Depuis 15 ans, corrélativement à la baisse des rendements des livrets d’épargne traditionnels (livret A et autres livrets bancaires) et des fonds en euro, les SCPI ne cessent de faire parler d’elles. Et à juste titre, puisqu’elles affichent des rendements supérieurs à 4% en moyenne chaque année. Les performances des SCPI vont même pour certaines jusqu’à 6 à 7 % par an. On vous explique ici tout ce que vous devez savoir sur le rendement des SCPI avant d’investir.
Qu’est-ce que le rendement d’une SCPI ?
Pour comprendre comment se définit le rendement d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il convient de faire le parallèle avec un investissement immobilier locatif en direct.Comparatif investissement SCPI et investissement immobilier direct :
| SCPI | Immobilier direct | |
|---|---|---|
| Prix d’achat | Le prix de souscription d’une SCPI est fixée par la société de gestion et comprend des frais de souscription inclus dans le prix de la part. Ces frais de souscription sont de l’ordre de 8 à 12 % selon les SCPI. | Le prix d’achat d’un bien immobilier est toujours exprimé frais d’agence et frais de notaire compris. Les frais d’agence immobilière sont généralement de l’ordre de 4 à 5% en moyenne de la valeur du bien que vous achetez. A cela s'ajoutent les frais de notaire qui sont pour un achat dans l’ancien compris selon les départements entre 7 et 8%. |
| Revenus locatifs | Les revenus locatifs sont versés par les SCPI tous les mois ou tous les trimestres. Le rythme de versement des loyers est déterminé par la société de gestion qui gère la SCPI. Ces loyers sont versés directement sur le compte bancaire des souscripteurs. | L'investisseur perçoit sont loyer tous les mois conformément à ce qui a été prévu dans le cadre du bail de location avec son locataire. Quand le bien immobilier est mise en location auprès d'une agence immobilière, l'agence prélève ses honoraires de gestion avant reverser le loyer net de frais de gestion au propriétaire. |
| Charges à régler par l'investisseur | L’investisseur n’a aucune charge à payer. Le loyer qu’il perçoit est net de toute charge. Que ce soit les travaux d’entretien, les frais de gestion, etc. C’est la SCPI qui paye pour le compte des associés l’ensemble des charges. Elles apparaissent dans le bilan financier figurant dans le rapport annuel. | - Taxe foncière, - assurances, - frais d’agence immobilière si le bien est mis en gestion auprès d’un gestionnaire professionnel - les travaux d’entretien et les grosses réparations (ex : ravalement de façade d’un immeuble par exemple) etc... |
| Calcul du rendement | Le rendement net avant impôt d’une SCPI correspond à : Dividende annuel / Prix d’achat. A ne pas confondre avec le TDVM (taux de distribution en valeur de marché) communiqué par les sociétés de gestion sur les bulletins trimestriels. Le TDVM correspond à la division du dividende annuel par rapport au prix de souscription moyen de la part au cours de l’année écoulée. | Le rendement net avant impôt d’un bien immobilier correspond à : Revenus locatif - (Frais de gestion + charges d’entretien + Taxe foncière) / Prix d’achat frais d’agence et frais de notaire inclus |
| Cas particulier de la valorisation du capital investi | Le prix de souscription d’une SCPI peut être revalorisé ou diminué en fonction de l’évolution des valeurs d’expertise des immeubles, et donc du marché immobilier. Chaque année, la société de gestion communique donc sur la VPM, qui correspond à la variation du prix moyen de souscription d'une part SCPI au cours de l’année écoulée. | La valeur du bien immobilier dans le temps peut progresser ou diminuer selon l’évolution du marché immobilier. |
Le calcul du taux de distribution (TDVM)
Le TDVM ou Taux de Distribution en Valeur de Marché est un ratio établi à partir du dividende versé par la SCPI (avant impôt et après prélèvement des frais de gestion de la société de gestion) divisé par le prix moyen de la part pour les acquéreurs sur l’année écoulée.La performance globale d’une SCPI
La seule lecture du taux de distribution (TDVM) ne permet pas d’apprécier la performance globale d’une SCPI. En effet, ce dernier ne prend pas en compte la valorisation du patrimoine sur le long terme. C’est pourquoi, afin d’évaluer les performances passées d’une SCPI, il sera plus pertinent de comparer le Taux de Rendement Interne ou TRI.Qu’est ce que le taux de rendement interne (TRI) ?
Le Taux de Rendement Interne est un indicateur de performance financière utilisé d’une manière générale pour analyser tout type de placement et d’investissement. Le Taux de Rendement Interne va tenir compte dans son calcul du montant investi au départ, des frais payés par l’investisseur, des rendements perçus et de la plus value encaissé au moment de la cession du placement ou produit d’investissement.C’est en cela qu’il est plus complet que le TDVM pour analyser les performances passées. Le TDVM ne tient pas compte de la valorisation du prix de cession des parts. Comme l’horizon conseillé d’investissement en SCPI est de 8 à 10 ans, nous recommandons à nos investisseurs de comparer plutôt les TRI 10 ans entre eux. Attention néanmoins à ne pas oublier un détail important : les performances passées ne préjugent pas des performances futures, aussi, l’analyse du TRI devra mécaniquement s’accompagner d’une évaluation du rendement potentiel de la SCPI sur les prochaines années.
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Evaluer les rendements futurs
Même sans boule de cristal, on peut tenter d’évaluer les rendements potentiels des SCPI sur les prochaines années. Mais cela reste hypothétique puisque cela tient compte des tendances actuelles et des données concernant les marchés immobiliers actuels. Quelques pistes pour essayer d’anticiper les performances futures des SCPI :- Comparer la valeur de reconstitution avec le prix de souscription. Plus la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription, plus le potentiel de valorisation d’une SCPI (VPM) va être important. Sous réserve que la valeur de reconstitution continue de progresser.
- Intéressez-vous à la durée moyenne des baux commerciaux. Plus elle est longue, plus vous aurez de visibilité sur la pérennité du rendement locatif. Attention à ne pas non plus tomber dans le piège. Une durée résiduelle courte peut aussi permettre à la SCPI de renégocier les baux à la hausse au moment du renouvellement du bail. Ce qui arrive souvent en période de croissance économique et donc de l’activité du locataire. Regarder qui sont les locataires. Certes, en immobilier ce qui prime c’est l’emplacement. Mais en SCPI, c’est aussi les locataires et les secteurs d’activité sur lesquels ils évoluent. N’oublions pas que ce sont les locataires qui paient les loyers.
- Les réserves de distribution : sur ce sujet, il y a deux écoles. Certaines sociétés de gestion privilégient la constitution régulière de réserves de distribution (RAN) et d’autres préfèrent distribuer la totalité du résultat courant de la SCPI. A vous de voir si vous préférez investir dans une SCPI disposant de réserves ou non.
- Privilégier des secteurs immobiliers adaptés à votre profil d’investisseur. Certains marchés immobiliers sont plus sécurisants que d’autres, car moins exposés au risque de vacance locative. D’autres secteurs immobiliers sont considérés comme plus opportunistes, car offrant de meilleurs rendements locatifs.
Les 10 meilleurs rendements SCPI en 2021
- Iroko Zen : 7,10 %
- Corum Origin : 7,03 %
- Novaxia Neo : 6,49 %
- Coeur de Régions : 6,43 %
- Corum Eurion : 6,12 %
- Activimmo : 6,02 %
- Kyaneos Pierre : 5,94 %
- Vendôme Régions : 5,91 %
- Corum XL : 5,84 %
- Cap Foncières & Territoire : 5,61 %
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