Classement SCPI : quels sont les meilleures rendements 2021 ?

Entre le 15 Janvier et le 15 Février de chaque année, les sociétés de gestion de SCPI révèlent à tour de rôle le rendement locatif (appelé taux de distribution en valeur de marché ou TDVM) qu’elles ont versé à leurs associés. Ce TDVM est censé refléter la performance des SCPI mais en réalité ce n’est qu’une partie de la performance financière. Il faudra également tenir compte de la valorisation du prix de la part ou VPM pour évaluer la performance financière globale d’une SCPI. Par ailleurs, pour mesurer l’intérêt ou non d’investir dans une SCPI de rendement par rapport aux autres SCPI du marché, l’investisseur (ou souscripteur) devra analyser d’autres indicateurs de performance : l’emplacement des immeubles, l’évolution des valeurs d’expertise, le niveau des réserves, le taux d’occupation financier, la répartition sectorielle des immeubles etc.

Le bilan des SCPI en 2020 : un rendement moyen de 4,18 % dans un contexte de crise sans précédent

Une collecte nette de 6,03 milliards d’euros en 2020

Les SCPI ont collecté 6,03 milliards € en 2020, un volume en repli de 29,5 % par rapport à l’année 2019, mais qui constitue la troisième plus forte collecte de l’histoire des SCPI. Le bilan annuel a bénéficié d’un très bon premier trimestre (2,56 milliards €), mais aussi d’un rebond de collecte au cours du dernier trimestre (1,56 milliard €, + 54 % par rapport au troisième trimestre). Du côté des investissements, les SCPI ont réalisé pour 8,4 milliards € d’acquisitions en 2020, contre 9,2 milliards € en 2019. En 2020, les acquisitions se sont orientées vers les bureaux (65 %), les locaux commerciaux (15 %), la santé et résidences de service pour seniors (8 %), la logistique et locaux d’activité (5 %) et enfin l’hôtellerie (4 %). Les autres catégories (dont le résidentiel, les crèches/écoles, les locaux mixtes) complètent les investissements à hauteur de 3 %.
D’un point de vue géographique, les investissements ont d’abord ciblé l’étranger (40 %, dont 14 % en Allemagne, 7 % aux Pays-Bas et 6 % au Royaume-Uni), puis l’Ile-de-France (38 %, avec 11 % à Paris) et enfin les régions (22 %). Les SCPI ont par ailleurs arbitré des actifs pour un montant de 1,2 milliard €, contre 1,7 milliard € en 2019. Les actifs cédés sont à 77 % des bureaux et à 70 % localisés en Ile-de-France.

Capitalisation et actif net en 2020

Au 31 décembre 2020, la capitalisation des SCPI atteignait 71,4 milliards d’euros, soit une hausse de 9 % sur un an.

Le marché secondaire des parts de SCPI en 2020

La valeur des parts échangées sur le marché secondaire en 2020 se monte à 1,25 milliard €, soit 1,76 % de la capitalisation (contre 1,53 % en 2019). Au 31 décembre 2020, il restait pour 109 millions € de parts en attente, soit 0,15 % de la capitalisation (contre 0,12% en 2019).

Classement des SCPI ouvertes à la souscription en 2020 selon leur Taux de Distribution (TDVM)

Comment est calculé le TDVM ?

Le TDVM se détermine par le rapport entre le dividende brut avant tout prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels) divisé par le prix de la part acquéreur moyen.
[(Acompte trimestriel normal et exceptionnel versé) x 4] / (Prix Moyen Pondéré)

Rappelons que, contrairement à l’immobilier locatif en direct, le rendement locatif est exprimé net de frais de gestion. Ainsi, il s’agit donc d’un taux de rendement net, avant fiscalité. A charge à chacun des souscripteurs de déclarer les revenus locatifs perçu au moment de la déclaration d’impôt annuelle.

Sur le plan de la fiscalité, des solutions existes pour optimiser le traitement fiscal du rendement locatif d’une société civile de placement immobilier (SCPI). On peut par exemple, investir en SCPI grâce à un crédit immobilier, investir en demembrement de propriété (ou nue-propriété), souscrire les parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie ou encore favoriser les SCPI Européenne plutôt que les SCPI investies uniquement en France. Rapprochez-vous d’un de nos experts pour une étude personnalisée.

Collecte nette des SCPI en 2020 selon les secteurs d’investissement

2018 (en M €)2019 (en M €)2020 (en M €)Variation (en %)
SCPI Bureaux2 712,04 446,72 983,9-32,7 %
SCPI Commerces172,8578,2244,9-55,9 %
SCPI Spécialisées813,41 182,71 088,2-4,4 %
SCPI Diversifiées1 271,92 264,11 546,3- 33,0 %
SCPI Résidentiel133,3134,5168,2+ 35,8 %
SCPI toutes ensembles5 103,48 606,26 031,6- 29,5 %

Source : Aspim

Capitalisation des SCPI au 31/12/2020 selon les secteurs d’investissement

2018 (en M €)2019 (en M €)2020 (en M €)Variation (en %)
SCPI Bureaux35 47640 706,543 978,9+ 7,7 %
SCPI Commerces4 871,85 460,25 616,0+ 3,4 %
SCPI Spécialisées3 1874 374,6 5 291,3+ 26,1 %
SCPI Diversifiées8 06010 452,412 196,2+ 14,6 %
SCPI Résidentiel4 144,84 160,14 321,1+ 1,6 %
SCPI toutes ensembles55 739,565 153,971 403,5+ 9,2 %

Source : Aspim

Retrouvez le classement SCPI de 2021 en fonction des performances 2020

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