Pour protéger les épargnants désireux d’investir en SCPI, le régulateur a construit un certains nombres de règles à travers différents textes pour encadrer le fonctionnement des SCPI. Toutes les SCPI sont soumises aux mêmes règles que les gestionnaires doivent respecter à la lettre sous peine se voir infliger des sanctions. Ces règles ont été mises en place au fil des ans et elles constituent aujourd’hui ce que l’on appelle “la règlementation des SCPI”.
Une règlemantation qui a évolué au fil des ans
L’immobilier tertiaire (bureaux et commerces principalement) restait traditionnellement une classe d’actif réservée à une élite (institutionnels ou familles fortunées) disposant de gros moyens financiers. En effet, les tickets d’entrée étant élevés (difficile de trouver un bureau bien placé à moins de 1 à 2 M€ aujourd’hui par exemple), le commun des mortels ne dispose généralement pas des moyens nécessaires pour acheter ce type de biens immobiliers. Pourtant, ils présentent bien souvent des rendements plus élevés que l’immobilier résidentiel (à emplacement équivalent) qui lui fait souvent face à des problématiques de stagnation du pouvoir d’achat des ménages qui n’ont pas la capacité de payer des loyers trop élevés.
C’est face à ce constat que des investisseurs aguerris ont décidé au milieu des années 60 de mettre en place un système dans lequel plusieurs investisseurs pourraient mettre en commun leur capacité d’investissement pour se porter acquéreur d’un ou plusieurs actifs immobiliers de bureaux ou de commerces. Ainsi est née la première société civile du marché qui deviendra par la suite la SCPI Epargne Foncière (La Française Reim).
À la fin des années 60, on dénombre une vingtaine de sociétés civiles qui ne sont pas encore des SCPI. Devant un tel succès, les pouvoirs publics sont en effet amenés à réglementer ce produit et adoptent la loi n°70-1300 du 31 décembre 1970 fixant le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l’épargne.
Par la suite, la loi n°93-6 du 04/01/1993 et le règlement AMF n°94-05 DU 26.08.1994 et N°94-483 du 09/06/1994 viennent élargir l’objet social des SCPI et renforcer la protection des souscripteurs. Puis, au début des années 2000, le régulateur d’est attaqué à une refonte totale du fonctionnement du marché secondaire des SCPI afin d’accroître la liquidité de ce placement avec la loi n°2001-602 du 09/07/2001 le règlement AMF n°°2001-06 du 26/04/2002.
Encore plus récemment, la directive européenne sur les Marchés d’Instruments Financiers (dite “MIF”) qui s’applique aux SCPI et aux OPCI depuis le 1er Novembre 2007. Cette directive vise à offrir une plus grande transparence sur les marchés financiers et une plus grande protection pour les investisseurs. Elle a été renforcée depuis suite à la crise financière de 2008 par de nouvelles réglementations, MIF 2 et PRIIPS, applicables depuis le 3 janvier 2018. Enfin, la Directive AIFM, entrée en vigueur le 22 juillet 2013, impose aux gestionnaires de SCPI et/ou d’OPCI des exigences complémentaires (renforcement des règles de valorisation des SCPI, désignation d’un dépositaire, etc.). Les contraintes réglementaires qui s’appliquent aux OPCI et aux SCPI concernent notamment :
Par la suite, la loi n°93-6 du 04/01/1993 et le règlement AMF n°94-05 DU 26.08.1994 et N°94-483 du 09/06/1994 viennent élargir l’objet social des SCPI et renforcer la protection des souscripteurs. Puis, au début des années 2000, le régulateur d’est attaqué à une refonte totale du fonctionnement du marché secondaire des SCPI afin d’accroître la liquidité de ce placement avec la loi n°2001-602 du 09/07/2001 le règlement AMF n°°2001-06 du 26/04/2002.
Encore plus récemment, la directive européenne sur les Marchés d’Instruments Financiers (dite “MIF”) qui s’applique aux SCPI et aux OPCI depuis le 1er Novembre 2007. Cette directive vise à offrir une plus grande transparence sur les marchés financiers et une plus grande protection pour les investisseurs. Elle a été renforcée depuis suite à la crise financière de 2008 par de nouvelles réglementations, MIF 2 et PRIIPS, applicables depuis le 3 janvier 2018. Enfin, la Directive AIFM, entrée en vigueur le 22 juillet 2013, impose aux gestionnaires de SCPI et/ou d’OPCI des exigences complémentaires (renforcement des règles de valorisation des SCPI, désignation d’un dépositaire, etc.). Les contraintes réglementaires qui s’appliquent aux OPCI et aux SCPI concernent notamment :
- l’obtention, d’un agrément ou d’un visa délivré par l’AMF en cas d’appel public à l’épargne,
- la nécessité d’un prospectus (pour les OPCI) ou d’une note d’information (pour les SCPI), agréés par l’AMF.
- un document d’information clé pour les investisseurs non professionnels (DIC) doit également être communiqué.
