure au montant de la plus-value réellement encaissée.

Le montant de la plus-value immobilière imposable

Pour toute cession intervenant avant la 22ème année révolue, l’investisseur devra payer un impôt sur la plus-value réalisée. Au delà de la 22ème année révolue, le contribuable résident fiscal français sera totalement exonéré d’impôt sur le revenu. Il aura tout de même à payer les prélèvements sociaux jusqu’à la trentième année de détention. Au-delà de 30 ans de détentions, il sera également totalement exonéré de prélèvements sociaux. Afin de déterminer le montant de cet impôt, l’administration détermine dans un premier temps le montant de la plus-value immobilière imposable en appliquant un abattement qui sera proportionnel à la durée de détention des parts de SCPI.
Durée de détentionTaux d'abattement applicable pour le calcul de l'impôt sur le revenu Taux d'abattement applicable pour le calcul des prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6ème à la 21ème année6 %1,65 %
la 22ème année4 %1,60 %
De la 23ème année à la 30 ème annéeExonération9 %
Au-delà de la 30ème annéeExonérationExonération

Le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière

Après abattement, la plus-value sera imposée au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu, et soumise aux prélèvements sociaux à 17.2%. Soit un total d’imposition de 36,20 % (19,00 % + 17,20 %). Contrairement au propriétaire vendeur d’un bien immobilier détenu en direct, le détenteur de parts de SCPI ne bénéficie pas, pour le calcul de la plus-value nette imposable, de l’exonération des ventes d’un prix inférieur à 15 000 €. Par ailleurs depuis le 1er janvier 2013, les plus-values de cession de parts de SCPI supérieures à 50 000 euros sont assujetties à une taxe spécifique de 2% pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, plus les prélèvements sociaux de 17.2%. En outre, les plus-values sur les parts de SCPI ne bénéficient pas du prélèvement forfaitaire unique ( flat-tax) elles sont toujours soumises au régime de l’IR.

En règle générale, ce calcul sera facilité grâce à l’intervention de la société de gestion qui calculera l’impôt en amont et versera directement au fisc le montant dû.En revanche, si la vente se fait de gré à gré c’est l’investisseur vendeur qui devra effectuer la déclaration et payer l’impôt à l’administration fiscale lors de l’enregistrement de l’acte de cession. L’impôt afférent à la plus-value est déclaré sur le formulaire n° 2048-M.

Le cas spécifique des plus-value de cession d’immeuble dans la SCPI

Lorsque la société de gestion qui gère la SCPI décide de céder un actif immobilier, elle est également soumise au régime des plus-values immobilières. La plus-value générée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition fait bien entendu l’objet d’un abattement par année de détention. La déclaration est établie directement par la société de gestion via le notaire en charge de l’opération.

La distribution des plus-values de cession

Les plus-values de cession d’immeuble réalisées par les SCPI peuvent être mis en réserve par la société de gestion, ce qui va va venir accroître la ligne du bilan financier de la SCPI intitulée « Plus ou moins values réalisées sur cessions d’immeubles ». Cette plus-value de cession peut également être distribuée aux investisseurs, en complément du revenu locatif habituel. On parle alors de « distribution d’une plus-value de cession ». Cette plus-value n’est pas imposée une seconde fois et n’est pas prise en compte pour le calcul du taux de prélèvement à la source. Cependant, la plus-value imposable est retenue pour le calcul du revenu fiscal de référence, c’est pourquoi vous devez la déclarer en ligne 3VZ de votre déclaration des revenus.

A lire aussi

> Déclarer les revenus des SCPI

Choisissez les meilleures SCPI avec un expert

Un conseiller expert des SCPI vous accompagne, sans frais supplémentaires

Des recommandations personnalisées

En appel vidéo (visio) ou par téléphone, un de nos experts patrimonial vous accompagne. Il adapte ses recommandations en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale, et de vos projets de vie.

Des simulations sur-mesure

Après une analyse consciencieuse de votre situation, votre conseiller vous présentons la stratégie d’investissement adaptée à la réalisation de vos objectifs. Simulations à l’appui.

Aide à la sélection des SCPI

Il existe aujourd’hui plus de 200 SCPI . Plus de 80 ont procédés à une augmentation de capital l’an dernier. Nos experts patrimoniaux vous font bénéficier de leur expérience pour vous aider à les comparer et à faire les bons choix.

QUI SOMMES-NOUS ?

Periance est la première société en ligne qui conseille de manière objective sur toutes les solutions pour investir dans l’immobilier et la Pierre Papier. Nous travaillons en architecture ouverte et nous intervenons, sans frais supplémentaires, aux côtés de nos clients pour les accompagner dans leurs projets.
Fondateurs Periance
Les fondateurs

Nos certifications

Nos certifications

Periance est membre de la Chambre Nationale des Conseiller en Gestion de Patrimoine (CNCGP)
Periance est enregistrée à l'Orias comme CIF Conseiller en Investissement Financier et COA Courtier en assurance
CCI de france

Ils nous ont fait confiance

Periance dans la presse

revue de presse periance Capital
Logo le monde
logo actufinance home
Revue de presse logo Sud-Ouest Periance
revue de presse periance challenges-logo
Revue de presse Periance Ideal-investisseur
La presse parle de Periance - Idéal-investisseur.fr
La presse parle de Periance - Economie Matin
La presse parle de Periance - Sud-Ouest
La presse parle de Periance - Challenges
La presse parle de Periance - Actufinance

Faites vous accompagner gratuitement dans vos projets d'investissement par
un expert Periance