L’usufruit de parts de SCPI : une solution rentable ?

Que vous soyez dirigeant de PME, DAF, et/ou vous ayez une holding patrimoniale, optimiser vos placements fait partie de vos objectifs essentiels. Mais où donc trouver du rendement quand on a de la trésorerie à investir ? Question qui revient systématiquement depuis que les taux d’intérêts ont atteint des niveaux historiquement bas. Tous les placements habituels (livrets, compte courant rémunérés, compte à terme…) offrent des rentabilités dérisoires dans le contexte actuel. Il faut donc trouver des solutions alternatives. L’une d’entre elles, et la plus plébiscitée : l’acquisition d’usufruit temporaire de parts de SCPI de rendement.

Qu’est-ce que l’usufruit temporaire de parts de SCPI ?

Les SCPI (Société Civile De Placement Immobilier) sont des supports d’investissement gérées par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ces sociétés civiles investissent dans des biens immobiliers loués ou en cours de location, et délivrent un rendement annuel (versés sous la forme d’acomptes trimestriels) issu de la location de ce patrimoine diversifié. De cette manière, les SCPI de rendement permettent aux entreprises, associations et institutionnels d’investir sur un support immobilier en souscrivant des parts sociales sans en avoir à les gérer directement, tout en profitant du couple rendement/risque offert par l’immobilier tertiaire et l’immobilier résidentiel depuis de nombreuses années.

L’investissement en usufruit temporaire

On parle d’investissement en usufruit temporaire de parts de SCPI par opposition à l’investissement en pleine propriété.  Pour placer son excédent récurrent de trésorerie, une société peut acheter des parts de SCPI démembrées : la société n’achète que l’usufruit des parts de SCPI sur une durée déterminée (ou durée fixe) avec une décote importante (environ 20 % de la valeur en pleine propriété pour une durée de 5 ans par exemple). En payant 20% du prix des parts de SCPI, la société fait l’acquisition de parts et devient usufruitière. En tant qu’usufruitier, elle percevra la totalité des revenus (loyers) de la SCPI durant 5 ans. Si l’on considère un taux de rendement de 5% pour les parts de SCPI, l’investisseur percevra bien 5% de 100 et pas de 20. Ce rendement n’est évidemment pas garanti mais le risque y est maîtrisé et on imagine mal ce rendement passer de 5% à 1% en quatre ou cinq ans (même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Qui détermine le montant de la décote ?

Quand on parle de démembrement de propriété en matière d’immobilier, on pense souvent au démembrement viager (ou usufruit viager) qui constitue un excellent outil pour optimiser la transmission de son patrimoine dans le cadre de la préparation d’une succession. Dans ce cadre là, la valeur fiscale de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien immobilier ou d’une parts de SCPI est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière en fonction de l’âge de l’usufruitier selon le barème fiscal défini par l’article 669 B du CGI).  Dans le cas précis, il s’agit de démembrement temporaire ab initio, soit au moment de l’enregistrement de la souscription. La décote n’est donc pas déterminée par le code général des impôts, mais directement par la société de gestion en fonction de la durée du démembrement et de la rentabilité de la SCPI. Il s’agit d’une décote économique et non une décote fiscale. 

Comparatif SCPI en pleine propriété et SCPI usufruit temporaire

Prenons le cas d’un placement de 50 000 € pour comparer l’investissement en pleine propriété et l’investissement en usufruit temporaire. Celui d’une SCPI dont le prix de souscription en pleine propriété serait de 1000 € pour un rendement annuel de 5% (TDVM) soit 50 € de dividendes versés par an.
Pleine propriétéUsufruit temporaire (5 ans)
Prix de souscription (décoté de 80% en usufruit)1000 €200 €
Nombre de parts50 parts250 parts
Montant total de souscription50 000 €50 000 €
Revenu annuel pendant 5 ans (hors fiscalité)2 500 €12 500 €
Capital perçu dans 10 ans en cas de cession des parts*50 000 €0 €
TRI 5 ans (hors fiscalité)5,00 %7,93 %
*hypothèse prix de retrait dans 10 ans = prix de souscription aujourd’hui (frais de souscription inclus)

