Pour investir en SCPI, il existe deux alternatives. L’une s’adressant en priorité à des investisseurs désireux de se constituer un complément de revenu immédiat ou futur : les SCPI de rendement. L’autre destinée à ceux qui souhaitent privilégier la réduction de leur niveau d’imposition : les SCPI fiscales. Nous nous intéresserons ici aux SCPI de rendement.
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
On appelle SCPI de rendement toutes les SCPI dont l’objet social consiste en l’acquisition directe ou indirecte d’un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, locaux d’activités, centres médicaux, etc.). Elles ont une durée de vie de 99 années prorogeables et se classent en deux catégorie : les SCPI de distribution et les SCPI de capitalisation (ou de plus-value).Ceci, par opposition aux SCPI fiscales qui intègrent dans leur objet social l’éligibilité à un dispositif de défiscalisation (réduction d’impôt ou diminution de la base taxable) réduisant le champs d’investissement à une certaine typologie d’actif permettant cette éligibilité. Exemple, pour les « SCPI Malraux », l’objet social précisera que la SCPI a pour « objet exclusif, dans le cadre de l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts, communément dénommée « Dispositif Malraux », l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif constitué d’immeubles locatifs à restaurer de façon complète et situés en France.»
Comment fonctionne une SCPI de rendement ?
La souscription de parts de SCPI de rendement
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Le prix de souscription :
Il est de l’ordre de 150 € à 1 500 € la part selon les SCPI. Ce prix est fixé en fonction notamment des valeurs d’expertise des immeubles détenus par la SCPI et il intègre des frais de souscription de l’ordre de 8 à 12 % TTC selon les SCPI. -
Le minimum de souscription :
Il peut être d’une ou plusieurs parts selon les SCPI -
Le délai de jouissance :
Il correspond au délais pendant lequel les investisseurs ne touchent pas de loyer. Il est généralement de 3 à 6 mois selon les SCPI. Ce délai est adapté au rythme de collecte de la SCPI et à sa politique d’investissement. Souvent, lors d’un achat sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe), ce délai de jouissance est de 0 jours.
La vie de votre placement
- le montant des revenus fonciers perçu de source française et, le cas échéant, de source étrangère
- la quote part des revenus correspondant à des intérêts
- le montant des charges à déduire
Quel est la performance d’une SCPI de rendement ?
Au sein des SCPI de rendement, il y deux moteurs de performance :- La valorisation du patrimoine immobilier (qui impacte directement la valorisation du prix de la part)
- Le rendement locatif du parc immobilier, qui permet au gestionnaire de verser une revenu régulier (revenu foncier représentant XX € par part détenues) tous les mois ou tous les trimestres selon les SCPI.
TDVM + VPM = performance globale de la SCPI de rendement.
VPM est la Variation du Prix Moyen de la part. Elle représente l’évolution du prix de souscription sur un an. La règle de calcul consiste en la division suivante :
- écart entre le prix acquéreur moyen de l’année N et le prix acquéreur
- moyen de l’année n-1 divisé par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1
Le cas particulier des SCPI de capitalisation
Indicateurs 2020
- Taux de distribution : 4,18 %
- hausse du prix des parts : + 1,12 %
- Performance globale : 5,30 %
- Capitalisation : 71,40 Mds d'€
- Nb de SCPI : 206
- Collecte Brute : 7,28 Mds d'€
- Collecte nette : 6,03 Mds d'€
- Echanges sur le marché secondaire : 1,25 Mds d'€
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Les SCPI à capital variable
SCPI à capital variable ne signifie pas que le prix de la part peut varier et fluctuer en fonction de l’offre et la demande. Ce terme “capital variable “ peut porter à confusion. Cela signifie qu’à tout moment, la SCPI peut émettre de nouvelles parts ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. C’est ce qui fait la différence entre une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe. Un plafond statutaire maximum existe néanmoins, mais celui-ci peut être augmenté sur vote de l’assemblée générale. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.Le cas particulier des SCPI Européennes
Il existent plusieurs catégories de SCPI de rendement : les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces, les SCPI diversifiées, les SCPI thématiques.Les SCPI européennes sont des SCPI à capital variable qui peuvent appartenir à différentes catégories de SCPI. Tout dépend le ou les secteurs d’investissement immobilier privilégiés par la société de gestion dans sa stratégie d’investissement. Mais comme leur nom l’indique, les SCPI européennes sont des SCPI dont la plupart des immeubles sont situés hors de France (plus de 50% du patrimoine). Elles présentent deux principaux avantages : une diversification géographique des investissements, et une fiscalité avantageuse sur le traitement fiscal des revenus fonciers.
Les SCPI à capital fixe
Une SCPI à capital fixe est une société civile de placement immobilier dont le montant maximum des souscriptions possibles (capitalisation) est fixé dès l’origine. Une fois le montant du capital fixe atteint, la SCPI pourra procéder à des augmentations de capital régulières, sous réserve d’approbation par l’assemblée générale des associés. La revente des parts d’une SCPI à capital fixe se fera automatiquement en passant par le marché secondaire.
En d’autres termes, pour entrer au capital d’une SCPI à capital fixe, il faut soit passer par un marché secondaire, soit attendre une augmentation de capital.
Comment investir en SCPI de rendement ?
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