Les performances des SCPI

Quand on parle d’investissement, c’est souvent la notion de rendement et de performance qui est scrutée en premier lieu par les investisseurs. L’investissement SCPI n’échappe pas à cette règle. Et on le comprend assez naturellement puisque c’est de cette performance qu’en découleront les gains réellement encaissés par l’investisseur SCPI. Reste donc à déterminer quels sont véritablement les moteurs de performance de ces supports immobiliers avant d’investir en SCPI. Voici tout ce que vous devez savoir sur la performance des SCPI.

Le rendement des SCPI

La performance financière d’une SCPI s’apprécie principalement autour de deux paramètres. Le rendement, ou TDVM (Taux de Distribution en Valeur de Marché), et la valorisation du prix de la part ou VPM.

Comment est calculé le Taux de Distribution d’une SCPI ou TDVM ?

Le TDVM ou Taux de Distribution en Valeur de Marché est un ratio établi à partir du dividende versé par la SCPI (avant impôt et après prélèvement des frais de gestion de la société de gestion) divisé par le prix moyen de la part pour les acquéreurs sur l’année écoulée Au numérateur de cette division, on retrouve donc le dividende (ou revenu locatif par part) versé par la SCPI. Et au dénominateur, figure le prix de souscription moyen sur l’année écoulée. 

Exemple de calcul de rendement SCPI ou taux de distribution :

Prenons l’exemple d’une SCPI dont le prix de souscription est de 1000 €. Pour simplifier le calcul, nous considèrerons que ce prix de souscription n’a pas évolué, il est resté le même entre le 1er Janvier et le 31 décembre de la même année. Cette même SCPI a versé un dividende annuel de 40 € sous forme d’acomptes trimestriels de 10 €. Ces acomptes ont été versés au mois d’Avril, Juillet, Octobre et Janvier.

TDVM = (10€ x 4 trimestre) / 1000 € = 4,00 %

Qu’est-ce que le dividende d’une SCPI ?

Ce que l’on appelle “dividende versé” correspond en réalité aux revenus fonciers perçus par les porteurs de parts et donc versé par la SCPI. En effet, d’un point de vue fiscal, il s’agit bien de revenus locatifs imposés dans la catégorie des revenus fonciers et non celle des dividendes. Pour autant, ces revenus sont souvent, par habitude, qualifiés de dividendes par les différents opérateurs du marchés notamment les sociétés de gestion de SCPI. Ces dividendes annuels sont versés soit sous forme acomptes trimestriels, soit sous forme d’acomptes mensuels selon les SCPI. Ce dividende versé se retrouve donc chaque année lors de la publication des comptes de la SCPI dans le rapport annuel.

Il est calculé comme suit : 

Revenus locatif de la SCPI

– (moins) charges courantes
– (moins)
provision pour gros entretiens 
– (moins) Frais de gestion 

= Résultat courant de la SCPI

+ ou – report à nouveau (RAN)

= Dividende versé

Différence entre rendement net et rendement brut

En SCPI, il n’y a pas de différence entre le rendement net et le rendement brut. Contrairement à d’autres placements auxquels il faut retrancher au rendement brut annoncé les frais de gestion pour obtenir le rendement net de frais de l’investissement.

En effet, les frais de gestion des SCPI sont directement prélevés par la société de gestion avant le versement des dividendes trimestriels.

Aussi, le rendement d’une SCPI (ou TDVM) est toujours exprimé net de frais de gestion et avant impôt.

Historique des rendements des SCPI

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La valorisation du prix des parts

Comme dans tout investissement immobilier locatif, la performance globale d’une SCPI s’évalue de par son rendement, mais également de par l’appréciation de la valeur du capital et donc des parts. 

Comment évolue le prix des parts des SCPI  ?

Pour les SCPI à capital variable, c’est la société de gestion qui fixe le prix de souscription de la SCPI en fonction de sa valeur de reconstitution de la SCPI. En effet, la réglementation impose aux sociétés de gestion de veiller à ce que le prix de souscription soit à + ou – 10 % de la valeur de reconstitution

Rappel : qu’est-ce que la valeur de reconstitution  ?