Quelles sont les textes qui encadrent l’investissement en parts de SCPI ?
Tout d’abord, investir en SCPI, c’est avant tout devenir associé d’une société civile immobilière qui va pouvoir, à la différence d’une SCI familiale, procéder à une offre au public de ses parts sociales. On parle d’appel public à l’épargne. Aussi, en tant que société civile, la SCPI est régie par les articles 1845 et suivants du code civil. C’est également un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs) régulée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Aussi, en tant que FIA, la SCPI est régie par :- le code monétaire et financier (les articles L. 214-114 et suivants ainsi que les articles R. 214-155 et suivants) ;
- le Règlement Général de l’AMF (et plus spécifiquement par les articles 422-223 et suivants) ; et l‘instruction DOC-2019-04 produite par l’AMF également.
- le plan comptable des SCPI : règlement comptable n°2016-03 du 15 avril 2016 ;
- et le règlement de déontologie des SCPI et de leur société de gestion du 13 juin 2001.
Qui peut constituer et gérer une SCPI ?
Une SCPI doit obligatoirement être gérée par une société de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF. Pour vérifier qu’une société de gestion fait bien l’objet d’un agrément de la part de l’AMF, vous pouvez consulter le registre GECO (lien https://geco.amf-france.org/). Pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants. Il est également important de préciser que préalablement à la création et à la commercialisation d’une SCPI, toute société de gestion doit présenter le projet à l’AMF afin d’obtenir un visa qui peut uniquement être délivré par l’AMF car une SCPI est classifiée par le code monétaire et financier en tant que fonds ouvert à des investisseurs non-professionnels.Les principales règles imposées aux SCPI
Nous n’allons pas vous faire ici un cours de droit sur ce qu’est une société civile par rapport à une société commerciale, ni même vous retranscrire toute la réglementation qui entoure le fonctionnement des SCPI. Mais il nous est apparu utile de vous lister les principales règles imposées par la loi aux SCPI.Le rôle de l’AMF : l’agrément et le visa
L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) joue un rôle central dans la régulation du marché des SCPI. Tout d’abord, une SCPI doit obligatoirement être gérée par une société de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF. Et, pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants. Il est également important de préciser que préalablement à la création et à la commercialisation d’une SCPI, toute société de gestion doit présenter le projet à l’AMF afin d’obtenir un visa (le visa AMF) qui peut uniquement être délivré par l’AMF.Le statut juridique d’une SCPI
La SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) est une structure hybride, à la fois société et fonds d’investissement. Aussi, comme sa dénomination l’indique, c’est une société civile immobilière mais qui est également un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs). Elle est ainsi classifiée par le code monétaire et financier en tant que fonds ouvert à des investisseurs non professionnels et son capital social se doit d’être d’au minimum 760 000 euros.Quelles sont les limites en matière d’investissement immobilier ?
La SCPI a pour objet social l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location ; et
l’acquisition et la gestion d’immeubles qu’elle fait construire exclusivement en vue de leur location. Il n’est donc pas possible pour une SCPI de mener des opérations de promotion immobilière ou de marchand de bien. Ces opérations relèvent du private equity immobilier.
Notons qu’une SCPI ne peut pas céder un immeuble si elle n’en est pas propriétaire depuis au moins 5 ans à la date de cession. En revanche, elle peut céder au cours d’un exercice de 12 mois des actifs immobiliers sans respecter ce délai de 5 ans, dans la limite d’une valeur cumulée de 2 % de la valeur vénale de son patrimoine immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos.
Les SCPI peuvent néanmoins procéder à des travaux de toute nature dans leurs immeubles, que ce soit pour rénover, entretenir, réhabiliter, mettre aux normes … leur patrimoine. Sous réserve que leur coût TTC n’excède pas, au cours d’un exercice de 12 mois, plus de 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI figurant au bilan du dernier exercice clos.
Quels sont les actifs éligibles au portefeuille d’une SCPI ?
Une SCPI peut détenir :
- des immeubles construits ou acquis, en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens (nue-propriété/usufruit, terrain nu, vente en l’état futur d’achèvement etc.) ;
- des parts de sociétés de personnes non-cotées à prépondérance immobilière dont l’objet social est identique à celui d’une SCPI ;
- des parts/actions de SCPI, d’OPCI ou d’organismes de droit étranger ayant un objet équivalent quelle que soit leur forme ;
- des contrats financiers de couverture de taux et de change ;
- des dépôts et des liquidités ; et des avances en compte courant.
Les SCPI peuvent-elles s’endetter ?
Les SCPI ont la possibilité de recourir à des crédit pour financer une partie de leurs acquisitions quand leurs statuts le prévoit. Elles doivent néanmoins rester dans les limites autorisées par les statuts. Généralement, le plafond est de l’ordre de 15% à 30 % de la capitalisation de la SCPI. Quelques rares SCPI ont un plafond statutaire d’endettement atteignant 40 % de leur capitalisation. Néanmoins, le montant de l’endettement fixé par l’AG des associés, devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et dettes et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme.
