Quand on parle d’investissement, c’est souvent la notion de rendement et de performance qui est scrutée en premier lieu par les investisseurs. L’investissement SCPI n’échappe pas à cette règle. C’est pourquoi il est important de comprendre le fonctionnement des SCPI avant d’investir pour en maîtriser les véritables moteurs de performance. Car, c’est de cette performance qu’en découleront les gains réellement encaissés par l’investisseur SCPI. Et, il est tout aussi important de comprendre comment sont calculés les indicateurs de performance, comme le taux de distribution ou la valorisation moyenne du prix de la part (VPM). Voici donc tout ce que vous devez savoir sur les indicateurs de performance des SCPI.
Le rendement des SCPI
La performance financière d’une SCPI s’apprécie principalement autour de deux paramètres. Le rendement, ou TD (Taux de Distribution), et la valorisation du prix de la part ou VPM.
Comment est calculé le Taux de Distribution d’une SCPI ?
De 2022, le TDVM (Taux de Distribution en Valeur de Marché) est remplacé par un nouvel indicateur de performance : le Taux de distribution. Le taux de distribution de la SCPI est désormais définit comme « la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé (comprendre ici notamment brut de fiscalité étrangère qui aurait éventuellement été payé à la source par la SCPI pour le compte de l’épargnant dans le pays de situation de l’immeuble) versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n pour les SCPI à capital variable ou le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1 pour les SCPI à capital fixe. »
Exemple de calcul de rendement SCPI ou taux de distribution :
Prenons l’exemple d’une SCPI de rendement à capital variable dont le prix de souscription est de 1000€ au 1er janvier de l’année. Cette même SCPI a versé un dividende annuel de 40 € sous forme d’acomptes trimestriels de 10 €. Ces acomptes ont été versés au mois d’Avril, Juillet, Octobre et Janvier.TD = (10€ x 4 trimestres) / 1000 € = 4,00 %
Petite subtilité tout de même pour les SCPI internationales. Les revenus fonciers versés sur le compte des associés par ces SCPI sont net de fiscalité étrangère, c’est-à-dire après déduction de l’impôt étranger payé à la source par la SPCI pour le compte des investisseurs. Pour le calcul du taux de distribution, la société de gestion doit tenir compte du dividende brut avant fiscalité étrangère. Elle réintègre donc le montant de l’impôt payé à la source dans le calcul. Ce qui explique parfois pourquoi le dividende réellement perçu est inférieur au taux de distribution affiché.
Qu’est-ce que le dividende d’une SCPI ?
Ce que l’on appelle “dividende versé” correspond en réalité aux revenus fonciers perçus par les porteurs de parts et donc versé par la SCPI. En effet, d’un point de vue fiscal, il s’agit bien de revenus locatifs imposés dans la catégorie des revenus fonciers et non celle des dividendes. Pour autant, ces revenus sont souvent, par habitude, qualifiés de dividendes par les différents opérateurs du marchés notamment les sociétés de gestion de SCPI. Ces dividendes annuels sont versés soit sous forme acomptes trimestriels, soit sous forme d’acomptes mensuels selon les SCPI. Ce dividende versé se retrouve donc chaque année lors de la publication des comptes de la SCPI dans le rapport annuel.Pour les SCPI investies à 100 % en France
Il est calculé comme suit :
Revenus locatif de la SCPI
– (moins) charges courantes
– (moins) provision pour gros entretiens
– (moins) Frais de gestion
= Résultat courant de la SCPI
+ ou – report à nouveau (RAN)
= Dividende versé
Pour les SCPI internationales
Il est calculé comme suit :
Revenus locatif de la SCPI
– (moins) charges courantes
– (moins) provision pour gros entretiens
– (moins) Frais de gestion
= Résultat courant de la SCPI
+ ou – report à nouveau (RAN) = Dividende brut
– impôt étranger à la source
= Dividende net versé
Revenus locatif de la SCPI
– (moins) charges courantes
– (moins) provision pour gros entretiens
– (moins) Frais de gestion
= Résultat courant de la SCPI
+ ou – report à nouveau (RAN) = Dividende brut
– impôt étranger à la source
= Dividende net versé
Différence entre rendement net et rendement brut
En SCPI, il n’y a théoriquement pas de différence entre le rendement net et le rendement brut. Contrairement à d’autres placements auxquels il faut retrancher au rendement brut annoncé les frais de gestion pour obtenir le rendement net de frais de l’investissement. C’est le cas par exemple pour les unités de compte en assurance-vie. En effet, les frais de gestion des SCPI sont directement prélevés par la société de gestion avant le versement des dividendes trimestriels. Comme exposé plus haut, depuis le début des années 2010, date à laquelle les SCPI ont commencées à investir dans d’autres pays que la France, il y a tout de même une petite subtilité entre le dividende net mais brut de fiscalité étrangère, et le dividende net de frais de gestion et net de fiscalité étrangère.Aussi, le rendement d’une SCPI (ou TD) est toujours exprimé net de frais de gestion et avant impôt.
