La réglementation des SCPI

Pour protéger les épargnants désireux d’investir en SCPI, le régulateur a construit un certains nombres de règles à travers différents textes pour encadrer le fonctionnement des SCPI. Toutes les SCPI sont soumises aux mêmes règles que les gestionnaires doivent respecter à la lettre sous peine se voir infliger des sanctions. Ces règles ont été mises en place au fil des ans et elles constituent aujourd’hui ce que l’on appelle “la règlementation des SCPI”.

Tout d’abord, investir en SCPI, c’est avant tout devenir associé d’une société civile immobilière qui va pouvoir, à la différence d’une SCI familiale, procéder à une offre au public de ses parts sociales. On parle d’appel public à l’épargne. Aussi, en tant que société civile, la SCPI est régie par les articles 1845 et suivants du code civil. C’est également un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs) régulée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Aussi, en tant que FIA, la SCPI est régie par :

• le code monétaire et financier (les articles L. 214-114 et suivants ainsi que les articles R. 214-155 et suivants) ;
• le Règlement Général de l’AMF (et plus spécifiquement par les articles 422-223 et suivants) ; et l‘instruction DOC-2019-04 produite par l’AMF également.

Au niveau comptable, lui sont également applicables :

• le plan comptable des SCPI : règlement comptable n°2016-03 du 15 avril 2016 ;
• et le règlement de déontologie des SCPI et de leur société de gestion du 13 juin 2001.

Une SCPI doit obligatoirement être gérée par une société de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF. Pour vérifier qu’une société de gestion fait bien l’objet d’un agrément de la part de l’AMF, vous pouvez consulter le registre GECO (lien https://geco.amf-france.org/).  Pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants. Il est également important de préciser que préalablement à la création et à la commercialisation d’une SCPI, toute société de gestion doit présenter le projet à l’AMF afin d’obtenir un visa qui peut uniquement être délivré par l’AMF car une SCPI est classifiée par le code monétaire et financier en tant que fonds ouvert à des investisseurs non-professionnels.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement collectif gérées par des sociétés de gestion régulées par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Ces sociétés de gestion de SCPI jouent un rôle clé dans la gestion et l’administration des SCPI. Leur responsabilité consiste à collecter des fonds auprès d’investisseurs individuels ou institutionnels, à sélectionner et à acquérir des biens immobiliers variés, tels que des immeubles commerciaux, des bureaux, des logements, ou encore des actifs spécifiques comme des résidences pour personnes âgées (Ehpad) ou des centres de santé.

Une fois les investissements réalisés, les sociétés de gestion assurent la gestion locative, la maintenance des biens, et prennent des décisions en matière d’arbitrage (achat ou vente de biens immobiliers) conformément à la stratégie définie pour la SCPI. Les investisseurs, appelés associés ou porteurs de parts, sont régulièrement informés de la performance et de l’activité de la SCPI par le biais de publications régulières telles que des bulletins trimestriels ou des rapports annuels. C’est l’un des acteurs principaux dans l’ecosytème SCPI.

Il existe d’autres intervenants, tout aussi important mais dont on parle généralement moins. Le dépositaire par exemple,  est une entité distincte de la société de gestion, et sa principale mission est d’assurer la sécurité des actifs détenus par la SCPI. Il vérifie la propriété des biens immobiliers de la SCPI, contrôle la conformité des décisions prises par la société de gestion, conserve les titres financiers détenus par la SCPI, et surveille les mouvements de trésorerie. Les associés jouent également un rôle important dans la gouvernance de la SCPI en participant aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires. Enfin, d’autres acteurs tels que le conseil de surveillance, l’expert immobilier, et le commissaire aux comptes, contribuent à la transparence et à la régulation des SCPI, garantissant ainsi la protection des intérêts des investisseurs.

Dans un soucis de transparence, le règlement général de l’AMF impose aux SCPI et aux sociétés de gestion de fournir certains documents, préalablement à toute souscription de part :

• Le Document d’Information Clé (DIC), qui décrit les éléments clés du produit notamment l’échelle de risque, les scénarios de performance et les frais ;
• Les statuts, qui constituent les règles de fonctionnement de la SCPI et que la société de gestion est libre de rédiger dans les limites imposées par la législation ;
• La note d’information visée par l’AMF, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI
• Le dernier rapport annuel disponible ainsi que le dernier bulletin semestriel.

Le rapport annuel d’activité reprend notamment les événements survenus dans la vie de la SCPI au cours du dernier exercice écoulé et expose les perspectives d’évolution. Il reprend les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières ainsi que les rapports du ou des Commissaires aux comptes et du Conseil de surveillance.

A lire aussi :

• Les Différents types de SCPI
• La Performances des SCPI
• Achat vente de SCPI
• Les frais des SCPI