SCPI ou LMNP : quel investissement privilégier ?

Tour d’horizon de l’investissement en SCPI

Toutefois, les prix de l’immobilier dans certaines villes ne permettent pas à tout investisseur d’acquérir un bien. Aussi, les pouvoirs publics ont créé en France le statut SCPI (Société civile de placement immobilier). Un placement qui vous permet d’acquérir une part de SCPI, investie à 100 % dans l’immobilier par une société civile ̶ gérée par une société de gestion agrée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) ̶ qui détient des centaines d’immeubles en France et/ou à l’étranger.

En souscrivant à des parts de SCPI, vous devenez propriétaire, au même titre que les autres associés, des biens immobiliers détenus par la SCPI. En contrepartie de votre investissement, vous percevez des revenus locatifs mensuels ou trimestriels issus de la location de l’ensemble du patrimoine immobilier. Ces revenus locatifs vous sont versés par la société de gestion en fonction du nombre de parts détenues. Vous prenez ainsi peu de risques puisque le taux d’occupation financier moyen des immeubles oscille autour de 90 %. Le taux de distribution moyen de l’ensemble des SCPI du marché est supérieur à 4 % depuis plus de 20 ans, atteignant même jusqu’à plus de 6 % pour les meilleures SCPI du marché.

Le statut LMNP en quelques mots

SCPI ou LMNP comparatif

Investir en LMNP, c’est avant tout opter pour statut : celui de loueur en meublé non professionnel. Ce placement immobilier consiste à investir directement dans un appartement pour ensuite le meubler et le mettre en location. Ce type d’investissement se fait généralement dans des résidences dites de services : résidences pour touristes, résidences étudiantes ou encore résidences pour seniors type Ehpad. Vous pouvez toutefois choisir d’acquérir un bien hors résidences de services. En résidence de services, vous signez alors un bail commercial avec un gestionnaire qui vous assure un loyer. Les rentabilités vont tourner autour de 4 à 4,5 %. Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. Avec ce statut, vous allez pouvoir amortir une partie de votre investissement fiscalement et donc réduire une partie de votre imposition. Les loyers perçus seront à déclarer comme des revenus BIC et non des revenus fonciers. Le régime fiscal des BIC est beaucoup plus avantageux. C’est là aussi tout l’intérêt du statut LMNP.

SCPI ou LMNP, un choix à faire en fonction de votre profil

Vous l’aurez compris que vous optiez pour la SCPI ou le statut LMNP, dans les deux cas, il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif afin de bénéficier de revenus complémentaires ou de vous constituer un capital en optant pour le financement bancaire par emprunt (crédit immobilier). En SCPI comme en LMNP, votre patrimoine est géré par un gestionnaire professionnel. Si votre situation personnelle vous invite à la prudence, investir en SCPI (considérée comme de la « pierre papier ») aura l’avantage de sécuriser votre investissement grâce au principe de mutualisation du risque et de diversification. En effet, en souscrivant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire de l’intégralité du patrimoine de la SCPI (qui possède généralement un très grand nombre d’immeubles : bureaux, commerces, entrepôts, logements…) et donc de l’intégralité des loyers. Cela permet une mutualisation des gains, comme des pertes, à hauteur de votre investissement. Selon la SCPI choisie, vous pourrez acquérir des parts à partir de 1.000 euros, ce qui rend cet investissement accessible au plus grand nombre. Les revenus perçus via une SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces revenus, nets de charges et de frais de gestion, sont versés aux associés sous forme d’acomptes trimestriels pour la grande majorité des SCPI.

La diversité des SCPI de rendement nécessite de se faire accompagner par des professionnels pour bien les choisir. En effet, toutes les SCPI ne se valent pas. Comme exposé plus haut dans ce guide, le taux de distribution est depuis plus de 20 ans supérieurs à 4% en moyenne mais nombreuses SCPI ont un rendement de plus de 5% voir plus de 6% pour les rendements locatifs les plus élevés.

L’inconvénient de la SCPI ? Pour les investisseurs qui souhaitent maîtriser le choix de l’emplacement, en tant qu’associé d’une SCPI vous déléguez la stratégie d’investissement à une société de gestion. Vous ne serez pas consulté avant chaque décision d’investissement.

LMNP : Un statut, des avantages fiscaux

Le statut LMNP peut apparaître plus risqué dans la mesure où il offre une très faible diversification et aucune mutualisation des risques. Vous êtes dépendant soit de la demande locative, si vous choisissez d’acheter un appartement et de vous occuper de sa location en meublée. Soit de la bonne santé financière du gestionnaire avec qui vous avez signé un bail commercial dans le cadre d’une location meublée en résidence de service.

Par ailleurs, l’investissement LMNP est moins flexible qu’un placement SCPI. Vous ne pourrez pas ajuster votre budget comme vous le souhaitez. Vous serez dépendant des prix et de la surface que vous souhaitez acheter. Enfin, plus spécifiquement en résidence de service, il vous faudra nécessairement un certain délai pour vendre votre bien en cas de besoin quand la vente de parts de SCPI peut se faire plus rapidement vu les montants collectés aujourd’hui par ces supports d’épargne. Toutefois, le statut LMNP est intéressant si vous avez besoin d’optimiser votre fiscalité ou de défiscaliser. Vous pourrez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.

Si vous optez pour le micro-BIC. Vous profiterez d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable), sans pouvoir créer de déficits. Ce régime est à privilégier si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %. Dans le cas du régime réel d’imposition, vous déduirez de vos recettes l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.). Par ailleurs, l’administration fiscale met à votre disposition un outil de défiscalisation redoutable. Celui de l’amortissement, qui est lui aussi déductible de vos recettes locatives. Vous diminuerez alors vos recettes imposables et donc vos impôts.

En conclusion : SCPI et LMNP sont tous deux de très bons produits, permettant de réaliser un investissement locatif pour compléter vos revenus ou vous créer un patrimoine. Le choix entre les deux produits se fera selon votre situation personnelle : montant de l’investissement, capacité à prendre des risques, besoin de défiscaliser ou non , durée de l’investissement…

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une SCPI et comment ça fonctionne ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.

Quel est le rendement moyen des SCPI ?

Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.

Quels sont les risques liés à l'investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.