Les SCPI Européennes : tout ce qu'il faut savoir

C’est depuis septembre 2007, avec la création de la SCPI Actipierre Europe, puis en 2013 avec le lancement de la SCPI Corum Origin (anciennement Corum Convictions) que les sociétés de gestion de SCPI de rendement ont commencé à orienter de plus en plus leurs investissements hors de nos frontières, en restant en zone euro. Certaines SCPI vont même plus loin en développant une stratégie d’investissement exclusivement dédiée à l’acquisition de biens immobiliers tertiaires en Europe. Pourquoi une telle orientation des investissements ? Quel est l’intérêt pour les investisseurs ? Comment sont imposés les revenus locatifs étrangers ? Y a-t-il des inconvénients à s’orienter vers des SCPI Européennes ? Nous allons tenter de vous éclairer.

Qu’est-ce qu’une SCPI Européenne ?

Il n’y a pas de définition officielle sur ce qu’est une SCPI Européenne. Une société civile de placement immobilier est une structure juridique de droit français qui détient un patrimoine à 100 % investi dans l’immobilier locatif tertiaire ou résidentiel. Aussi, pour être qualifiée « d’européenne » une SCPI doit selon nous être majoritairement propriétaire d’immeubles situés hors de France. Notons que certaines SCPI ont à tord un nom à connotation « européenne » mais en y regardant de plus près, elles ne sont que minoritairement investies hors de France.
guide SCPI

Découvrez notre Guide SCPI

28 pages pour constituer un portefeuille SCPI performant.
Guide

Pourquoi investir dans une SCPI Européenne ?

Il y a deux principaux intérêts à investir dans une SCPI Européenne : 

  • Le premier, assez logique, c’est celui de la diversification de votre patrimoine et de votre portefeuille SCPI.
  • Le second constitue l’une des raisons principales du succès de ces SCPI de rendement : la fiscalité des revenus de source étrangère applicable en France pour les résidents fiscaux français. Nous allons voir pourquoi.

La diversification de votre patrimoine

Dans un monde mondialisé où d’une part les SCPI collectent de plus en plus de capitaux, et d’autre part,  grâce notamment à l’union européenne, les frontières sont totalement ouvertes dans l’espace schengen à la libre circulation des capitaux, il était évident pour les SCPI qu’il leur fallait investir hors de France pour chercher de nouvelles sources de diversification. D’autant que les investisseurs français sont demandeur à ce niveau là, puisque leur patrimoine est généralement majoritairement exposé au marché immobilier français.

L'optimisation fiscale des revenus fonciers

C’est aussi ce qui poussent de plus en plus d’investisseur lourdement fiscalisés en France à s’orienter sur ces SCPI Européennes : la fiscalité. En effet, les SPCI bénéficient d’un traitement de faveur de la part de l’administration fiscale française, grâce notamment à l’application des conventions fiscales internationales. Voici comment.

La fiscalité applicable aux SCPI Européennes

SCPI européenne et conventions fiscales internationales

Toute personne physique qui réside fiscalement en France au sens de l’article 4B du CGI doit, en principe, déclarer l’ensemble de ses revenus mondiaux en France. Néanmoins, lorsque vous résidez en France et percevez des revenus de source étrangère, il conviendra de vous référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays dans lequel les revenus perçus trouvent leur source afin de déterminer :
  • si les revenus sont imposables ou exonérés en France ;
  • si les revenus doivent être déclarés ou non en France ;
  • au cas où les revenus seraient imposables en France, s’il existe un mécanisme permettant d’éviter la potentielle double imposition de ces revenus de source étrangère (lorsque les revenus sont imposés à la fois dans le pays source et en France).
S’agissant des revenus fonciers de source étrangère, ils doivent être déclarés lors de la déclaration d’impôt, à l’aide du formulaire 2047.Le principe général des conventions consiste en l’imposition des revenus fonciers provenant des biens immobiliers situés à l’étranger dans le pays de situation de l’immeuble. Les revenus sont exonérés en France mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de source française selon la méthode du taux effectif. Certaines conventions prévoient néanmoins l’imposition de ces revenus en France puis l’élimination de la double imposition par l’application d’un crédit d’impôt le plus souvent égal à l’impôt français.

Deux régimes fiscaux applicables selon le pays

Le régime du crédit d’impôt

C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source allemande, espagnole ou italienne. Les propriétaires de parts de SCPI vont bénéficier d’une fiscalité réduite, grâce au régime du crédit d’impôt. Les revenus fonciers seront imposés à un taux plus avantageux que ceux d’une SCPI investie en France. En percevant des revenus d’une SCPI investie en Allemagne par exemple, le contribuable réduit ses impôts français sur les revenus de source étrangère, grâce au crédit d’impôt. En effet, l’article 20 de la convention fiscale précise : « Les bénéfices et autres revenus positifs qui proviennent de la République fédérale et qui y sont imposables conformément aux dispositions de la présente Convention sont également imposables en France lorsqu’ils reviennent à un résident de France. L’impôt allemand n’est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France. Mais le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français dans la base duquel ces revenus sont compris. » « Ce crédit d’impôt est égal à :au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus »  et est calculé de la manière suivante : crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux x (revenu net catégoriel de source étrangère / revenu net imposable).

