Les SCPI Malraux pour réduire ses impôts

18 % de réduction d'impôt dès la première année

Les SCPI Malraux rendent accessible un marché immobilier de prime abord réservé à une clientèle d’investisseur disposant de moyens financiers au-dessus de la moyenne. Le dispositif est souvent réputé un peu élitiste dans l’univers des classes d’actifs liés à l’immobilier. Alors qu’en réalité, il n’en est rien. La loi Malraux grâce aux SCPI Malraux notamment est accessible dès 10 000 € de budget et permet à tout investisseur résident fiscal français de bénéficier d’une réduction d’impôts importante, tout en diversifiant son patrimoine sur des actifs immobiliers de belle facture situés en zones sauvegardées.

Pour la société de gestion, le principe est simple. Ils vont utilisé les fonds collecté par la SCPI Fiscale investir dans des biens immobiliers situés dans des secteurs historiques et sauvegardés afin d’y réaliser des travaux de rénovation. En contrepartie de cette rénovation et d’un engagement de location sur une période définie à l’avance, les porteur de parts de la SCPI pourront bénéficier de la réduction d’impôt dite Malraux. Les immeubles recherchés par les sociétés de gestion sont situés en France, dans des villes dont le passé historique est riche et où la pression locative est généralement importante.

La grande flexibilité offerte par le statut SCPI permet à tout un chacun d’adapter son budget en fonction de ses capacités financières. Notons que par ailleurs que la loi Malraux ne rentre plus en compte dans le plafonnement des niches fiscales. Le principe est simple : il suffit d’effectuer des travaux sur des biens situés dans des secteurs historiques, afin de pallier à la pénurie de logements locatifs en contrepartie d’un engagement à la souscription sur une période définie à l’avance. Les immeubles recherchés par les sociétés de gestion sont situés en France, dans des villes dont le passé historique est riche et où la pression locative est importante. Par ailleurs investir en Malraux via des SCPI permet de mutualiser le risque inhérent à l’investissement locatif en investissant dans plusieurs biens.

Demande d'information
SCPI Malraux

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Les enjeux de la SCPI Malraux

Le principe de la SCPI Malraux

La loi Malraux dispose que, sous réserve d’effectuer des travaux sur des biens en secteur sauvegardé et sous la houlette des architectes de bâtiments de France, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts à proportion des travaux de réhabilitation réalisés. En souscrivant à ce dispositif grâce à des SCPI, l’investisseur se dégage de tout souci de gestion, mutualise son risque et diversifie son patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 18% du montant investi. Conformément à l’article 4 B du CGI, il est nécessaire d’être un investisseur particulier soumis à l’impôt et fiscalement domicilié en France – ou à défaut une société non soumise à l’IS (Impôt sur les sociétés)-.

Calendrier de la SCPI Malraux

En principe dans les premières années de l’investissement, la société de gestion collecte des fonds et achète des biens immobiliers d’exception pour effectuer les travaux de réhabilitation. Ensuite, Les 10 années suivantes sont dédiées à la gestion du patrimoine et au versement des loyers.
In fine, elle vend au fil de l’eau l’ensemble du patrimoine rénové et procède ensuite à la fermeture de la SCPI après avoir remboursé l’ensemble des souscripteurs. Le capital versé aux souscripteurs correspond alors au montant investi au départ, auquel vient s’ajouter ou s’impacter la plus ou moins value de cession. Le délais de vente est généralement de 3 années pleines. Mais ce peut-être plus selon l’état du marché à ce moment là. Par ailleurs, la SCPI doit louer les appartements nus pendant 9 ans minimum. De plus, les logements doivent être impérativement mis en location un an après la fin des travaux.

La fiscalité

Les revenus perçus sont imposés dans la catégories des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux après déduction faite de l’ensemble des frais liés à l’emprunt bancaire (intérêts, assurance, frais de dossier, frais de garantie..). Il n’est pas possible d’opter pour le régime du micro foncier si l’on souhaite déduire ces frais.
En cas de revente des parts, si le prix de vente est supérieur au prix de souscription alors une plus-value imposable est constatée. Elle sera déclarée au régime d’imposition des plus-values immobilières.

