Plus-value SCPI : calculer et déclarer les plus-values imposables

Une plus-value immobilière et non financière

Les SCPI cherchent à dégager pour leur porteurs de parts de la rentabilité locative sur le long terme et sont donc considérées comme des véhicules d’investissement patrimoniaux à prépondérance immobilière, procurant des revenus réguliers avec un risque maîtrisé et mutualisé. C’est pourquoi, lorsqu’une plus-value est constatée lors de la revente des parts de SCPI, celle-ci est considérée par l’administration fiscale comme une plus-value immobilière et non une plus-value mobilière. C’est aussi le cas par exemple quand vous céder des parts de SCI (Sociétés Civiles Immobilières) dans laquelle vous détenez un ou plus biens immobiliers.

Le calcul de la plus-value immobilière

Globalement, la plus-value est calculée en faisant la soustraction entre le prix de cession et le prix d’acquisition des parts. Le prix de cession lui correspond :

au prix de retrait, quand il s’agit d’une SCPI à capital variable
au prix d’exécution sur le marché secondaire pour une SCPI à capital fixe, déduction faite de la commission de la société de gestion.
dans le cas d’une vente de gré à gré, c’est-à-dire entre deux personnes physiques ou morales sans l’intervention de la société de gestion, c’est le prix de cession convenu entre les parties qui sera retenu.

Le prix d’acquisition lui correspond au prix réellement payé par l’investisseur au moment de l’achat des parts. C’est le prix de de souscription des parts, incluant les frais d’acquisition qui sont inclus dans le prix des parts de SCPI. Bien souvent, plus la durée de détention est longue, plus l’associé qui cède ses parts de SCPI est susceptible de générer des plus-values imposables. En effet, en SCPI comme dans tout investissement immobilier, généralement plus on conserve son patrimoine dans le temps, plus il prend de la valeur.

L’imposition des plus-values immobilières pour les personnes physiques

Une fois que l’on a déterminé le montant de la plus-value par soustraction entre le prix de cession et le prix de souscription, l’étape suivant consiste à déterminer le montant de la plus-value imposable. En effet, en fonction de la durée de détention des parts, votre plus-value imposable pourrait être inférieure au montant de la plus-value réellement encaissée.

Le montant de la plus-value immobilière imposable

Pour toute cession intervenant avant la 22ème année révolue, l’investisseur devra payer un impôt sur la plus-value réalisée. Au delà de la 22ème année révolue, le contribuable résident fiscal français sera totalement exonéré d’impôt sur le revenu. Il aura tout de même à payer les prélèvements sociaux jusqu’à la trentième année de détention. Au-delà de 30 ans de détentions, il sera également totalement exonéré de prélèvements sociaux. Afin de déterminer le montant de cet impôt, l’administration détermine dans un premier temps le montant de la plus-value immobilière imposable en appliquant un abattement qui sera proportionnel à la durée de détention des parts de SCPI.

Durée de détention	Taux d’abattement applicable pour le calcul de l’impôt sur le revenu	Taux d’abattement applicable pour le calcul des prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6ème à la 21ème année	6 %	1,65 %
la 22ème année	4 %	1,60 %
De la 23ème année à la 30 ème année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30ème année	Exonération	Exonération

Le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière

Après abattement, la plus-value sera imposée au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu, et soumise aux prélèvements sociaux à 17.2%. Soit un total d’imposition de 36,20 % (19,00 % + 17,20 %). Contrairement au propriétaire vendeur d’un bien immobilier détenu en direct, le détenteur de parts de SCPI ne bénéficie pas, pour le calcul de la plus-value nette imposable, de l’exonération des ventes d’un prix inférieur à 15 000 €. Par ailleurs depuis le 1er janvier 2013, les plus-values de cession de parts de SCPI supérieures à 50 000 euros sont assujetties à une taxe spécifique de 2% pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, plus les prélèvements sociaux de 17.2%. En outre, les plus-values sur les parts de SCPI ne bénéficient pas du prélèvement forfaitaire unique ( flat-tax) elles sont toujours soumises au régime de l’IR.

En règle générale, ce calcul sera facilité grâce à l’intervention de la société de gestion qui calculera l’impôt en amont et versera directement au fisc le montant dû.En revanche, si la vente se fait de gré à gré c’est l’investisseur vendeur qui devra effectuer la déclaration et payer l’impôt à l’administration fiscale lors de l’enregistrement de l’acte de cession. L’impôt afférent à la plus-value est déclaré sur le formulaire n° 2048-M.

Le cas spécifique des plus-value de cession d’immeuble dans la SCPI

Lorsque la société de gestion qui gère la SCPI décide de céder un actif immobilier, elle est également soumise au régime des plus-values immobilières. La plus-value générée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition fait bien entendu l’objet d’un abattement par année de détention. La déclaration est établie directement par la société de gestion via le notaire en charge de l’opération.

La distribution des plus-values de cession

Les plus-values de cession d’immeuble réalisées par les SCPI peuvent être mis en réserve par la société de gestion, ce qui va va venir accroître la ligne du bilan financier de la SCPI intitulée « Plus ou moins values réalisées sur cessions d’immeubles ». Cette plus-value de cession peut également être distribuée aux investisseurs, en complément du revenu locatif habituel. On parle alors de « distribution d’une plus-value de cession ». Cette plus-value n’est pas imposée une seconde fois et n’est pas prise en compte pour le calcul du taux de prélèvement à la source. Cependant, la plus-value imposable est retenue pour le calcul du revenu fiscal de référence, c’est pourquoi vous devez la déclarer en ligne 3VZ de votre déclaration des revenus.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une SCPI et comment ça fonctionne ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.

Quel est le rendement moyen des SCPI ?

Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.

Quels sont les risques liés à l'investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.