Investir en SCPI

Vous êtes ici : Accueil >> Investir en SCPI

Découvrez notre guide pour bien investir en SCPI

Un placement immobilier au rendement moyen de + 4,45%* en 2021

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

La définition d’une SCPI

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, (on parle souvent de « Pierre Papier »), est une société civile qui permet aux souscripteurs d’investir dans l’immobilier, notamment des bureaux, des commerces, des logements, ou encore de l’immobilier de santé et de logistique. Des marchés immobiliers généralement difficilement accessibles aux particuliers. L’investissement SCPI vise donc à rendre plus accessible et plus souple l’investissement immobilier. Et c’est un placement « pur » immobilier, c’est -à -dire un placement investi à 100% en immobilier physique. Les SCPI n’ont pas la possibilité d’investir dans d’autres typologies d’actifs, contrairement aux OPCI par exemple qui peuvent investir sur les marchés financiers pour une partie de leur allocation. Le principal avantage des SCPI, au delà de leurs performances historiques, c’est de mutualiser le risque de perte en capital et le risque locatif, sur plusieurs centaines d’immeubles loués pour la plupart à des locataires différents (le taux d’occupation financier moyen des immeubles oscille autour de 90%). Par ailleurs, les SCPI évoluent dans un cadre réglementaire rassurant pour les investisseurs puisque ce sont des supports d’épargne qui bénéficient d’un contrôle de l’AMF(Autorité des Marchés Financier) et qu’elles sont gérées par des sociétés de gestion elles-mêmes agréées par l’AMF. Chaque société de gestion employant des professionnels de l’investissement et de la gestion immobilière. Ainsi, en souscrivant à des parts de SCPI, un investisseur devient propriétaire, au même titre que les autres associés, des biens immobiliers détenus par la SCPI. En contrepartie de son investissement, il perçoit des revenus locatifs mensuels ou trimestriels issus de la location de l’ensemble du patrimoine immobilier. Ces revenus locatifs lui sont versés par la société de gestion en fonction du nombre de parts détenues. Il existe plusieurs grandes familles de SCPI :

les SCPI de rendement
les SCPI fiscales.
les SCPI de plus-value
les SCPI internationales
les SCPI ISR

Principe et fonctionnement d’une SCPI

Comme pour tout investissement, il faut comprendre dans quoi vous vous embarquez avant d’y souscrire. Vous devez notamment vous intéresser au fonctionnement du placement SCPI, à la composition de leur patrimoine et aux moteurs de performance. C’est en comprenant les SCPI dans les moindres détails que vous ferez les bons choix. Si vous ne comprenez pas comment un placement fait pour délivrer du rendement et de la performance, alors n’y souscrivez pas. C’est une règle d’or en gestion de patrimoine.

Le fonctionnement d’une SCPI

Les SCPI collectent des fonds auprès de particuliers ou de sociétés afin d’investir puis de gérer un patrimoine immobilier présent sur le territoire national ou à l’étranger. Ce patrimoine immobilier est loué à des entreprises (bail commercial ou professionnel) ou à des particuliers (bail d’habitation) par la SCPI qui ensuite reverse, après déduction des charges courantes (ex : entretien du patrimoine), une partie de ces loyers aux associés sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels. Cette distribution de revenu rapporté au prix de souscription de la part au 1er janvier de l’année correspond au taux de distribution de la SCPI.

Les revenus perçus par les associés sont proportionnels aux nombre de parts détenus. Plus il aura de parts, plus ses revenus seront importants. Les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques. Pour les sociétés soumises à l’IS, les revenus génèrent un produit financier qui va alourdir le résultat comptable et donc augmenter le montant de l’impôt sur les sociétés. Notons que chaque année, les sociétés de gestion de SCPI ont l’obligation règlementaire d’adresser aux associés un IFU (Imprimé Fiscal Unique) ainsi qu’un document d’aide à la déclaration d’impôt.

Le patrimoine immobilier d’une SCPI n’est pas figé dans le temps. C’est la société de gestion qui détermine la stratégie d’investissement et qui prend les décisions d’investissement ou d’arbitrage, en fonction de l’évolution du marché immobilier et de ses convictions à plus ou moins long terme.

La souscription de parts de SCPI

Quand on souhaite investir dans une SCPI, on peut s’adresser directement aux sociétés de gestion ou passer par l’intermédiaire d’un conseiller en investissement financier (CIF) tel que Weelim. Que ce soit pour investir dans une SCPI à capital variable ou dans une SCPI à capital fixe, la souscription de parts de SCPI se fait soit en ligne, en signature électronique, soit en complétant un dossier de souscription de façon manuscrite.