La valeur de reconstitution correspond à la valeur d’expertise des immeubles détenus par la SCPI auquel s’ajoute celle des actifs financiers (trésorerie de la SCPI) ainsi que l’ensemble des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (droits payés pour l’acquisition des immeubles  par exemple). Les valeurs d’expertise sont calculées par l’expert immobilier désigné par l’assemblée générale ordinaire des associés pour une durée de 6 ans. Aussi, en fonction de l’évolution de la valeur marchande des actifs immobiliers dont la SCPI à capital variable est propriétaire, la société de gestion peut revoir à la hausse ou à la baisse le prix de souscription

Evolution annuelle du prix des parts (VPM en %)

Performance globale des SCPI (TDVM + VPM en %)

Choisir les meilleures SCPI

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Et c’est valable aussi pour les SCPI. C’est pourquoi, la simple lecture des performances globales des SCPI ne vous permettra pas de choisir celles qui performeront le mieux dans les 10 ou 20 prochaines années. 

Il faudra pour cela se référer en complément à l’analyse d’autres indicateurs pour choisir les meilleures SCPI. Des indicateurs intrinsèques aux SCPI elles-mêmes d’une part comme le taux d’occupation financier, le résultat courant, le niveau des réserves, le rendement moyen des acquisitions etc.. Mais il vous faudra également vous reporter aux données de marché pour analyser les grandes tendances à long termes. Ces données sont accessibles auprès d’analystes spécialisés comme BNP Real Estate, JLL, Cushman and Wakefield etc… Ce travail de fond est une étape nécessaire dans le choix et la sélection des SCPI pour maximiser les performances de votre investissement.

Le classement des SCPI de rendement

C’est un moment très attendu, chaque année, celui de la publication du dernier bulletin trimestriel de l’année. Cette publication intervient vers la fin Janvier, début Février. On retrouve au sein de chacun des bulletins trimestriels de chacune des SCPI du marché, les résultats annuels (TDVM et valorisation du prix de la part). C’est l’occasion ensuite pour Periance de consolider tous ces chiffres afin de révéler le classement annuel des SCPI de rendement. C’est un classement uniquement à but informatif, ce n’est pas un conseil en investissement.

L’occasion pour nous ici de rappeler qu’un placement quel qu’il soit doit s’appréhender au niveau de chaque investisseur, en fonction de son profil de risque, de ses projets et de sa situation patrimoniale. C’est pourquoi, nous vous recommandons de prendre contact avec un de nos experts en Pierre Papier avant de vous lancer dans un investissement SCPI. Vous accèderez à nos analyses et nos recommandations, sans frais supplémentaires. Notre rémunération est prise à 100 % en charge par nos partenaires.

Les avis sur les SCPI

Les propriétaires de parts de SCPI font en très grande majorité de très bons retours sur leur expérience de ces produits de placement dans l’immobilier.
La Pierre Papier séduit en effet de plus en plus d’investisseurs, à la recherche de rendement et de tranquillité dans la gestion de leur patrimoine immobilier. Mais il est important que chacun puisse se faire son propre avis sur les SCPI en se documentant par exemple et en faisant appel à des professionnels du secteur.

Les différents montages

SCPI au comptant​

4,40 % de revenus annuels moyens versés en 2019*
Percevez des revenus complémentaires sans soucis de gestion. *Source ASPIM/IEIF​

SCPI à Crédit​

A partir de 50 000 €, utilisez le crédit immobilier pour développer votre patrimoine grâce aux SCPI de rendement

SCPI en nue-propriété​

Une décote sur le prix de souscription pouvant atteindre -37%
Pour diversifier, développer votre patrimoine ou encore travailler sur la constitution d’un revenu futur pour votre retraite par exemple.​

SCPI en assurance-vie

Faites fructifier votre épargne sur un ou plusieurs supports SCPI éligible(s) au sein d’une assurance-vie​​.

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Periance est la première société en ligne qui conseille de manière objective sur toutes les solutions pour investir dans l’immobilier et la Pierre Papier. Nous travaillons en architecture ouverte et nous intervenons, sans frais supplémentaires, aux côtés de nos clients pour les accompagner dans leurs projets. 

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