Se faire un avis sur les SCPI

Se faire son propre avis sur les SCPI, c’est en premier lieu mesurer l’intérêt ou non d’investir dans des parts SCPI en fonction de sa situation patrimoniale, de ses projets et objectifs financiers notamment. C’est aussi, comprendre les avantages et risques inhérents à ce type de placement. Ensuite, c’est se documenter pour saisir les opportunités d’investissement, notamment en se référant aux différents indicateurs clés de performances des SCPI de rendement du marché. Enfin, c’est faire appel à des experts pour accéder à des niveaux d’informations plus importants que ce que l’on peut trouver sur internet et surtout bénéficier de conseils totalement personnalisés à sa situation personnelle.

Comprendre les SCPI

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se définissent comme des organismes de placement collectif qui collectent des fonds auprès d’un grand nombre d’investisseurs afin d’acquérir, de gérer et de valoriser un patrimoine immobilier. Ces investissements immobiliers peuvent concerner différents types de biens tels que, des bureaux, des commerces, des établissements de santé ou des logements. En apportant des fonds, les investisseurs (aussi appelés associés), achètent des parts de ce patrimoine diversifié.
Pour comprendre si l’investissement en SCPI est de manière générale un bon placement, faisons un tour d’horizon des ses principaux avantages et limites.

Les trois principaux avantages à investir en SCPI

Les détenteurs de parts de SCPI sont généralement très satisfaits de leur investissement et ce pour plusieurs raisons. Le premier, c’est que c’est un outil de diversification. Diversification à deux niveaux. Le premier étant une diversification globale de portefeuille. Vous pouvez en effet choisir d’investir dans des parts de SCPI, (dans la pierre papier) en complément d’autres placements financiers (actions, produits structurés, etc.), ou pour diversifier votre allocation dans une assurance-vie par exemple. Le second niveau étant une diversification au sein de l’investissement lui-même, grâce à l’éventail de typologies et de localisations des biens immobiliers ; ce qui permet une nette dilution du niveau de risque.

Ensuite, un des atouts majeurs des SCPI réside dans le concept de la gestion déléguée et simplifiée. Les investisseurs sont déchargés des contraintes opérationnelles liées à la gestion quotidienne des biens immobiliers. Pas de recherche de locataires, de gestion de travaux, et bien d’autres ; à l’inverse d’un achat direct dans la pierre ; se sont des sociétés de gestion qui se chargent de tout cela.

Le troisième, c’est leur rentabilité, du fait des performances qu’elles affichent et surtout leur stabilité même face aux fluctuations du marché. En effet, les SCPI affichent des rendements moyens supérieurs à 4 % depuis 1966 ! Certaines servent même un rendement locatif (mesuré par le taux de distribution) pouvant atteindre 6 à 8 % par an, pour les meilleures d’entre elles selon les années.

Les SCPI comportent de nombreux autres avantages. Notamment leur accessibilité et leur adaptabilité, ainsi que leur cadre réglementaire qui leur confère une grande transparence et sécurité (sur les informations et le niveau de risque) .

Quels sont les risques liés à un investissement SCPI ?

Comme tout placement immobilier, investir en SCPI comporte des risques. Bien que les avantages soient nombreux, il faut tout de même considérer les inconvénients.

Le premier étant que le capital investi n’est pas garanti. La valeur des parts peut fluctuer. SCPI = immobilier = soumis aux variations du marché immobilier. Donc, une baisse des prix sur le marché immobilier peut entraîner une baisse de la valeur de vos parts.
Ensuite, le rendement n’est pas garanti, et les revenus versés peuvent fluctuer aussi dans le temps en fonction de l’état locatif du parc immobilier. Prenons un exemple récent pour illustrer ce point. Lors de la crise du Covid-19, à cause du confinement certains secteurs d’activité ont été lourdement touchés comme l’hôtellerie et la restauration. Les locataires ont eu des difficultés à payer leurs loyers. Les SCPI hyper-spécialisées dans ces secteurs immobiliers ont alors vu temporairement leurs recettes locatives diminuer, et les sociétés de gestion ont dû revoir à la baisse les rendements locatifs délivrés à leurs associés (confinement = absence de réservations hôtels et restauration = insolvabilité des locataires).