Les moteurs de performance d’une SCPI

Les moteurs de performance d’une SCPI sont multiples. Tout d’abord, une partie se concentre dans la composition du patrimoine immobilier. A savoir, la typologie d’immeubles (bureaux, commerces, logistique, locaux d’activité, santé, sénior ou logement par exemple), leur emplacement géographique par rapport à l’environnement qui les entourent (commodités, accessibilité etc…) et de plus en plus leur performance extra-financière (comme la performance énergétique par exemple). Ensuite, la qualité et la solvabilité des locataires. N’oublions pas que ce sont les locataires qui payent leurs loyers tous les trimestres à la SCPI, qui ensuite en reverse une partie à tous les associés. Enfin, le savoir-faire et l’expérience de la société de gestion (et de ses collaborateurs). La politique d’investissement et la gestion immobilière étant assurée par la société de gestion, il est important de comprendre à qui l’on confie son épargne.

Qui peut investir dans une SCPI ? Pour quels besoins ?

Les possibilités d’investissement sont multiples, c’est pourquoi les SCPI s’adressent à la fois aux particuliers et aux entreprises (personnes morales). Elles répondent généralement à la plupart des objectifs d’investissement et s’adaptent aux différents profils d’investisseurs. Par ailleurs, ce sont des placements relativement accessibles et simples à appréhender, il n’est pas nécessaire d’être un investisseur aguerri en investissement immobilier pour en comprendre les principaux rouages.

Les investisseurs particuliers (personnes physiques)

L’investissement SCPI répond à de nombreux besoins patrimoniaux : la recherche de complément de revenu immédiat ou futur, la diversification patrimoniale, la capitalisation des gains ou la recherche de plus-value à long terme, la préparation de la transmission du patrimoine, la défiscalisation etc. Autant de leviers patrimoniaux qui intéressent généralement beaucoup les particuliers et auxquels les SCPI peuvent répondre. Les investisseurs particuliers peuvent évidemment souscrire à toutes les SCPI du marché, que ce soit des SCPI de rendement ou des SCPI fiscales par exemple. Cette souscription peut se faire en direct, en assurance-vie (ou contrat de capitalisation ou PER) ou via une société patrimoniale (SAS, SC ou SCI) à l’IR ou à l’IS.

Les entreprises (personnes morales)

Hormis quand il s’agit de holding patrimoniales, les entreprises commerciales ou les institutionnels (fondations, associations, mutuelles etc..) n’étaient au départ pas forcément dans la cible des SCPI. Elles s’adressaient plutôt aux particuliers désireux de développer leur patrimoine en investissant dans l’immobilier, mais sans soucis de gestion. Mais quand les taux baissent sur les marchés, entraînant dans leur sillage une baisse équivalente des produits monétaires (OPCVM) et des rendement faciaux des obligations, les entreprises commerciales et les institutionnels se mettent à chercher des produits de placement alternatif pour dynamiser leurs allocations. Ainsi, depuis une dizaine d’années, de plus en plus de personnes morales souscrivent à des parts de SCPI, en pleine propriété ou en usufruit temporaire. Ce dernier mode d’investissement étant très recherché par les institutionnels.

Les chiffres clés à connaître avant d'investir en SCPI

Historique

Indicateurs SCPI 2021

Taux de distribution : 4,45 %*
hausse du prix des parts en 2020 : + 1,12 %*
Capitalisation : 78,60 Mds d'€
Nb de SCPI : 209
Collecte Brute : 8,70 Mds d'€
Collecte nette : 7,34 Mds d'€
Echanges sur le marché secondaire : 1,32 Mds d'€

*Chiffres officiels représentant la moyenne des performances de toutes les SCPI de rendement. Ces chiffres sont communiqués par l’ASPIM et l’IEIF pour l’année 2021.

Comment choisir les meilleures SCPI ?

Un conseiller Periance vous contacte

Un placement qui s’adapte à tous les projets d’investissement

SCPI au comptant

4,45 % de revenus annuels moyens versés en 2021* Percevez des revenus complémentaires sans soucis de gestion. *Source ASPIM/IEIF

SCPI à Crédit

A partir de 50 000 €, utilisez le crédit immobilier pour développer votre patrimoine grâce aux SCPI de rendement

SCPI en nue-propriété

Une décote sur le prix de souscription pouvant atteindre -37% La SCPI en démembrement de propriété pour développer votre patrimoine ou encore travailler sur la constitution d’un revenu futur pour votre retraite par exemple.

