La réglementation des SCPI sous le contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers)

Pour protéger les épargnants désireux d’investir en SCPI, le régulateur a construit un certains nombres de règles à travers différents textes. Toutes les SCPI sont soumises aux mêmes règles de fonctionnement que les gestionnaires doivent respecter à la lettre sous peine se voir infliger des sanctions.

Quelles sont les textes qui encadrent l’investissement en parts de SCPI ?

Tout d’abord, investir en SCPI, c’est avant tout devenir associé d’une société civile immobilière qui va pouvoir, à la différence d’une SCI familiale, procéder à une offre au public de ses parts sociales. On parle d’appel public à l’épargne. Aussi, en tant que société civile, la SCPI est régie par les articles 1845 et suivants du code civil. C’est également un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs) régulée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Aussi, en tant que FIA, la SCPI est régie par :
  • le code monétaire et financier (les articles L. 214-114 et suivants ainsi que les articles R. 214-155 et suivants) ;
  • le Règlement Général de l’AMF (et plus spécifiquement par les articles 422-223 et suivants) ; et l‘instruction DOC-2019-04 produite par l’AMF également.
Au niveau comptable, lui sont également applicables :
  • le plan comptable des SCPI : règlement comptable n°2016-03 du 15 avril 2016 ; 
  • et le règlement de déontologie des SCPI et de leur société de gestion du 13 juin 2001.

Qui peut constituer et gérer une SCPI ?

Une SCPI doit obligatoirement être gérée par une société de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF. Pour vérifier qu’une société de gestion fait bien l’objet d’un agrément de la part de l’AMF, vous pouvez consulter le registre GECO (lien https://geco.amf-france.org/).  Pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants. Il est également important de préciser que préalablement à la création et à la commercialisation d’une SCPI, toute société de gestion doit présenter le projet à l’AMF afin d’obtenir un visa qui peut uniquement être délivré par l’AMF car une SCPI est classifiée par le code monétaire et financier en tant que fonds ouvert à des investisseurs non-professionnels. Le capital social d’une SCPI est de 760 000 euros minimum.

Qui sont les intervenants principaux dans une SCPI ?

Les sociétés de gestion

Sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers, les sociétés de gestion collectent les fonds auprès des épargnants pour les investir dans des actifs immobiliers tangibles. Elles assurent ensuite la gestion locative et la politique d’investissement (arbitrages et acquisitions) en fonction de la stratégie souhaitée.

A chaque souscription un investisseur doit recevoir une note d’information, un bulletin de souscription, les statuts, le dernier bulletin d’information disponible ainsi que le dernier rapport annuel. Pendant la durée de vie de votre placement, les sociétés de gestion doivent informés les porteurs de parts de l’activité de la SCPI (Bulletin semestriel obligatoire au minimum, dans la pratique elles transmettent un bulletin par trimestre).

Bon à savoir : Toutes les sociétés de gestion ne se valent pas. Il est impératif d’intégrer certains éléments d’analyse avant de faire votre choix de SCPI : L’historique, la stabilité des équipes de gestion et leurs compétences, la stratégie future etc… Retrouvez nos conseils pour faire les bons choix.

Le dépositaire :

Le dépositaire, distinct de la société de gestion, dont le rôle est :

  • la vérification de la propriété des actifs immobiliers de la SCPI ;
  • le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion ;
  • la conservation des titres financiers détenus par la SCPI ; 
  • et la surveillance et le contrôle des flux de trésorerie de la SCPI

Les associés de la SCPI

Les associés (ou porteurs de parts) peuvent être des personnes physiques (particuliers épargnant) ou des personnes morales (SCI, SARL, SAS, institutionnels etc….). Ils ont un rôle important. En effet, ils disposent tous d’un droit de vote en assemblée générale et peuvent tous se présenter pour faire partie du conseil de surveillance. 

Deux types d’assemblée générale sont à connaître ; Les assemblées ordinaires et extraordinaires.

  • Assemblée générale ordinaire : son but est de discuter des décisions importantes de gestion et de valider les comptes. C’est également lors des AGO (Assemblées Générales Ordinaires) que sont élus les membres du conseil de surveillance, nommés le commissaire aux comptes et l’expert immobilier. 
  • Assemblée générale extraordinaire : son but est de valider les événements importants, dits « hors du commun » comme par exemple une modification statutaire, une augmentation de capital etc.. 
guide SCPI

Découvrez notre Guide SCPI

28 pages de conseils pour investir dans les meilleures SCPI.
Guide

Le conseil de surveillance

Le conseil de surveillance d’une SCPI est en général composé de 7 à 12 associés. Ses membres sont des associés, élus en assemblée générale ordinaire pour une durée généralement de 3 ans. Le conseil de surveillance a pour d’assister et de contrôler les actes de gestion. Le président du conseil de surveillance doit présenter annuellement un rapport de mission qui est annexé au rapport annuel.

L’expert immobilier

L’expert immobilier est un professionnel bénéficiant d’un agrément de l’autorité des marchés financiers (AMF) pour l’exercice de son activité auprès des sociétés de gestion de SCPI. C’est lui qui estime la valeur des immeubles afin que que l’expert comptable puisse établir la valeur vénale de la SCPI (ou valeur d’expertise). Cette valeur d’expertise servira également de base de calcul pour déterminer la valeur de reconstitution. Cette  dernière permettra au gestionnaire de fixer le prix de souscription de la SCPI. Notons que l’expert immobilier est désigné par l’assemblée générale ordinaire pour une durée de 6 ans.

