Les SCPI Pinel pour réduire ses impôts
jusqu'à 21 % de réduction d'impôt
En immobilier direct ou indirect via des SCPI, l’investissement loi Pinel donne le droit à une réduction d’impôt basée sur le prix d’acquisition d’un logement neuf ou ancien réhabilité (on parle alors de loi Pinel réhabilité). En SCPI la réduction d’impôt portera donc sur un ensemble de logements. Notons que les logements doivent s’adapter aux dernières règlementations thermiques.
L’investisseur s’engage, en contrepartie de la réduction d’impôt, à louer les logements sans meubles (location nue) pendant une durée d’au moins 6 ans, avec la possibilité de proroger de deux fois trois années supplémentaires. Ainsi, tous les ans, l’investisseur en Pinel bénéficiera d’une réduction d’impôt de 2% de la somme investie durant les 9 premières années de l’investissement. S’il proroge de 3 années supplémentaires la réduction d’impôt annuelle tombera à 1% du montant de l’acquisition, ainsi de suite jusqu’à une durée maximale de 12 ans. La loi Pinel se repartie sur des zones restreintes et limitativement énumérées et classées en zone A, Abis, et B1. En outre, Le montant du loyer est plafonné. Dès lors, l’acquéreur d’un bien en Pinel (ou via une SCPI qui suit le même fonctionnement) a un plafond de loyer au m² à ne pas dépasser. Ceci en fonction de la zone dans laquelle le bien immobilier est situé. Investir dans une SCPI fiscale de type SCPI Pinel se révèle être un choix judicieux pour l’investisseur qui souhaite réduire ses impôts sans avoir aucune contraintes de gestion.
Le fonctionnement de la SCPI Pinel
Le principe de la SCPI Pinel
Les SCPI Pinel s’inscrivent dans le cadre plus général des SCPI fiscales et autres dispositifs de défiscalisation. Ainsi, le détenteur de parts peut bénéficier d’une réduction d’impôts sur une durée déterminée.
La SCPI Pinel permet de bénéficier des mêmes avantages qu’un investissement en direct via un promoteur. Tout comme dans l’investissement immobilier locatif Pinel en direct, les SCPI fiscales Pinel doivent respecter un cahier des charges répondant à un certain nombre de conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal :
Demande d'information
SCPI Pinel
- Les logements détenus par la SCPI Pinel doivent être loués nus
- L’investisseur doit être résident fiscal français.
- Le souscripteur doit conserver ses parts de SCPI pour une durée minimale de 9 ans sous peine de s’exposer à une requalification fiscale de sa réduction d’impôt.
- Les logements doivent répondre aux normes de performance énergétique RT 2012 et label BBC.
- S’agissant du plafonnement de la réduction d’impôt, l’assiette pour le calcul de la réduction d’impôt Pinel ne doit pas excéder 300 000 € par an.
- Enfin, la société de gestion devra respecter les plafonds édictés par la loi Pinel : plafond de loyers et plafonds de ressources des locataires
Calendrier de la SCPI Pinel
Les deux premières années sont généralement dédiés à la collecte des capitaux et à la concrétisation des premières opérations d’investissement. Ensuite, les 10 années suivantes sont dédiées à la gestion du patrimoine et au versement des loyers.Au terme des 9 ou 12 années de location, la société de gestion commence à céder le parc immobilier petit à petit, en fonction des opportunités de marché. Le délais de vente est généralement de 2 années pleines. Mais ce peut-être plus selon l’état du marché à ce moment là.
En général, la durée de vie d’une SCPI Pinel est de 15 ans.
La fiscalité des SCPI Pinel
La fiscalité de la SCPI Pinel est rigoureusement identique aux des investissements immobiliers en direct. Ainsi, la SCPI doit louer les biens dans lesquels elle a investi au moins 6 ans et jusqu’à 12 ans tout en respectant les plafonds de loyer selon la localisation des biens. La fiscalité applicable aux revenus versés aux investisseurs est celle du régime des revenus fonciers. Si la SCPI ne respecte pas tous critères évoqués en supra, la société de gestion devra restituer l’avantage fiscal obtenu.
Point important : la réduction d’impôt Pinel entre dans le champs du plafonnement des niches fiscales qui est de 10 000 €.
Point important : la réduction d’impôt Pinel entre dans le champs du plafonnement des niches fiscales qui est de 10 000 €.
Les inconvénients de la SCPI Pinel
- L’investisseur devra faire preuve de patience car les revenus ne sont perçus qu’au bout de 2 ans. En effet, les premiers exercices sont dédiés à la collecte.