SCPI en assurance-vie

Faites fructifier votre épargne sur un ou plusieurs supports SCPI éligible(s) au sein d’une assurance-vie.

Les avantages des SCPI

Investir en SCPI offre de nombreux avantages :

Une performance pouvant atteindre jusqu’à 6,81 % en 2019 (meilleure distribution SCPI de 2019)
Un placement composé exclusivement d’immobilier physique dont toutes les adresses sont connues et listées dans le rapport annuel (bureaux, commerces, résidentiel, hôtels, santé, éducation, sénior,…),
Un risque mutualisé sur un grand nombre d’immeubles, dont les emplacements sont diversifiés
Aucune contrainte de gestion, une société de gestion agréée s’occupe des investissements et assure la gestion locative (entretien du patrimoine, gestion des locataires, …)
La revente des parts est organisée par la réglementation.

Découvrez plus en détail pourquoi investir en SCPI ? >>>

Les risques d'un placement SCPI

Les risques

Comme dans tout projet immobilier, l’investissement SCPI n’est pas sans risques :

Il est soumis aux variations des prix sur le marché de l’immobilier
Les revenus versés par les SCPI peuvent fluctuer au cours des années en fonction de l’occupation des immeubles et des loyers facturés aux locataires
Il est possible de vendre ses parts de SCPI tout au long de l’année, mais la Société de Gestion ne garantit pas leur revente. La SCPI n’est pas un produit côté, contrairement aux produits financiers.

Ces risques sont cependant atténués par la diversification des immeubles et des locataires.

Découvrez plus en détail les risques d’un investissement SCPI >>>

Comparer et bien choisir les SCPI

Pour comparer et bien choisir les SCPI, il y a un certains nombre d’éléments à prendre en compte. En voici quelques uns.

L’analyse de l’historique

Les sociétés de gestion ont l’obligation de publier chaque année des indicateurs spécifiques. Leur mode de calcul a été défini par l’AMF ce qui permet aux investisseurs de les comparer facilement : TDVM, VPM, TOF, Capitalisation, le RAN, les PGE, le TRI, etc… D’autres données, moins connues, mais tout aussi importante, doivent également être analysées.

L’analyse de la stratégie d’investissement

Pour faire les bons choix, il est important d’évaluer la stratégie d’investissement de la société de gestion. C’est ce que nous appelons l’analyse qualitative de la SCPI. Elle consiste à se poser les bonnes questions, pour mieux appréhender les perspectives de gestion.

Se renseigner sur les différents marchés immobiliers

Cela peut paraître évident, mais on a parfois tendance à l’oublier. Les SCPI investissent dans des immeubles, sur des secteurs variés : hôtellerie, résidentiel, résidences séniors, résidences étudiantes, EPHAD, murs d’écoles privées, bureaux, commerces en centre-ville, grands centres commerciaux, centres médicaux, cliniques etc… Aussi, outre l’analyse des indicateurs comme le TDVM ou le TOF, pour évaluer les perspectives de performance à long terme, il faut se renseigner sur les différents marchés immobiliers.

Choississez les meilleures SCPI avec un expert

Un projet d'investissement ?

Parlez en avec nos experts

Un conseiller expert des SCPI vous accompagne, sans frais supplémentaires

Des recommandations personnalisées

En appel vidéo (visio) ou par téléphone, un de nos experts patrimonial vous accompagne. Il adapte ses recommandations en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale, et de vos projets de vie.

Des simulations sur-mesure

Après une analyse consciencieuse de votre situation, votre conseiller vous présentons la stratégie d’investissement adaptée à la réalisation de vos objectifs. Simulations à l’appui.

Aide à la sélection des SCPI

Il existe aujourd’hui plus de 170 SCPI . Près de 80 ont procédés à une augmentation de capital l’an dernier. Nos experts patrimoniaux vous font bénéficier de leur expérience pour vous aider à les comparer et à faire les bons choix.

QUI SOMMES-NOUS ?

Periance est la première société en ligne qui conseille de manière objective sur toutes les solutions pour investir dans l’immobilier «Papier». Nous sélectionnons et référençons en toute impartialité les meilleures opportunités de placement. Notre accompagnement n’engendre aucun frais supplémentaires pour nos clients.