Les avantages de l’usufruit de parts de SCPI

L’achat de parts de SCPI en usufruit temporaire permet tout d’abord de placer sa trésorerie  à des niveaux de rentabilité bien supérieur aux placements de trésoreries traditionnels, en se positionnant indirectement sur de l’immobilier locatif (immobilier professionnel ou résidentiel selon les SCPI choisies). Que ce soit sur des durées de placement de 5 ans, 7 ans ou même 10 ans. Mais ce n’est pas le seul avantage.  L’achat de parts de SCPI en usufruit est également avantageux sur le plan fiscal car il est amortissable quand il est acquis par une entreprise. Cela signifie que sa valeur va pouvoir être amortie comptablement sur la durée de l’opération. L’usufruit temporaire est en effet amortissable car il a une durée de vie limitée dans le temps sans qu’il ne soit possible de le céder. Cet amortissement comptable va ainsi permettre à l’entreprise de réduire l’imposition sur les revenus servis par les parts, puisqu’il va constituer au niveau du compte de résultat de l’entreprise une charge supplémentaire qui viendra réduire la base taxable à l’impôt sur les sociétés.

Quels en sont les inconvénients ?

L’investissement en usufruit temporaire de parts de SCPI est un investissement dit “à fonds perdus”. Cela signifie qu’au terme de l’opération, l’investisseur ne récupère pas sa mise de départ. Il faut donc veiller à ce que la ou les SCPI choisies, soient en mesure de maintenir les revenus versés aux investisseurs. En cas de baisse de la rentabilité de la SCPI, la rentabilité de l’investissement en usufruit temporaire est aussi impactée négativement. Autrement dit, le rendement de ce type de placement n’est pas garanti : l’entreprise ayant placé sa trésorerie doit être consciente que les revenus des parts de SCPI dépendent, de la qualité de gestion de la SCPI et de l’évolution du marché immobilier. Le choix de la (ou des) SCPI sur laquelle réaliser cet investissement est donc très important.

Exemple d’investissement en usufruit de parts de SCPI

  • Une Société investit une partie de sa trésorerie stable dans une opération d’usufruit de parts de SCPI :
  • Montant : 50.000 euros
  • Durée du démembrement : 5 ans
  • Valeur en usufruit : 20 %
  • Rendement SCPI : 5 %
  • Taux d’imposition de la société : 15%
La société va donc investir 50.000€ en usufruit de SCPI équivalent à 250.000€ en pleine propriété (250 000 € x 20 % = 50 000 €). Elle va donc percevoir un rendement de : 5% x 250.000€ = 12 500€ / an pendant 5 années. Parallèlement, la société va pouvoir amortir annuellement l’investissement soit : 50.000€ / 5 ans = 10 00€ / an pendant 5 années L’imposition annuelle sera donc de : (12 500 € – 10 000 €) x 15 % = 375 €

Autrement exprimée (voir tableau ci-dessous), le gain net total de l’opération sera de 50 000 – 60 625 € = 10 625 €. 
Montant de l'investissementAnnée 1Année 2Année 3Année 4Année 5
- 50 000 €
Revenus annuels+ 12 500 €+ 12 500 €+ 12 500 €+ 12 500 €+ 12 500 €
Amortissements annuels- 10 000 €- 10 000 €- 10 000 €- 10 000 €- 10 000 €
Bénéfice imposable2 500 €2 500 €2 500 €2 500 €2 500 €
IS = 15 %375 €375 €375 €375 €375 €
Gain net après impôt12 125 €12 125 €12 125 €12 125 €12 125 €
Gain net après impôt cumulé12 125 €24 250 €36 375 €48 500 €60 625 €

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