Avant de souscrire à des parts de SCPI, chaque investisseur doit se faire son propre avis en comparant les performances des différentes SCPI de rendement du marché. Il ne s’agit pas uniquement de comparer les performances des SCPI. Se faire son propre avis sur les SCPI, c’est tout d’abord mesurer l’intérêt ou non d’investir en SCPI en fonction de sa situation patrimoniale et de ses projets, pour répondre à ses objectifs patrimoniaux notamment. C’est aussi, faire appel à des experts pour accéder à des niveaux d’information plus importants que ce que l’on peut trouver sur internet. Et enfin, c’est se documenter pour mesurer les risques et saisir les opportunités d’investissement.
Comment se faire son propre avis pour bien investir ?
Il n’y a pas qu’une seule façon de procéder pour se faire son propre avis sur l’investissement SCPI, mais il y a certaines choses à mettre en œuvre pour récolter les bonnes informations. C’est avec les bonnes informations, que vous prendrez les meilleures décisions.Se documenter sur les SCPI
Le marché des SCPI est un marché très encadré et réglementé. C’est d’ailleurs ce qui fait sa force aux yeux des épargnants, c’est que le cadre dans lequel le placement évolue sur le long terme est régulé. En effet, la SCPI est régie par les articles 1845 et suivants du code civil. C’est également un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs) régulée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Et, en tant que FIA, la SCPI est régie par le code monétaire et financier, le règlement Général de l’AMF et l‘instruction DOC-2019-04 produite par l’AMF également. Parmi les obligations règlementaires, figure celle de rendre l’information publique, accessible et compréhensible par tous.Où trouver de l’information sur les SCPI ?
Les sources documentaires qu’il faut impérativement consulter sont :- les bulletins d’information trimestriels ou semestriels : la réglementation oblige les SCPI à produire au minimum un bulletin d’information par semestre;
- les rapports annuels : comme leur nom l’indique, c’est un rapport complet d’une quarantaine de pages publié une fois par an, dans lequel vous retrouverez notamment des données historiques sur les SCPI, les comptes de la SCPI, ainsi que la liste détaillée des biens immobiliers qu’elle détient.
Comparer les principaux indicateurs
Il existe plusieurs indicateurs réglementaires qui permettent de comparer les SCPI entre elles.Les indicateurs de performances financières
Ces indicateurs permettent de comparer les performances financières passées des différentes SCPI entre elles. Par performance financière, on entend pas là rendement locatif et valorisation du capital (et donc indirectement des immeubles détenus par les SCPI).Pour identifier le rendement locatif d’une SCPI, il faut s’intéresser à son taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Cet indicateur correspond au montant du dividende brut versé au souscripteur rapporté au prix moyen de la part en cours d’année. S’agissant de l’évolution du capital et donc de la valeurs des immeubles dont la SCPI est propriétaire, il faudra se référer à la VPM qui correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part SCPI.
Pour bien comprendre la performance financière d’une SCPI, il est indispensable d’étudier le TDVM et la VPM dans la durée, année après année. L’épargnant peut ainsi vérifier si les derniers rendements correspondent à une performance exceptionnelle ou habituelle. L’investisseur doit également connaître le taux de rentabilité interne (TRI). Cet indicateur sert à retranscrire la performance de la SCPI sur une durée donnée (5, 10, 15 ans) en prenant en compte les revenus versés mais aussi la valorisation du prix de la part.
Les indicateurs sur le patrimoine de la SCPI
Il existe trois indicateurs majeurs, s’agissant du patrimoine des SCPI :- La mutualisation du risque locatif, que l’on évalue en mettant en perspectives : la capitalisation de la SCPI, le nombre d’immeubles et la typologie des locataires.
- L’état de la situation locative, que l’on retrouve dans le taux d’occupation financier (ou TOF)
- La composition du patrimoine, à savoir l’emplacement des immeubles (répartition géographique) et la typologie des actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements, hôtels, entrepôts logistiques, immobilier de santé etc..)
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Identifier le niveau des réserves des SCPI
Pour faire face à une éventuelle hausse de la vacance locative, les sociétés de gestion forment des réserves financières. Celles-ci servent notamment à protéger les performances futures, comme par exemple le RAN ou report à nouveau (correspond au résultat courant non distribué) ou les réserves de plus-values (stockées suite à la vente de biens immobiliers qui affichaient un prix de vente supérieur au prix d’achat). Plus les montants associés à ces indicateurs sont élevés, plus la société de gestion est préparée à faire face aux alés du marché immobilier.Dans le même ordre d’idée, il faut s’intéresser aussi aux provisions pour gros entretien ou PGE. Cet indicateur montre si la société de gestion a anticipé le financement de futurs travaux. Ces provisions permettent de compenser la diminution des revenus locatifs liée aux travaux et d’assurer une distribution régulière aux porteurs de parts. Elles sont normalement d’autant plus importantes lorsque le patrimoine de la SCPI est composé de bâtiments anciens ou à rénover.
Méfiez-vous des forum, les conseilleurs sont rarement les payeurs
Attention aux informations que vous pouvez lire sur les forums. Ce sont des lieux d’échanges sur lesquels la véracité des informations n’est pas contrôlée avant d’être publiée. Mieux vaut consulter l’avis d’un professionnel.L’avis de nos experts sur l’investissement SCPI
Les supports d’épargne traditionnels (Livrets A, fonds euro d’assurance-vie, LDD etc.) connaissent une baisse historique des taux d’intérêt. Il est donc tout naturel que les épargnants français cherchent à diversifier leur épargne pour obtenir de meilleurs rendements. Dans ce contexte, se tourner vers les SCPI apparaît comme une solution très attractive car elles offrent un rendement moyen supérieur à 4% depuis de nombreuses années. Certaines SCPI servent un rendement locatif pouvant atteindre 6 % à 7 % pour les meilleures SCPI du marché selon les années.Généralement, quand ils ont bien été accompagnés dans leurs choix, les détenteurs des parts de SCPI sont satisfaits de leur investissement. C’est une façon pour eux de se constituer un capital et un complément de revenu grâce à l’immobilier, sans aucun souci de gestion. Néanmoins, les SCPI ne correspondent pas à tout type d’investisseurs. Tout va dépendre de la situation patrimoniale, familiale et fiscale de chacun. Dans tous les cas de figure, Il apparaît opportun de se constituer un portefeuille SCPI avec en son sein plusieurs SCPI pour suivre un objectif de diversification.
Quels sont les risques liés à un investissement SCPI ?
L’investissement SCPI n’est pas sans risques. Comme pour tout investissement immobilier, le rendement locatif n’est pas garanti. Tout comme le capital investi dont la valeur va dépendre de l’évolution des marchés immobiliers. Raison pour laquelle nos experts recommandent toujours de diversifier ses investissements.Choississez les meilleures SCPI avec un expert
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