Le régime de l’exonération

C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source belges, irlandaise, finoise ou portugaise.Les revenus fonciers sont alors soumis au régime de l’exonération d’impôt. Le calcul se fait cette fois-ci en deux temps : d’abord par le calcul d’un taux moyen d’imposition effectif si les revenus étaient imposés en France, puis en appliquant ce taux à la base taxable en France, sans prendre en compte les revenus fonciers en question.

Cas particulier des prélèvements sociaux

Pour l’application de ses conventions fiscales, la France considère que la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) sont assimilées à l’impôt sur le revenu.Par conséquent, ces contributions sont couvertes par les dispositions des conventions fiscales visant à éliminer la double imposition, à moins que leur rédaction particulière ne les exclue. C’est donc, sauf mention contraire dans la convention fiscale, soit le régime du crédit d’impôt qui s’applique, soit celui de l’exonération (consulter le BOFIP à ce sujet).

Comparaison entre un investissement de 50 000 € réalisé dans une SCPI Européenne investie à 100 % en Allemagne, par rapport à la même somme une SCPI investie à 100 % en France.

Hypothèses retenues pour notre exemple :
En 2020, un célibataire a perçu 63 000 € de revenus nets imposables. Il atteint donc la tranche marginale d’imposition de 30%. Il doit acquitter un impôt de 12 918 € en 2021. Son taux moyen d’imposition est donc de 20,50 % (ratio de l’impôt sur le revenu net imposable).

S’il investi dans une SCPI 100 % investie en France à hauteur de 50 000, hypothèse de rendement 4,5 % soit 2 250 € de revenus fonciers annuels imposables. Il payera :
2250 € x 30 % (TMI) + 2 250 x 17,2 % (Prélèvements sociaux) = 675 € + 387 € = 1 062 € d’impôt en plus. Soit un rendement net d’impôt de (2 250 € – 1062 €) / 50 000€ = 2 ,38 %

S’il avait investi dans une SCPI 100 % investie en Allemagne à hauteur de 50 000, hypothèse de rendement 4,5 % soit 2 250 € de revenus fonciers annuels. Il payera :
2250 € x 30 % (TMI) + 2 250 x 17,2 % (Prélèvements sociaux) – Crédit d’impôt Soit 1 062 € – Crédit d’impôt Calcul du crédit d’impôt : crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux x (revenu net catégoriel de source étrangère / revenu net imposable) = (1 062 €+ 12 918 €) x (2250 €/65250€) = 482 € Soit un rendement net d’impôt de (2 250 € – 1 062 € + 482) / 50 000€ = 3,34 %

Comparatif et classement des SCPI Européennes en 2021

A lire aussi

Choisissez les meilleures SCPI avec un expert

Un conseiller expert des SCPI vous accompagne, sans frais supplémentaires

Des recommandations personnalisées

En appel vidéo (visio) ou par téléphone, un de nos experts patrimonial vous accompagne. Il adapte ses recommandations en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale, et de vos projets de vie.

Des simulations sur-mesure

Après une analyse consciencieuse de votre situation, votre conseiller vous présentons la stratégie d’investissement adaptée à la réalisation de vos objectifs. Simulations à l’appui.

Aide à la sélection des SCPI

Il existe aujourd’hui plus de 200 SCPI . Plus de 80 ont procédés à une augmentation de capital l’an dernier. Nos experts patrimoniaux vous font bénéficier de leur expérience pour vous aider à les comparer et à faire les bons choix.

QUI SOMMES-NOUS ?

Periance est la première société en ligne qui conseille de manière objective sur toutes les solutions pour investir dans l’immobilier et la Pierre Papier. Nous travaillons en architecture ouverte et nous intervenons, sans frais supplémentaires, aux côtés de nos clients pour les accompagner dans leurs projets.
Fondateurs Periance
Les fondateurs

Nos certifications

Nos certifications

Periance est membre de la Chambre Nationale des Conseiller en Gestion de Patrimoine (CNCGP)
Periance est enregistrée à l'Orias comme CIF Conseiller en Investissement Financier et COA Courtier en assurance
CCI de france

Ils nous ont fait confiance

Periance dans la presse

revue de presse periance Capital
Logo le monde
logo actufinance home
Revue de presse logo Sud-Ouest Periance
revue de presse periance challenges-logo
Revue de presse Periance Ideal-investisseur
Logo le monde
La presse parle de Periance - Idéal-investisseur.fr
La presse parle de Periance - Economie Matin
La presse parle de Periance - Sud-Ouest
La presse parle de Periance - Challenges
La presse parle de Periance - Actufinance

Faites vous accompagner gratuitement dans vos projets d'investissement par
un expert Periance