Le commissaire aux comptes

Le commissaire aux comptes contrôle les comptes annuels pour les certifier. Tout comme l’expert immobilier, il est désigné par l’assemblée générale des associés pour une durée de 6 ans.

Quelles sont les limites en matière d’investissement immobilier ?

La SCPI a pour objet social l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location ; et

l’acquisition et la gestion d’immeubles qu’elle fait construire exclusivement en vue de leur location. Il n’est donc pas possible pour une SCPI de mener des opérations de promotion immobilière ou de marchand de bien. Ces opérations relèvent du private equity immobilier. 

Notons qu’une SCPI ne peut pas céder un immeuble si elle n’en est pas propriétaire depuis au moins 5 ans à la date de cession. En revanche, elle peut céder au cours d’un exercice de 12 mois des actifs immobiliers sans respecter ce délai de 5 ans, dans la limite d’une valeur cumulée de 2 % de la valeur vénale de son patrimoine immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos.

Les SCPI peuvent néanmoins procéder à des travaux de toute nature dans leurs immeubles, que ce soit pour rénover, entretenir, réhabiliter, mettre aux normes … leur patrimoine. Sous réserve que leur coût TTC n’excède pas, au cours d’un exercice de 12 mois, plus de 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI figurant au bilan du dernier exercice clos. 

Quels sont les actifs éligibles au portefeuille d’une SCPI ?

Une SCPI peut détenir :

  • des immeubles construits ou acquis, en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens (nue-propriété/usufruit, terrain nu, vente en l’état futur d’achèvement etc.) ;
  • des parts de sociétés de personnes non-cotées à prépondérance immobilière dont l’objet social est identique à celui d’une SCPI ;
  • des parts/actions de SCPI, d’OPCI ou d’organismes de droit étranger ayant un objet équivalent quelle que soit leur forme ;
  • des contrats financiers de couverture de taux et de change ;
  • des dépôts et des liquidités ; et des avances en compte courant.

Les SCPI peuvent-elles s’endetter ?

Les SCPI ont la possibilité de recourir à des crédit pour financer une partie de leurs acquisitions quand leurs statuts le prévoit. Elles doivent néanmoins rester dans les limites autorisées par les statuts. Généralement, le plafond est de l’ordre de 15% à 30 % de la capitalisation de la SCPI. Quelques rares SCPI ont un plafond statutaire d’endettement atteignant 40 % de leur capitalisation. Néanmoins, le montant de l’endettement fixé par l’AG des associés, devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et dettes et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme.

Les différents montages

SCPI au comptant​

4,40 % de revenus annuels moyens versés en 2019*
Percevez des revenus complémentaires sans soucis de gestion. *Source ASPIM/IEIF​

SCPI à Crédit​

A partir de 50 000 €, utilisez le crédit immobilier pour développer votre patrimoine grâce aux SCPI de rendement

SCPI en nue-propriété​

Une décote sur le prix de souscription pouvant atteindre -37%. Pour diversifier, développer votre patrimoine ou encore travailler sur la constitution d’un revenu futur pour votre retraite par exemple.​

SCPI en assurance-vie

Faites fructifier votre épargne sur un ou plusieurs supports SCPI éligible(s) au sein d’une assurance-vie​​.

Choississez les meilleures SCPI avec un expert

Un conseiller expert des SCPI vous accompagne, sans frais supplémentaires

Des recommandations personnalisées

En appel vidéo (visio) ou par téléphone, un de nos experts patrimonial vous accompagne. Il adapte ses recommandations en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale, et de vos projets de vie.

Des simulations sur-mesure

Après une analyse consciencieuse de votre situation, votre conseiller vous présentons la stratégie d’investissement adaptée à la réalisation de vos objectifs. Simulations à l’appui.

Aide à la sélection des SCPI

Il existe aujourd'hui plus de 170 SCPI . Près de 80 ont procédés à une augmentation de capital l'an dernier. Nos experts patrimoniaux vous font bénéficier de leur expérience pour vous aider à les comparer et à faire les bons choix.

QUI SOMMES-NOUS ?

Periance est la première société en ligne qui conseille de manière objective sur toutes les solutions pour investir dans l’immobilier et la Pierre Papier. Nous travaillons en architecture ouverte et nous intervenons, sans frais supplémentaires, aux côtés de nos clients pour les accompagner dans leurs projets. 

Fondateurs Periance
Les fondateurs

Nos certifications

Nos certifications

Periance est membre de la Chambre Nationale des Conseiller en Gestion de Patrimoine (CNCGP)
Periance est enregistrée à l'Orias comme CIF Conseiller en Investissement Financier et COA Courtier en assurance
CCI de france

Ils nous ont fait confiance

Periance dans la presse

revue de presse periance Capital
logo actufinance home
Revue de presse logo Sud-Ouest Periance
revue de presse periance challenges-logo
Revue de presse Periance Ideal-investisseur
La presse parle de Periance - Idéal-investisseur.fr
La presse parle de Periance - Economie Matin
La presse parle de Periance - Sud-Ouest
La presse parle de Periance - Challenges
La presse parle de Periance - Actufinance

Faites vous accompagner gratuitement dans vos projets d'investissement par
un expert Periance