SCPI à crédit | Conseils d'Experts pour investir

Le principe

Vous disposez d’une capacité d’épargne régulière que vous souhaitez consacrer au développement de votre patrimoine. Et, vous ne voulez pas vous préoccuper ni de la gestion des investissements immobiliers, ni de la gestion des locataires, vous étudiez les différents modes d’investissement dans les SCPI. Vous allez donc contracter un crédit immobilier auprès d’une banque partenaire de Weelim ou auprès de votre banque habituelle pour acquérir des parts d’une ou plusieurs Société Civile de Placement Immobilier. Les revenus fonciers versés par les SCPI participent au remboursement des mensualités du crédit. Une fois l’emprunt totalement remboursé, vous pouvez soit continuer à percevoir les loyers et ainsi augmenter vos revenus, soit vendre vos parts pour encaisser le fruit de l’opération.

Les avantages

Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, l’investissement en parts de SCPI à crédit peut-être envisagé à partir de 50 000 €.
Des taux de crédit actuellement très attractifs
Protection des héritiers en cas de décès en cours de vie du prêt
Une gestion des investissements et des locataires totalement déléguée à des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Une risque mutualisé sur plusieurs immeubles et différents locataires
Possibilité de financer l’opération sans apport.

La fiscalité

Les revenus perçus sont imposés dans la catégories des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux après déduction faite de l’ensemble des frais liés à l’emprunt bancaire (intérêts, assurance, frais de dossier, frais de garantie..). Il n’est pas possible d’opter pour le régime du micro foncier si l’on souhaite déduire ces frais.
En cas de revente des parts, si le prix de vente est supérieur au prix de souscription alors une plus-value imposable est constatée. Elle sera déclarée au régime d’imposition des plus-values immobilières.

Les risques

Le recours à un crédit bancaire engage sont contractant à le rembourser. Certaines modalité permettant des flexibilités de remboursement peuvent être néanmoins prévues dans les conditions générales des contrats.
Des revenus non garanties, tout comme la valeur des parts
Tout comme pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison, investir en SCPI nécessite de bien connaître les différents supports.

Les frais

Les frais d’acquisition inclus dans le prix de souscription des parts.
Les frais de gestion et d’investissement prélevés par le gestionnaire dans les charges de la SCPI. Le revenu versé est donc net de frais et de charges.
Les frais liés à l’emprunt (frais de dossier par exemple, assurance, intérêt et frais de garantie)

Aujourd’hui une grande majorité d’établissement bancaire financent ce type de projets avec plus ou moins de contraintes et/ou de contre-parties exigées (domiciliation de revenu ou d’épargne, souscription des SCPI « maisons », etc..) Bien que ce type de financement tende à se démocratiser, reste à trouver les solutions les plus compétitives. Pierre conseil peut vous accompagner dans la recherche d’une solution adaptée.

Exemple d'investissement à crédit

Hypothèses d’investissement

Projet de 100 000 €

Revenus annuels versés par la SCPI = 4,5 %

Emprunt bancaire = 80 000 €

Apport = 20 000 €

Durée de remboursement = 15 ans

Taux d’emprunt sans assurance = 2,00 %

Assurance DC et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) = 0,20 %

Revalorisation des loyers = 0 % (loyer perçus dans 15 ans équivalents à ceux versés en 2018)

Revalorisation du prix des parts : équivalente au montant des frais d’acquisition inclut dans le prix des parts

Synthèse du projet

Capital au terme encaissé en cas de vente des parts =

100 000 €

Effort d’épargne moyen pendant 15 ans = 153 € par mois

Revenus perçus au terme si les parts sont conservées = 375 € par mois

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une SCPI et comment ça fonctionne ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.

Quel est le rendement moyen des SCPI ?

Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.

Quels sont les risques liés à l'investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.