Ensuite, les investissements SCPI ne sont pas aussi liquides que des actifs financiers cotés comme des actions ou obligations. La revente des parts n’est pas non plus garantie, comme dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en direct, cela peut en effet prendre un peu de temps selon le contexte de marché.

Aussi, il faut considérer la fiscalité applicable, car les revenus locatifs des SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (sauf si elles sont intégrées dans une assurance-vie ou un contrat de capitalisation par exemple). Ils sont donc soumis à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux. Si votre TMI est élevée (supérieure à 41 % par exemple), cela peut nettement impacter la performance nette de votre placement.

Notre avis sur l’accessibilité de l’investissement en SCPI de rendement

Les SCPI sont des placements qui peuvent correspondre à différents profils et objectifs (jeunes, expérimentés, actifs, retraités, etc.) du fait de leur accessibilité. En effet, certaines SCPI sont très accessibles avec des prix de souscription dès 200 € ; et la plupart le sont via différents moyens (souscription en tant qu’unité de compte au sein d’un contrat d’assurance-vie ou PER, au comptant, à crédit ou encore en démembrement de propriété) ; un panel de possibilités, ouvert même aux personnes morales (professionnels ou sociétés patrimoniales type SCI). Cette accessibilité est boostée par leur flexibilité (investissements progressifs possibles via des versements programmés, cession facilité, etc.). De plus, il existe plusieurs types de SCPI, notamment les SCPI de rendement (dont les SCPI de capitalisation) et les SCPI fiscales ; chacunes avec leurs spécificités et leur adéquation à tel ou tel besoin d’investissement.

Toutefois, ne négligez pas l’importance de réaliser une étude patrimoniale en amont de tout investissement pour faire les bons choix stratégiques. Gardez en tête que les placements dans la pierre papier, dont les SCPI, se réfléchissent sur le long terme (à minima 8 ans en règle générale pour obtenir de bons retours sur investissement) ; d’où l’importance de réaliser les investissements qui VOUS correspondent. Ensuite, si les SCPI sont une solution envisageable, alors il vous faudra choisir le type de SCPI adéquat (capital fixe, variable, etc.) et le mode de détention adapté (en direct, via une assurance-vie, en démembrement, etc.). En fonction, les process de gestion, de rémunération et de fiscalité diffèrent. Nous ne pouvons que vous conseiller de vous faire accompagner par un de nos conseillers financiers. Il réalisera une étude patrimoniale détaillée et vous proposera les SCPI adaptées en répondant à trois critères principaux, à savoir, vos objectifs financiers, votre profil de risque et votre horizon d’investissement. Il saura également vous guider sur les bonnes pratiques et les ajustements possibles sur la durée.

Notre avis pour utiliser les SCPI afin de se constituer un patrimoine immobilier en France et hors zone euros

Que vous soyez un investisseur débutant ou aguerri, les SCPI permettent de se constituer un patrimoine dans la pierre, qui plus est, diversifié. De plus, la combinaison des loyers perçus et de la valorisation du patrimoine détenu par la SCPI au fil du temps permettent la construction d’un patrimoine pérenne et rentable. En outre, bien que la liquidité des parts puisse varier, elle reste généralement plus élevée que celle d’un bien immobilier détenu en direct.

Aussi, dans un objectif de diversification, il est possible et recommandé d’investir dans des parts de plusieurs SCPI à la typologie différente. De plus, les SCPI ouvrent des possibilités d’investissements, tant en France, qu’en Europe ou en dehors de la zone euros, notamment grâce à la diversité des patrimoines détenus par des SCPI dites internationales ou européennes. De quoi encore réduire le niveau de risque, optimiser les revenus et les possibilités de retour sur investissement.