Les inconvénients de la loi Malraux

  • L’investisseur doit conserver ses parts pendant 9 ans au minimum. il est fortement recommandé de conserver les parts jusqu’au dernier moment afin de bénéficier pleinement de la valorisation des biens. Ajoutons qu’il existe bel et bien un risque de perte de la réduction d’impôt si l’on revend sur le marché secondaire avant la fin de la neuvième année.
  • Comme dans toutes les classes d’actifs liées à l’immobilier, les SCPI n’offrent pas de garantie en capital et les loyers ne sont pas garantis.
  • Il n’est pas possible de souscrire des parts de SCPI Malraux en démembrement, seulement en pleine propriété.
  • Le marché n’est pas forcément très profond ni très liquide ainsi si l’on vend ses parts l’avantage fiscal n’est pas cessible, ce qui induit de vendre à un prix parfois très bas. Cet investissement est donc à prévoir sur une période dépassant supérieure à 15 ans avec la possibilité, toutefois, de récupérer ses fonds avec une plus-value immobilière à la sortie. En fonction de l’évolution du marché immobilier entre la date d’achat et l’année de cession.
  • Il n’est pas possible d’investir en SCPI Malraux au sein d’une assurance-vie

Les avantages pour l'acquéreur de SCPI Malraux

La défiscalisation

La loi Malraux permet au contribuable de réduire ses impôts à hauteur de 22% ou 30 % du montant des travaux de restauration. Le montant de cette réduction d’impôt est néanmoins plafonné. Le montant des travaux engagés ne peut pas excéder 400 000 euros sur 4 ans, soit une réduction d’impôt maximale de 120.000 euros (30 % x 400.000€).

Les immeubles situés dans une zone bénéficiant d’un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou dans des QAD (Quartiers Anciens Dégradés) ou encore ou encore dans des quartiers conventionnés “nouveau programme national de renouvellement urbain” (NPNRU) auront une réduction de 30 %. Tandis que les immeubles es immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) bénéficieront d’une réduction de 22 %.

Comme la réduction d’impôt s’applique uniquement sur le montant des travaux, le souscripteur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 18 % calculé sur le montant investi.

Une réduction d’impôt immédiate

Comme pour toutes les SCPI fiscales, c’est la date de souscription des parts de SCPI qui compte. Aussi, en investissant via des SCPI Malraux il est possible de profiter de la réduction d’impôts dès l’année de souscription.

Une réduction d’impôt « one shot »

En investissant via une SCPI Malraux il est possible de bénéficier en une fois de la réduction d’impôts au titre de l’année d’acquisition des parts. Dès lors, on peut ainsi bénéficier jusqu’à 30% du montant dédié aux travaux en réduction d’impôts. L’assiette de travaux éligible maximum est de 400 000 euros soit une réduction d’impôts possible de 120 000 euros, reportables en cas de dépassement de l’impôt dû cette même année au titre des trois années suivantes.

Investir via la pierre papier défiscalisante via la loi Malraux

En définitive le dispositif est soumis au respect d’une réglementation stricte. En effet, Bercy contrôle régulièrement ces opérations immobilières, ce qui peut conduire parfois à une requalification fiscale quand les opérations ne sont pas bien structurées. En passant par une SCPI, le particulier sera exempt de toutes contraintes et sera assuré de profiter de sa réduction d’impôt. En outre, les banques financent relativement facilement les investissements en parts de SCPI Malraux.

La SCPI Malraux en résumé

  • Principe : investissement dans des immeubles anciens pour les rénover
  • Boni fiscal : réduction d’impôts de 18% du montant investi
  • Minimum d’investissement : 10.000 €
  • Risques : pas de garantie de capital et faible liquidité
  • Durée recommandée : plus de 10 ans

Exemple d'investissement SCPI Malraux

Si l’on investit dans 150 parts de SCPI Malraux à 1000 € la part :
  • Investissement : 150 000 € avec une quotepart de travaux réalisés de 100.000 €
  • Montant de la réduction d’IR en une fois : 30% x 100000 = 30 000 €, soit environ 18% du montant total de l’investissement.

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