Les SCPI Malraux pour réduire ses impôts

Les SCPI Malraux rendent accessible un marché immobilier de prime abord réservé à une clientèle d’investisseur disposant de moyens financiers au-dessus de la moyenne. Le dispositif est souvent réputé un peu élitiste dans l’univers des classes d’actifs liés à l’immobilier. Alors qu’en réalité, il n’en est rien. La loi Malraux grâce aux SCPI Malraux notamment est accessible dès 10 000 € de budget et permet à tout investisseur résident fiscal français de bénéficier d’une réduction d’impôts importante, tout en diversifiant son patrimoine sur des actifs immobiliers de belle facture situés en zones sauvegardées.

Pour la société de gestion, le principe est simple. Ils vont utilisé les fonds collecté par la SCPI Fiscale investir dans des biens immobiliers situés dans des secteurs historiques et sauvegardés afin d’y réaliser des travaux de rénovation. En contrepartie de cette rénovation et d’un engagement de location sur une période définie à l’avance, les porteur de parts de la SCPI pourront bénéficier de la réduction d’impôt dite Malraux. Les immeubles recherchés par les sociétés de gestion sont situés en France, dans des villes dont le passé historique est riche et où la pression locative est généralement importante.

La grande flexibilité offerte par le statut SCPI permet à tout un chacun d’adapter son budget en fonction de ses capacités financières. Notons que par ailleurs que la loi Malraux ne rentre plus en compte dans le plafonnement des niches fiscales. Le principe est simple : il suffit d’effectuer des travaux sur des biens situés dans des secteurs historiques, afin de pallier à la pénurie de logements locatifs en contrepartie d’un engagement à la souscription sur une période définie à l’avance. Les immeubles recherchés par les sociétés de gestion sont situés en France, dans des villes dont le passé historique est riche et où la pression locative est importante. Par ailleurs investir en Malraux via des SCPI permet de mutualiser le risque inhérent à l’investissement locatif en investissant dans plusieurs biens.

Les revenus perçus sont imposés dans la catégories des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux après déduction faite de l’ensemble des frais liés à l’emprunt bancaire (intérêts, assurance, frais de dossier, frais de garantie..). Il n’est pas possible d’opter pour le régime du micro foncier si l’on souhaite déduire ces frais.
En cas de revente des parts, si le prix de vente est supérieur au prix de souscription alors une plus-value imposable est constatée. Elle sera déclarée au régime d’imposition des plus-values immobilières.

• L’investisseur doit conserver ses parts pendant 9 ans au minimum. il est fortement recommandé de conserver les parts jusqu’au dernier moment afin de bénéficier pleinement de la valorisation des biens. Ajoutons qu’il existe bel et bien un risque de perte de la réduction d’impôt si l’on revend sur le marché secondaire avant la fin de la neuvième année.
• Comme dans toutes les classes d’actifs liées à l’immobilier, les SCPI n’offrent pas de garantie en capital et les loyers ne sont pas garantis.
• Il n’est pas possible de souscrire des parts de SCPI Malraux en démembrement, seulement en pleine propriété.
• Le marché n’est pas forcément très profond ni très liquide ainsi si l’on vend ses parts l’avantage fiscal n’est pas cessible, ce qui induit de vendre à un prix parfois très bas. Cet investissement est donc à prévoir sur une période dépassant supérieure à 15 ans avec la possibilité, toutefois, de récupérer ses fonds avec une plus-value immobilière à la sortie. En fonction de l’évolution du marché immobilier entre la date d’achat et l’année de cession.
• Il n’est pas possible d’investir en SCPI Malraux au sein d’une assurance-vie

• Principe : investissement dans des immeubles anciens pour les rénover
• Boni fiscal : réduction d’impôts de 18% du montant investi
• Minimum d’investissement : 10.000 €
• Risques : pas de garantie de capital et faible liquidité
• Durée recommandée : plus de 10 ans

Si l’on investit dans 150 parts de SCPI Malraux à 1000 € la part :

• Investissement : 150 000 € avec une quotepart de travaux réalisés de 100.000 €
• Montant de la réduction d’IR en une fois : 30% x 100000 = 30 000 €, soit environ 18% du montant total de l’investissement.

• SCPI Pinel
• SCPI déficit foncier