Notre avis pour utiliser la SCPI en tant que complément de revenu à la retraite

Vous craignez de ne pas bénéficier d’une rente assez élevée pour maintenir un niveau de vie confortable ? Vous envisagez de ne pas comptabiliser l’ensemble des trimestres supplémentaires suite à la récente réforme pour bénéficier d’une retraite complète ? C. Sachez que l’investissement en SCPI est tout à fait pertinent pour anticiper ou compléter sa retraite.

En effet, investir dans des parts de SCPI de rendement vous permettra de percevoir des dividendes (des revenus) proportionnels au montant investi et ce, de manière régulière et relativement stable (du fait de la diversification inhérente aux SCPI). En outre, pour générer ces revenus locatifs vous n’aurez que que peu d’énergie à déployer. C’est la société de gestion de la SCPI qui se charge de ça. Vous aurez alors tout le loisir nécessaire pour profiter de vos beaux jours

Notre avis sur les SCPI pour jeunes investisseurs

Que se soit jeune en terme d’âge ou jeune dans le sens investisseur inexpérimenté ; investir dans des parts de SCPI de rendement peut s’avérer très pertinent. La première raison, c’est bien entendu, comme nous l’avons déjà souligné à plusieurs reprises, l’accessibilité du placement (les faibles montants de souscription demandés par certaines SCPI, la possibilité d’accéder via un crédit bancaire, etc.). Aussi, c’est une première expérience d’investissement dans la pierre, sans contraintes de gestion, qui permet d’entrer dans monde de l’immobilier et de la compréhension de la gestion de patrimoine. De plus, le fait d’investir tôt permet de laisser le temps aux placements de fructifier, et offre des perspectives de retours sur investissements très intéressantes. Au vue de l’offre disponible, l’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine sera essentielle pour vous guider au mieux dans vos choix tout en répondant à votre profil de risque.

Voici donc de quoi vous donner un aperçu général de l’investissement en SCPI. Ensuite, au vue de l’offre SCPI disponible sur le marché, il est nécessaire de trouver un ensemble d’informations pour vous faire un avis sur telle ou telle SCPI avant de faire vos choix d’investissements. Mais pas n’importe quelles informations. Les bonnes informations vous permettront de prendre les meilleures décisions. Un des points forts des SCPI, c’est d’avoir une obligation de transparence. Ainsi, en tant qu’investisseur potentiel, vous avez une entière visibilité sur les performances de la société et sur les biens détenus.

Comparer les principaux indicateurs réglementaires qui permettent de comparer les SCPI entre elles

Les indicateurs de performances financières

Ces indicateurs permettent de comparer les performances financières passées des différentes SCPI. Par performances financières, on entend, rendement locatif et valorisation du capital.

Pour identifier le rendement locatif d’une SCPI, il faut s’intéresser à son taux de distribution (TD), anciennement appelé TDVM. Ce taux correspond au montant des dividendes bruts annuels (avant fiscalité et prélèvements français et étrangers), rapporté au prix de souscription au 1er janvier de cette même année. S’il s’agit d’une SCPI à capital fixe, le taux de distribution sera alors rapporté au prix moyen de la part sur l’ensemble de l’année précédente, à la fois sur le marché primaire et secondaire. Ce taux de distribution est généralement le premier indicateur que l’on regarde, car il reflète la rentabilité annuelle de la SCPI en mettant en lumière le rendement versé aux associés.
S’agissant de l’évolution du capital et donc de la valeur des immeubles dont la SCPI est propriétaire, il faudra se référer à la VPM qui correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part SCPI.
Pour bien comprendre la performance financière d’une SCPI, il est indispensable d’étudier le TD et la VPM dans la durée, année après année. L’épargnant peut ainsi vérifier si les derniers rendements correspondent à une performance exceptionnelle ou habituelle.