La fiscalité applicable
La SCPI fiscalement transparente conformément à l’article 239 septies du code général des impôts – CGI, c’est-à-dire que la fiscalité est payée par le porteur de part associé et non par la SCPI elle-même. Sauf dans le cas spécifique des SCPI internationales qui subissent généralement une fiscalité à la source dans le pays de situation des immeubles.La fiscalité des SCPI pour le porteur de part va donc dépendre de la composition du dividende perçu à savoir :
- revenu foncier
- plus-value de cession d’immeuble détenu par la SCPI
- intérêts financiers sur les placements de trésorerie réalisés par la SCPI.
Qui sont les intervenants principaux dans une SCPI ?
Les sociétés de gestion de SCPI
Sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers, les sociétés de gestion de SCPI collectent les fonds auprès des épargnants pour les investir dans des actifs immobiliers tangibles. Elles assurent ensuite la gestion locative et la politique d’investissement (arbitrages et acquisitions) en fonction de la stratégie souhaitée.
A chaque souscription un investisseur doit recevoir une note d’information, un bulletin de souscription, les statuts, le dernier bulletin d’information disponible ainsi que le dernier rapport annuel. Pendant la durée de vie de votre placement, les sociétés de gestion doivent informés les porteurs de parts de l’activité de la SCPI (Bulletin semestriel obligatoire au minimum, dans la pratique elles transmettent un bulletin par trimestre).
Bon à savoir : Toutes les sociétés de gestion ne se valent pas. Il est impératif d’intégrer certains éléments d’analyse avant de faire votre choix de SCPI : L’historique, la stabilité des équipes de gestion et leurs compétences, la stratégie future etc… Retrouvez nos conseils pour faire les bons choix.
Le dépositaire :
Le dépositaire, distinct de la société de gestion, dont le rôle est :
- la vérification de la propriété des actifs immobiliers de la SCPI ;
- le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion ;
- la conservation des titres financiers détenus par la SCPI ;
- et la surveillance et le contrôle des flux de trésorerie de la SCPI
Les associés de la SCPI
Les associés (ou porteurs de parts) peuvent être des personnes physiques (particuliers épargnant) ou des personnes morales (SCI, SARL, SAS, institutionnels etc….). Ils ont un rôle important. En effet, ils disposent tous d’un droit de vote en assemblée générale et peuvent tous se présenter pour faire partie du conseil de surveillance.
Deux types d’assemblée générale sont à connaître ; Les assemblées ordinaires et extraordinaires.
- Assemblée générale ordinaire : son but est de discuter des décisions importantes de gestion et de valider les comptes. C’est également lors des AGO (Assemblées Générales Ordinaires) que sont élus les membres du conseil de surveillance, nommés le commissaire aux comptes et l’expert immobilier.
- Assemblée générale extraordinaire : son but est de valider les événements importants, dits « hors du commun » comme par exemple une modification statutaire, une augmentation de capital etc..
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Le conseil de surveillance
Le conseil de surveillance d’une SCPI est en général composé de 7 à 12 associés. Ses membres sont des associés, élus en assemblée générale ordinaire pour une durée généralement de 3 ans. Le conseil de surveillance a pour d’assister et de contrôler les actes de gestion. Le président du conseil de surveillance doit présenter annuellement un rapport de mission qui est annexé au rapport annuel.
L’expert immobilier
L’expert immobilier est un professionnel bénéficiant d’un agrément de l’autorité des marchés financiers (AMF) pour l’exercice de son activité auprès des sociétés de gestion de SCPI. C’est lui qui estime la valeur des immeubles afin que que l’expert comptable puisse établir la valeur vénale de la SCPI (ou valeur d’expertise). Cette valeur d’expertise servira également de base de calcul pour déterminer la valeur de reconstitution. Cette dernière permettra au gestionnaire de fixer le prix de souscription de la SCPI. Notons que l’expert immobilier est désigné par l’assemblée générale ordinaire pour une durée de 6 ans.
Le commissaire aux comptes
Le commissaire aux comptes contrôle les comptes annuels pour les certifier. Tout comme l’expert immobilier, il est désigné par l’assemblée générale des associés pour une durée de 6 ans.
Comment bien s’informer sur les SCPI ?
Dans un soucis de transparence, le règlement général de l’AMF impose aux SCPI et aux sociétés de gestion de fournir certains documents, préalablement à toute souscription de part :- Le Document d’Information Clé (DIC), qui décrit les éléments clés du produit notamment l’échelle de risque, les scénarios de performance et les frais ;
- Les statuts, qui constituent les règles de fonctionnement de la SCPI et que la société de gestion est libre de rédiger dans les limites imposées par la législation ;
- La note d’information visée par l’AMF, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI
- Le dernier rapport annuel disponible ainsi que le dernier bulletin semestriel.
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