- Nul ne sait quel sera l’état du marché dans 10 ans. Mais cette notion est valable dans l’investissement en direct également. En effet, en immobilier, le capital et les revenus ne sont jamais garantis.
Les avantages de la SCPI Pinel
C’est un fait, la SCPI Pinel comporte de nombreux avantages comparativement à un investissement en direct. Tout d’abord le ticket d’entrée : bien plus faible ; en effet, à partir de 10000 €, ll est possible d’investir dans une SCPI Pinel. Cela donne plus de fluidité à l’investissement pour les particuliers souhaitant diversifier leurs placements.
A contrario de l’investissement Pinel en direct, la SCPI Pinel permet de se diversifier dans une multitude de biens et donc de mutualiser le risque locatif. Comme le risque zéro n’existe pas, il n’est pas exclu qu’un jour la société de gestion se retrouve face à un locataire qui ne paie plus son loyer. Dans ce cas là, c’est la société de gestion qui s’occupe de tout, l’investisseur n’aura aucune démarche à entreprendre. En effet le dossier sera géré par des experts spécialisés dans le recouvrement.
De plus, grâce à la puissance de la société de gestion, celle-ci pourra négocier un prix d’acquisition bien plus efficacement qu’un particulier souhaitant acheter seul un appartement à but locatif. Cet avantage indéniable couplé à une gestion locative professionnelle tout au long de la vie de la SCPI, permettra d’offrir aux détenteurs de parts un rendement locatif avoisinant les 2% net hors avantage fiscal Pinel. Ce qui est plutôt honorable s’agissant d’une SCPI fiscale et non une SCPI de rendement.
Autre atout majeur des SCPI, c’est le confort de gestion. En effet, comme pour toutes les SCPI (que ce soit SDCPI fiscale ou SCPI de rendement), l’investisseur déléguera complètement la gestion immobilière et locative. de la SCPI Pinel Le détenteur de parts n’aura pas à s’occupe de la recherche des locataires, de l’entretien des immeubles etc. Tout est pris en charge par la maison de gestion.
A contrario de l’investissement Pinel en direct, la SCPI Pinel permet de se diversifier dans une multitude de biens et donc de mutualiser le risque locatif. Comme le risque zéro n’existe pas, il n’est pas exclu qu’un jour la société de gestion se retrouve face à un locataire qui ne paie plus son loyer. Dans ce cas là, c’est la société de gestion qui s’occupe de tout, l’investisseur n’aura aucune démarche à entreprendre. En effet le dossier sera géré par des experts spécialisés dans le recouvrement.
De plus, grâce à la puissance de la société de gestion, celle-ci pourra négocier un prix d’acquisition bien plus efficacement qu’un particulier souhaitant acheter seul un appartement à but locatif. Cet avantage indéniable couplé à une gestion locative professionnelle tout au long de la vie de la SCPI, permettra d’offrir aux détenteurs de parts un rendement locatif avoisinant les 2% net hors avantage fiscal Pinel. Ce qui est plutôt honorable s’agissant d’une SCPI fiscale et non une SCPI de rendement.
Autre atout majeur des SCPI, c’est le confort de gestion. En effet, comme pour toutes les SCPI (que ce soit SDCPI fiscale ou SCPI de rendement), l’investisseur déléguera complètement la gestion immobilière et locative. de la SCPI Pinel Le détenteur de parts n’aura pas à s’occupe de la recherche des locataires, de l’entretien des immeubles etc. Tout est pris en charge par la maison de gestion.
La SCPI Pinel en résumé
- Principe : investissement dans des logements neufs ou réhabilités
- Boni fiscal : réduction d’impôts de 18% ou 21 % du montant investi
- Minimum d’investissement : 5.000 €
- Risques : pas de garantie de capital et faible liquidité avant l’échéance
- Durée recommandée : plus de 10 ans
Exemple d'investissement SCPI Pinel
Un investisseur qui souscrit à 300.000€ en SCPI Pinel sur une durée de 9 ans :
- Il obtient une réduction d’impôt de 54.000€ (300.000 x 18%). Ces 54.000€ de réduction d’impôt sont étalés sur 9 ans soit 6000€ par an.
- Si la société de gestion a prévu dans ses statuts un engagement de location de 12 ans au lieu de 9 ans, alors la réduction d’impôt sera au total de 63 000 € (300.000 x 21% ) : 6000 € pendant les 9 premières années, puis 3000 € pendant 3 années supplémentaires.
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