Un nouvel indicateur apparu en 2022 : le rendement global immobilier
Le rendement global immobilier correspond à la somme entre le taux de distribution de l’année n et de la variation de la valeur de réalisation par part de la même année. Selon nous, ce second indicateur de performance ne présente pas vraiment d’intérêt. Et, une les acteurs du marché sont en grande majorité de cet avis. Pour mémoire, la valeur de réalisation n’est ni le prix de souscription auquel les investisseurs rentrent dans la SCPI, ni le prix auquel ils vendent la SCPI (prix de retrait). C’est juste une valeur comptable. Elle correspond à la valeur d’expertise des immeubles augmentée de la valeur des autres actifs de la société notamment sa trésorerie. Autant dire une valeur qui se signifie pas grand chose quand on sait que la majorité des immeubles ne se vendent pas à la valeur d’expertise.
Historique des rendements des SCPI
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La valorisation du prix des parts
Comme dans tout investissement immobilier locatif, la performance globale d’une SCPI s’évalue de par son rendement, mais également de par l’appréciation de la valeur du capital et donc des parts.Comment évolue le prix des parts des SCPI ?
Pour les SCPI à capital variable, c’est la société de gestion qui fixe le prix de souscription de la SCPI en fonction de sa valeur de reconstitution de la SCPI. En effet, la réglementation impose aux sociétés de gestion de veiller à ce que le prix de souscription soit à + ou – 10 % de la valeur de reconstitutionRappel : qu’est-ce que la valeur de reconstitution ?
La valeur de reconstitution correspond à la valeur d’expertise des immeubles détenus par la SCPI auquel s’ajoute celle des actifs financiers (trésorerie de la SCPI) ainsi que l’ensemble des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (droits payés pour l’acquisition des immeubles par exemple). Les valeurs d’expertise sont calculées par l’expert immobilier désigné par l’assemblée générale ordinaire des associés pour une durée de 6 ans. Aussi, en fonction de l’évolution de la valeur marchande des actifs immobiliers dont la SCPI à capital variable est propriétaire, la société de gestion peut revoir à la hausse ou à la baisse le prix de souscriptionEvolution annuelle du prix des parts (VPM en %)
Choisir les meilleures SCPI
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Et c’est valable aussi pour les SCPI. C’est pourquoi, la simple lecture des performances globales des SCPI ne vous permettra pas de choisir celles qui performeront le mieux dans les 10 ou 20 prochaines années.Il faudra pour cela se référer en complément à l’analyse d’autres indicateurs pour choisir les meilleures SCPI. Des indicateurs intrinsèques aux SCPI elles-mêmes d’une part comme le taux d’occupation financier, le résultat courant, le niveau des réserves, le rendement moyen des acquisitions etc.. Mais il vous faudra également vous reporter aux données de marché pour analyser les grandes tendances à long termes. Ces données sont accessibles auprès d’analystes spécialisés comme BNP Real Estate, JLL, Cushman and Wakefield etc… Ce travail de fond est une étape nécessaire dans le choix et la sélection des SCPI pour maximiser les performances de votre investissement.
Le classement des SCPI de rendement
C’est un moment très attendu, chaque année, celui de la publication du dernier bulletin trimestriel de l’année. Cette publication intervient vers la fin Janvier, début Février. On retrouve au sein de chacun des bulletins trimestriels de chacune des SCPI du marché, les résultats annuels (TDVM et valorisation du prix de la part). C’est l’occasion ensuite pour Periance de consolider tous ces chiffres afin de révéler le classement annuel des SCPI de rendement. C’est un classement uniquement à but informatif, ce n’est pas un conseil en investissement.L’occasion pour nous ici de rappeler qu’un placement quel qu’il soit doit s’appréhender au niveau de chaque investisseur, en fonction de son profil de risque, de ses projets et de sa situation patrimoniale. C’est pourquoi, nous vous recommandons de prendre contact avec un de nos experts en Pierre Papier avant de vous lancer dans un investissement SCPI. Vous accèderez à nos analyses et nos recommandations, sans frais supplémentaires. Notre rémunération est prise à 100 % en charge par nos partenaires.
Les avis sur les SCPI
Les propriétaires de parts de SCPI font en très grande majorité de très bons retours sur leur expérience de ces produits de placement dans l’immobilier.La Pierre Papier séduit en effet de plus en plus d’investisseurs, à la recherche de rendement et de tranquillité dans la gestion de leur patrimoine immobilier. Mais il est important que chacun puisse se faire son propre avis sur les SCPI en se documentant par exemple et en faisant appel à des professionnels du secteur.
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