Aussi, l’investisseur doit connaître le taux de rentabilité interne (TRI). Cet indicateur sert à retranscrire la performance de la SCPI sur une durée donnée (5, 10, 15 ans) en prenant en compte les revenus versés (les dividendes), mais aussi la valorisation du prix de la part. Outre le fait de permettre la comparaison des performances des SCPI entre elles sur une même durée ; le taux de rentabilité interne permet de comparer les performances des SCPI avec d’autres types de placements (assurance-vie, Livret A, etc.).

Les indicateurs sur le patrimoine de la SCPI

Il existe trois indicateurs majeurs, s’agissant du patrimoine des SCPI :

• La mutualisation du risque locatif, que l’on évalue en mettant en perspectives : la capitalisation de la SCPI (la valeur des immeubles), le nombre d’immeubles et la typologie des locataires ;
• L’état de la situation locative, que l’on retrouve dans le taux d’occupation financier (ou TOF) ;
• La composition du patrimoine, à savoir l’emplacement des immeubles (répartition géographique) et la typologie des actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements, hôtels, entrepôts logistiques, immobilier de santé, etc.).

Identifier le niveau des réserves des SCPI

Pour faire face à une éventuelle hausse de la vacance locative, les sociétés de gestion forment des réserves financières. Celles-ci servent notamment à protéger les performances futures, comme le RAN ou report à nouveau (correspond au résultat courant non distribué) ou les réserves de plus-values (stockées suite à la vente de biens immobiliers qui affichaient un prix de vente supérieur au prix d’achat). Plus les montants associés à ces indicateurs sont élevés, plus la société de gestion est préparée à faire face aux aléas du marché immobilier.

Dans le même ordre d’idée, il faut s’intéresser aussi aux provisions pour gros entretien ou PGE. Cet indicateur montre si la société de gestion a anticipé le financement de futurs travaux. Ces provisions permettent de compenser la diminution des revenus locatifs liée aux travaux et d’assurer une distribution régulière aux porteurs de parts. Elles sont d’autant plus importantes lorsque le patrimoine de la SCPI est composé de bâtiments anciens ou à rénover.

Le marché des SCPI est un marché très encadré et réglementé. C’est d’ailleurs ce qui fait sa force aux yeux des épargnants, car le cadre dans lequel le placement évolue sur le long terme est régulé. En effet, la SCPI est régie par les articles 1845 et suivants du code civil. C’est également un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs) régulée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Et, en tant que FIA, la SCPI est régie par le code monétaire et financier, le règlement Général de l’AMF et l‘instruction DOC-2019-04 produite par l’AMF également. Parmi les obligations réglementaires, figure celle de rendre l’information publique, accessible et compréhensible par tous.

Où trouver de l’information sur les SCPI ?

Les sources documentaires qu’il faut impérativement consulter sont :

• Les bulletins d’information trimestriels ou semestriels : la réglementation oblige les SCPI à produire au minimum un bulletin d’information par semestre ;
• les rapports annuels : comme leur nom l’indique, c’est un rapport complet d’une quarantaine de pages publié une fois par an, dans lequel vous retrouverez notamment des données historiques sur les SCPI, leurs comptes, ainsi que la liste détaillée des biens immobiliers qu’elles détiennent.

Ensuite, vous pouvez retrouver sur différents sites en ligne, des guides pour investir en SCPI. Là aussi, attention à ce que ces guides soient rédigés par des professionnels habilités. Rappelons que seules des entreprises titulaires d’un numéro de CIF (Conseiller en Investissement Financier) auprès de l’ORIAS sont habilitées à délivrer des conseils auprès d’investisseurs sur les SCPI et les OPCI.

Bien qu’ils ne remplacent pas les conseils d’un expert financier, ces bulletins et guides vous permettront d’accéder à un ensemble exhaustif d’informations (notamment les indicateurs que nous avons détaillés précédemment), pour vous faire un avis sur chaque SCPI et effectuer vos choix de la manière la plus objective possible. Attention cependant aux informations que vous pouvez lire sur les forums en ligne. Ce sont des lieux d’échanges sur lesquels la véracité des informations n’est pas contrôlée avant d’être publiée. Mieux vaut consulter l’avis d’un professionnel.

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